譲渡所得税とは｜不動産売却時の税金
不動産を売却して利益が出ると、「譲渡所得税」という税金を支払う必要があります。「自分のケースではいくらくらいになるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、譲渡所得税の計算方法を、複数の具体的なシミュレーション例を用いて解説します。国税庁の公式情報を元に、長期譲渡所得・短期譲渡所得・3000万円特別控除適用時の税額を比較します。
初めて不動産を売却する方でも、自分のケースで税金がいくらになるか試算できるようになります。
この記事のポイント
- 譲渡所得税は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算される譲渡所得に課税される
- 長期譲渡（所有期間5年超）の税率は20.315%、短期譲渡（5年以下）は39.63%
- 3000万円特別控除を適用すれば、譲渡所得が3000万円以下の場合は税額がゼロになる
- 取得費が不明な場合は売却価格の5%で概算できるが、譲渡所得が過大になり税額が大幅に増える
- 建物の減価償却費を取得費から差し引く必要がある
譲渡所得税の基本｜計算式と税率
譲渡所得税は、不動産売却時の利益に課税される税金です。正確には、所得税・住民税・復興特別所得税の3つを合わせた税金を指します。
国税庁の定義によると、譲渡所得は以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
給与所得や事業所得とは分離して課税される（分離課税）ため、他の所得とは独立して税額が計算されます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
所有期間により税率が大きく異なります。
| 所有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
所有期間の判定
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。実際の所有期間と異なる場合があるため注意が必要です。
例:
- 2020年2月購入、2025年3月売却
- 2025年1月1日時点では所有期間4年11か月 → 短期譲渡所得
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得を計算するには、取得費と譲渡費用を正確に把握する必要があります。
取得費とは（購入価格+諸費用-減価償却費）
取得費は以下の計算式で算出されます。
取得費 = 購入価格 + 購入時諸費用 － 建物の減価償却費
購入時諸費用に含まれるもの
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
- 測量費
建物の減価償却費
建物の取得費からは、経年劣化分として減価償却費を差し引く必要があります。国税庁の規定により、償却率は構造により異なり、木造は0.046（耐用年数22年）、RC造は0.022（耐用年数47年）です。
| 構造 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨造 | 27年 | 0.038 |
| 鉄骨造 | 34年 | 0.030 |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 47年 | 0.022 |
計算式:
- 減価償却費 = 建物の取得価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
取得費が不明な場合
購入時の契約書・領収書が見つからない場合、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。ただし、譲渡所得が過大になり税額が大幅に増えるため、可能な限り実際の取得費を確認すべきです。
譲渡費用とは（仲介手数料・測量費等）
譲渡費用は、売却に直接要した費用です。
譲渡費用に含まれるもの
- 仲介手数料
- 測量費
- 印紙税
- 建物の取り壊し費用（更地にして売却した場合）
- 立退料（賃借人がいる場合）
譲渡費用に含まれないもの
- 修繕費（売却前のリフォーム等）
- 固定資産税
- 抵当権抹消費用
計算シミュレーション：長期譲渡所得の場合
長期譲渡所得（所有期間5年超）の具体的な計算例を3つ示します。
ケース1：売却価格3000万円・取得費2000万円
条件:
- 売却価格: 3000万円
- 取得費: 2000万円（購入価格1900万円+諸費用100万円）
- 譲渡費用: 100万円（仲介手数料等）
- 所有期間: 6年（長期譲渡所得）
計算:
- 譲渡所得 = 3000万円 － 2000万円 － 100万円 = 900万円
- 税額 = 900万円 × 20.315% = 約183万円
ケース2：売却価格5000万円・取得費3500万円
条件:
