譲渡所得税の計算方法とは
不動産を売却する際、「譲渡所得税がいくらかかるのか」「計算方法が分からない」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、譲渡所得税の計算式（譲渡価額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得）を数値例で分かりやすく解説し、長期・短期の税率の違いと、3,000万円特別控除などの節税対策を、国税庁の公式情報を元に紹介します。
不動産売却時の税金シミュレーションができるようになり、確定申告の手続きもスムーズに進められます。
この記事のポイント
- 譲渡所得 = 譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）で計算
- 所有期間5年超=長期譲渡（税率20.315%）、5年以下=短期譲渡（税率39.63%）
- 所有期間は「譲渡した年の1月1日時点」で判定（実際に5年超でも短期扱いになる場合あり）
- 居住用財産の3,000万円特別控除で、マイホーム売却時に譲渡所得から最高3,000万円を控除可能
- 確定申告は譲渡の翌年2月16日～3月15日、期限後申告は無申告加算税15%が課される
譲渡所得税の計算式の3ステップ
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。計算は以下の3ステップで行います。
ステップ1: 譲渡価額の確認
譲渡価額は、不動産の売却価格です。
ステップ2: 取得費の計算
取得費は、不動産を購入した際の費用です。
取得費の計算式: 取得費 = 購入価格 + 購入時諸費用 - 減価償却費
購入時諸費用に含まれるもの:
- 仲介手数料
- 登録免許税・不動産取得税
- 測量費・解体費
- 印紙税
減価償却費:
- 建物は経年劣化により価値が減少するため、減価償却費を差し引く
- 土地は減価償却しない
取得費不明の場合: 取得費が分からない場合（相続で取得、契約書紛失等）は、概算取得費として「譲渡価額 × 5%」を使用できます。
例: 譲渡価額5,000万円の場合、概算取得費 = 5,000万円 × 5% = 250万円
ステップ3: 譲渡費用の計算
譲渡費用は、不動産を売却する際にかかった費用です。
譲渡費用に含まれるもの:
- 仲介手数料
- 測量費
- 建物解体費
- 印紙税
- 売却のための広告費
譲渡所得の計算式: 譲渡所得 = 譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）
（出典: No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁）
税率｜長期譲渡所得（5年超）と短期譲渡所得（5年以下）
譲渡所得税の税率は、所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分されます。
長期譲渡所得（5年超）
所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得として税率20.315%が適用されます。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 15% |
| 復興特別所得税 | 0.315%（所得税×2.1%） |
| 住民税 | 5% |
| 合計 | 20.315% |
（出典: No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁）
短期譲渡所得（5年以下）
所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として税率39.63%が適用されます。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 30% |
| 復興特別所得税 | 0.63%（所得税×2.1%） |
| 住民税 | 9% |
| 合計 | 39.63% |
（出典: No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁）
所有期間の判定基準
重要: 所有期間は「譲渡した年の1月1日時点」で判定します。
例:
- 2019年6月1日に取得、2024年7月1日に譲渡した場合
- 実際の所有期間: 5年1ヶ月
- 判定: 2024年1月1日時点では所有期間4年7ヶ月 → 短期譲渡（39.63%）
長期譲渡として扱われるには、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている必要があります。
特別控除｜居住用財産の3,000万円控除
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
適用要件
居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件は以下の通りです。
- 自分が住んでいた家を売却（投資用不動産・別荘は対象外）
- 売却先が配偶者・直系血族でない
- 前年・前々年にこの特例を受けていない
- 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡
10年超所有軽減税率との併用
所有期間10年超の居住用財産を売却する場合、3,000万円控除と併用して軽減税率を適用できます。
10年超所有軽減税率:
- 6,000万円以下の部分: 14.21%（所得税10% + 復興特別所得税0.21% + 住民税4%）
- 6,000万円超の部分: 20.315%（通常の長期譲渡と同じ）
（出典: No.3223 譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁）
計算例｜具体的な数値でシミュレーション
具体的な数値例で譲渡所得税を計算します。
例1: 長期譲渡・3,000万円控除適用
条件:
- 譲渡価額: 5,000万円
- 取得費: 3,000万円（購入価格2,800万円 + 購入時諸費用200万円）
- 譲渡費用: 180万円（仲介手数料等）
- 所有期間: 6年（長期譲渡）
- 居住用財産（3,000万円控除適用）
計算:
- 譲渡所得 = 5,000万円 - 3,000万円 - 180万円 = 1,820万円
- 3,000万円控除適用: 1,820万円 - 3,000万円 = 0円（控除により非課税）
- 譲渡所得税: 0円
例2: 長期譲渡・3,000万円控除なし
条件:
- 譲渡価額: 5,000万円
- 取得費: 3,000万円
- 譲渡費用: 180万円
- 所有期間: 6年（長期譲渡）
- 投資用不動産（3,000万円控除なし）
計算:
- 譲渡所得 = 5,000万円 - 3,000万円 - 180万円 = 1,820万円
- 譲渡所得税 = 1,820万円 × 20.315% = 約370万円
例3: 短期譲渡
条件:
- 譲渡価額: 5,000万円
- 取得費: 4,000万円
- 譲渡費用: 180万円
- 所有期間: 4年（短期譲渡）
- 投資用不動産（3,000万円控除なし）
計算:
- 譲渡所得 = 5,000万円 - 4,000万円 - 180万円 = 820万円
- 譲渡所得税 = 820万円 × 39.63% = 約325万円
例4: 取得費不明
条件:
- 譲渡価額: 5,000万円
- 取得費: 不明（概算取得費5%を使用）
- 譲渡費用: 180万円
- 所有期間: 30年（長期譲渡）
- 居住用財産（3,000万円控除適用）
計算:
- 概算取得費 = 5,000万円 × 5% = 250万円
- 譲渡所得 = 5,000万円 - 250万円 - 180万円 = 4,570万円
- 3,000万円控除適用: 4,570万円 - 3,000万円 = 1,570万円
- 譲渡所得税 = 1,570万円 × 20.315% = 約319万円
確定申告の手続きと必要書類
譲渡所得税は、確定申告で納税します。
申告期限
確定申告の期限は、譲渡の翌年2月16日～3月15日です。
例: 2025年中に譲渡した場合、2026年2月16日～3月15日に申告・納税
必要書類
確定申告に必要な書類は以下の通りです。
- 確定申告書第一表・第二表
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し（売却時・購入時）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書
- 居住用財産の特例を適用する場合: 住民票の写し
（出典: 令和6年分譲渡所得の申告のしかた｜国税庁）
延滞税のリスク
申告期限を過ぎると、無申告加算税15%（50万円までは15%、50万円超は20%）と延滞税が課されます。期限内に申告することが重要です。
まとめ｜譲渡所得税の計算と節税対策
譲渡所得税は、「譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）= 譲渡所得」で計算します。所有期間5年超=長期譲渡（税率20.315%）、5年以下=短期譲渡（税率39.63%）であり、判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行います。
居住用財産を売却する場合、3,000万円特別控除を活用することで、譲渡所得から最高3,000万円を控除でき、大幅な節税が可能です。所有期間10年超なら軽減税率（14.21%）も併用できます。
確定申告は譲渡の翌年2月16日～3月15日に行い、期限を過ぎると無申告加算税15%が課されます。取得費が不明な場合は概算取得費（譲渡価額×5%）を使用できますが、税負担が大きくなる可能性があるため、早めに税理士へ相談することをおすすめします。