江東区の不動産売却ガイド｜相場と高く売るコツ

江東区の不動産売却市場の現状

江東区は東京湾岸エリアの豊洲・有明・東雲と、亀戸・大島・砂町といった下町エリアを併せ持つ区です。湾岸エリアのタワーマンション開発が続いたことで人口が増加し、不動産需要は堅調に推移しています。

現在の市場は売り手市場の状態です。江東区のマンション売却相場は約2,700万円で、湾岸エリアの物件はこの平均を大きく上回る傾向にあります。売り出しから成約までの平均日数は約101日で、おおよそ3か月強で買い手が見つかる計算です。

湾岸エリアと下町エリアでは価格帯も需要の性質も異なるため、売却戦略もエリアに応じた対応が求められます。

江東区で高く売れる不動産の特徴

江東区の不動産売却では、エリアと物件タイプによって反応が大きく変わります。

湾岸エリア（豊洲・有明・東雲・辰巳）

豊洲を中心とした湾岸エリアはタワーマンションが集中し、単価も高い。東京オリンピック関連の開発で街のインフラが整備され、商業施設・学校・公園が充実したことで、ファミリー層からの支持が厚いエリアです。駅直結や眺望の良い高層階の物件は特に需要が強く、相場を上回る成約も期待できます。

有明・東雲は豊洲に比べるとやや手頃な価格帯で、若い共働き世帯の購入が目立ちます。りんかい線・ゆりかもめの利便性がカギとなり、駅からの距離が価格に直結します。

下町エリア（亀戸・大島・砂町・清澄白河）

亀戸はJR総武線・東武亀戸線が利用でき、駅前の商業施設も充実した生活利便性の高いエリアです。築古のファミリーマンションが多く、手頃な価格帯で需要が安定しています。

清澄白河は東京メトロ半蔵門線・都営大江戸線が利用でき、カフェ文化で注目を集めたことで若い世代の流入が続いています。リノベーション済みマンションの売れ行きが好調なエリアです。

大島・砂町は江東区内でも価格が抑えめで、実需層の購入が中心。築古物件でも駅徒歩圏内であれば一定の需要があります。

売却の流れと進め方

不動産売却は以下のステップで進みます。

1. 査定を受ける

まずは物件の市場価値を把握します。

• 一括査定: 複数の不動産会社にまとめて査定依頼できる。各社の評価を比較して相場感をつかむのに有効
• 訪問査定: 不動産会社が実際に物件を確認し、より正確な価格を算出。売却を本格的に進める段階で依頼する

江東区は湾岸エリアと下町エリアで相場が大きく異なるため、自分の物件があるエリアに強い不動産会社を選ぶことが重要です。湾岸タワーマンションの売却実績が豊富な会社と、下町の中古マンションに強い会社では得意分野が違います。

2. 媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。専任媒介は1社に任せる形式で手厚いサポートが期待でき、一般媒介は複数社に依頼できる形式です。江東区の物件は需要が安定しているため、信頼できる1社との専任媒介が効率的なケースが多いでしょう。

3. 販売活動

物件情報をレインズや不動産ポータルサイトに掲載し、購入希望者を募ります。江東区の平均成約日数は約101日ですので、3〜4か月程度の販売期間を見込んでおくと無理のないスケジュールが組めます。

4. 成約・契約

購入希望者との条件交渉を経て売買契約を締結します。手付金は売買価格の5〜10%が一般的です。

5. 決済・引渡し

残代金の受領と所有権移転登記を同日に行い、物件を引き渡します。

売却にかかる費用と税金

仲介手数料

売買価格400万円超の場合、仲介手数料の上限は売買価格×3%+6万円+消費税です。マンションを2,700万円で売却した場合、仲介手数料の上限は約95万円（税込）になります。

譲渡所得税

売却益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。税率は所有期間で異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%

マイホームの売却であれば3,000万円特別控除が適用でき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。江東区のマンション相場（約2,700万円）であれば、購入価格との差額が3,000万円以内に収まるケースも多く、控除の範囲内で課税されない可能性もあります。

その他の費用

• 印紙税（売買契約書に貼付、売買価格に応じて1万〜3万円程度）
• 抵当権抹消費用（住宅ローンが残っている場合、1万〜2万円程度）
• 引っ越し費用

江東区で売却するタイミングの見極め方

江東区は売り手市場が続いていますが、より有利に売却するためのポイントがあります。

売却に有利な条件:

• 新年度前の1〜3月は転勤・入学シーズンで購入需要が高まる
• 湾岸エリアでは大型商業施設の開業や交通インフラの整備が価格にプラスに働く
• 住宅ローン金利が低水準の時期は買い手が動きやすい

注意すべき点:

• 湾岸エリアで新築タワーマンションの供給が重なると、中古物件と競合する可能性がある
• マンションの大規模修繕が近い場合、修繕完了後のほうが見栄えが良く高値が期待できることもある
• 売り出し価格を高く設定しすぎると、平均101日よりも長期化し、結果的に値下げを迫られるリスクがある

適正価格での売り出しと、エリア特性を理解した不動産会社の選定が、江東区での売却成功の鍵になります。