江東区の土地相場ガイド｜エリア別の地価と動向

江東区の地価の全体像

江東区の公示地価は平均約78万6,600円/平方メートル（坪単価約260万円）で、前年比+10.11%と力強い上昇を見せています。住宅地に限ると坪単価は約196万円で、湾岸エリアの再開発と都心アクセスの良さが地価を押し上げている状況です。

江東区は大きく分けて「深川エリア（北西部）」と「城東エリア（北東部）」、「湾岸エリア（南部）」の3つに分かれ、エリアごとに地価の水準と上昇要因が異なります。最も高いのは豊洲3丁目の坪846万円、最も低いのは有明3丁目の坪112万円で、同じ区内でも7倍以上の開きがあります。

エリア別の坪単価と特徴

深川エリア（門前仲町・清澄白河・森下）

深川エリアは江東区の中でも歴史ある下町で、地価は区内最高水準です。

門前仲町周辺は坪約935万円と突出して高く、東京メトロ東西線と都営大江戸線の2路線が利用できる利便性が評価されています。大手町まで東西線で数分という立地は、都心勤務のファミリー層に根強い人気があります。

森下は坪約309万円で、都営大江戸線と新宿線の交差点です。清澄白河は坪約248万円で、カフェ文化の集積やアートギャラリーの進出で近年注目度が上がっています。平野は坪約256万円と清澄白河に近い水準です。

深川エリアは土地が出にくく、まとまった区画の売却は少ないのが実情です。注文住宅用の土地を探すなら、こまめな情報収集が必要になります。

湾岸エリア（豊洲・東雲・有明）

湾岸エリアは再開発が続くエリアで、地価の上昇率が特に高い地域です。

豊洲は立地によって坪330万〜846万円と幅があります。豊洲市場の開場やららぽーとなど商業施設の充実で、ファミリー層の人気が定着しました。ゆりかもめと東京メトロ有楽町線が利用できます。

東雲は坪約198万円で、りんかい線が利用可能です。豊洲に隣接しながら割安感があり、大規模マンションが多いエリアです。

有明は坪約112万円と区内で最も低い水準ですが、東京オリンピック後の選手村跡地開発（HARUMI FLAG周辺）の影響で、周辺の注目度は上がっています。今後の開発余地を考えると、長期的な値上がり期待があるエリアです。

城東エリア（南砂・塩浜）

南砂は坪約255万円、塩浜は坪約248万円で、深川エリアと湾岸エリアの中間的な水準です。東京メトロ東西線の南砂町駅周辺は駅前再開発が進行中で、今後の地価上昇が見込まれるエリアです。比較的まとまった土地が出やすく、戸建て用地を探す場合の選択肢になります。

前年比+10%上昇の背景

江東区の地価が前年比+10.11%と大きく上昇している背景には、複数の要因があります。

湾岸エリアの再開発が継続していることが最大の要因です。豊洲・有明・東雲では大規模マンション開発が途切れることなく進んでおり、インフラ整備とあわせて地域全体の価値が底上げされています。

清澄白河・森下エリアでは、カフェやギャラリーの集積が街のブランド価値を高め、住宅需要が増加しています。都心からの近さと下町の暮らしやすさを兼ね備えたエリアとして、若い世代を中心に人気が広がっています。

南砂町駅の大規模リニューアル工事も地価上昇の一因です。駅の利便性向上が見込まれることで、周辺の土地取引が活発化しています。

江東区で土地を買うなら

注文住宅用の土地を探す場合、予算と立地のバランスが重要です。

坪200万円台で探すなら、東雲・南砂・塩浜・清澄白河周辺が候補になります。30坪の土地で6,000万〜7,500万円程度の予算感です。建物と合わせて1億円前後の総予算であれば、現実的な選択肢があるエリアです。

門前仲町や豊洲の駅近は坪300万円以上と高額になるため、狭小地を活用した3階建てプランなど、土地面積を抑える工夫が必要です。

湾岸エリアは埋立地という性質上、地盤の確認が重要です。杭基礎の必要性や液状化リスクについて、購入前に地盤調査データを確認することをおすすめします。