- 売却価格: 5000万円
- 取得費: 3500万円（購入価格3300万円+諸費用200万円）
- 譲渡費用: 150万円
- 所有期間: 8年（長期譲渡所得）
計算:
- 譲渡所得 = 5000万円 － 3500万円 － 150万円 = 1350万円
- 税額 = 1350万円 × 20.315% = 約274万円
ケース3：取得費不明の場合（概算取得費）
条件:
- 売却価格: 3000万円
- 取得費: 150万円（売却価格の5%で概算）
- 譲渡費用: 100万円
- 所有期間: 10年（長期譲渡所得）
計算:
- 譲渡所得 = 3000万円 － 150万円 － 100万円 = 2750万円
- 税額 = 2750万円 × 20.315% = 約559万円
ケース1との比較（試算）:
- 取得費が分かる場合: 税額約183万円
- 取得費が不明な場合: 税額約559万円
- 差額: 約376万円
取得費が不明な場合、税額が大幅に増えるため、購入時の契約書・領収書を探すことが重要です。
計算シミュレーション：短期譲渡所得・特別控除適用時
ケース4：短期譲渡所得の場合（税率39.63%）
条件:
- 売却価格: 3000万円
- 取得費: 2000万円
- 譲渡費用: 100万円
- 所有期間: 4年（短期譲渡所得）
計算:
- 譲渡所得 = 3000万円 － 2000万円 － 100万円 = 900万円
- 税額 = 900万円 × 39.63% = 約357万円
長期譲渡所得（ケース1）との比較:
- 長期譲渡所得: 税額約183万円
- 短期譲渡所得: 税額約357万円
- 差額: 約174万円
所有期間が5年を超えるかどうかで、税額が大きく変わります。
ケース5：3000万円特別控除適用時
国税庁の規定により、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、3000万円の特別控除を受けられる場合があります。
控除の要件:
- 自分が住んでいた家を売却すること
- 売却先が配偶者や親族でないこと
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 確定申告を行うこと
条件:
- 売却価格: 3000万円
- 取得費: 2000万円
- 譲渡費用: 100万円
- 譲渡所得: 900万円
- 所有期間: 6年（長期譲渡所得）
計算:
- 譲渡所得 = 900万円 － 3000万円特別控除 = 0円（控除額が譲渡所得を上回る場合は0円）
- 税額 = 0円
控除前（ケース1）との比較:
- 控除前: 税額約183万円
- 控除後: 税額0円
- 節税額: 約183万円
3000万円特別控除を活用すれば、譲渡所得が3000万円以下の場合は税額がゼロになります。
計算時の注意点
所有期間の判定方法
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。実際の所有期間と異なる場合があるため、注意が必要です。
例:
- 2020年2月1日購入、2025年3月1日売却
- 実際の所有期間: 5年1か月
- 判定時点（2025年1月1日）: 4年11か月 → 短期譲渡所得
減価償却費の計算
建物の取得費からは、減価償却費を差し引く必要があります。減価償却費を差し引き忘れると、譲渡所得を過少申告し追徴課税のリスクがあります。
計算例（木造、取得価格1000万円、経過年数10年）:
- 減価償却費 = 1000万円 × 0.9 × 0.046 × 10年 = 414万円
- 取得費（建物） = 1000万円 － 414万円 = 586万円
減価償却費の計算は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。
確定申告が必須
譲渡所得が発生した場合、または3000万円特別控除を適用する場合は、確定申告が必須です。確定申告を行わないと、3000万円特別控除が適用されず多額の税金が発生します。
確定申告の期限は、売却した年の翌年2月16日～3月15日です（3月15日が土日祝日の場合は翌平日まで）。
まとめ
譲渡所得税は、長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率が20.315%、短期譲渡所得（5年以下）の税率が39.63%と大きく異なります。所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行われるため、注意が必要です。
取得費が不明な場合は売却価格の5%で概算できますが、税額が大幅に増えるため、購入時の契約書・領収書を探すべきです。
3000万円特別控除を活用すれば、譲渡所得が3000万円以下の場合は税額をゼロに抑えられます。ただし、確定申告を忘れずに行うことが重要です。
不動産売却時の税金は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。