不動産売却益にかかる税金とは
不動産を売却して利益が出た場合、「売却益には税金がかかるのか」「どのくらいの税金を払う必要があるのか」と疑問を感じる方は多いでしょう。実は、不動産売却益（譲渡所得）には所得税と住民税が課税され、所有期間によって税率が約2倍も異なります。
この記事では、不動産売却益にかかる税金の計算方法を、具体的な数値例を交えて詳細に解説します。国税庁の公式情報を元に、譲渡所得の計算式、長期・短期の税率差、3,000万円特別控除などの節税策も具体的に提示します。
売却前に正しい知識を身につけ、適切な税金対策を講じることが重要です。
この記事のポイント
- 不動産売却益（譲渡所得）には所得税と住民税が課税される
- 譲渡所得は「売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」で計算
- 所有期間5年超（長期）は20.315%、5年以下（短期）は39.63%と税率が約2倍異なる
- 居住用財産の売却なら3,000万円特別控除で大幅な節税が可能
譲渡所得の計算方法
不動産売却益にかかる税金を計算するには、まず「譲渡所得」を算出する必要があります。売却価格がそのまま課税対象になるわけではありません。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
この計算式で算出された譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。
取得費に含まれるもの
取得費とは、不動産を取得（購入・建築）した際にかかった費用です。以下のものが含まれます。
- 購入代金・建築費
- 購入時の諸費用: 仲介手数料、登記費用、印紙税、不動産取得税
- 改良費: リフォーム費用、増築費用
- 測量費・解体費（購入時に実施した場合）
重要: 建物の取得費は、減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費の計算:
建物の取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は建物の構造により異なります（木造居住用0.031、RC造居住用0.015等）。土地は減価償却しません。
譲渡費用に含まれるもの
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用です。
- 仲介手数料
- 測量費（売却時に実施）
- 解体費（建物を取り壊して売却した場合）
- 印紙税（売買契約書に貼付）
- 立退料（借家人に支払った場合）
取得費が不明な場合の概算取得費
古い不動産で購入時の契約書等が残っていない場合、概算取得費として**売却価格の5%**を使用できます。
計算例:
売却価格5,000万円の場合
概算取得費 = 5,000万円 × 5% = 250万円
ただし、概算取得費を使うと譲渡所得が大きくなり税金が増えるため、可能な限り実際の取得費を証明する書類を探しましょう。実際の取得費が売却価格の5%以下であることはほとんどありません（不動産取引の実態によると、実際には購入価格の約70-80%が取得費となることが多い）。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。所有期間5年を境に、税率が約2倍も変わるため、売却時期の選択は慎重に行う必要があります。
所有期間の計算方法
所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で判定します。実際の所有期間ではない点に注意してください。
例:
- 2020年2月に購入、2025年3月に譲渡 → 2025年1月1日時点では所有期間4年11ヶ月 → 短期
- 2020年2月に購入、2026年3月に譲渡 → 2026年1月1日時点では所有期間5年11ヶ月 → 長期
長期譲渡所得（5年超）の税率
所有期間が5年超の場合、以下の税率が適用されます。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 15% |
| 復興特別所得税 | 0.315%（所得税の2.1%） |
| 住民税 | 5% |
| 合計 | 20.315% |
短期譲渡所得（5年以下）の税率
所有期間が5年以下の場合、以下の税率が適用されます。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 30% |
| 復興特別所得税 | 0.63%（所得税の2.1%） |
| 住民税 | 9% |
| 合計 | 39.63% |
短期譲渡所得の税率は長期の約2倍です。可能であれば、所有期間が5年を超えてから売却することで、税金を大幅に削減できます。
復興特別所得税の加算
2013年から2037年まで、所得税に復興特別所得税（2.1%）が加算されます。上記の税率にはすでに含まれていますが、2037年以降は復興特別所得税がなくなる予定です。
節税対策①：3,000万円特別控除
居住用財産（自宅）を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。これは不動産売却における最も強力な節税策です。
適用要件
3,000万円特別控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります（2025年時点での制度）。
- 自己の居住用財産であること（マイホーム）
- 居住しなくなってから3年以内の譲渡
- 過去2年以内に同特例を受けていない
- 売主と買主が親子・夫婦等の特別な関係でない
建物を取り壊した場合: 取り壊してから1年以内に売買契約を締結し、かつ、取り壊し後に貸付等をしていないことが条件です。
控除額と節税効果
譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金はゼロになります。
計算例:
譲渡所得2,500万円の場合
課税譲渡所得 = 2,500万円 - 3,000万円 = 0円
→ 税金なし
譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、3,000万円を控除できるため大幅な節税が可能です。
計算例:
譲渡所得5,000万円（長期）の場合
- 特例なし: 5,000万円 × 20.315% = 約1,016万円
- 特例あり: (5,000万円 - 3,000万円) × 20.315% = 約406万円
→ 約610万円の節税
注意点
3,000万円特別控除を適用するには、確定申告が必須です。控除後に税金が0円になる場合でも、申告しないと特例は適用されません。
節税対策②：10年超所有軽減税率
所有期間が10年を超える居住用財産を売却する場合、3,000万円特別控除と併用できる軽減税率の特例があります。
適用要件
- 所有期間10年超（譲渡した年の1月1日時点）
- 居住用財産であること
- 3,000万円特別控除の要件も満たすこと
軽減税率の内容
3,000万円特別控除を適用した後の課税譲渡所得に、以下の軽減税率が適用されます。
| 課税譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 所得税10.21% + 住民税4% = 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 所得税15.315% + 住民税5% = 20.315% |
計算例:
譲渡所得5,000万円（所有期間12年）の場合
- 3,000万円特別控除を適用: 5,000万円 - 3,000万円 = 2,000万円
- 軽減税率を適用: 2,000万円 × 14.21% = 約284万円
通常の長期税率（20.315%）だと約406万円なので、約122万円の節税になります。
計算例で理解する譲渡所得税
具体的な数値例で、譲渡所得税の計算方法を理解しましょう。
ケース1：長期譲渡所得の計算例
前提条件:
- 売却価格: 5,000万円
- 取得費: 3,000万円（購入代金2,800万円 + 購入時諸費用200万円）
- 譲渡費用: 200万円（仲介手数料）
- 所有期間: 6年（長期）
計算:
譲渡所得 = 5,000万円 - 3,000万円 - 200万円 = 1,800万円
税金 = 1,800万円 × 20.315% = 約366万円
ケース2：短期譲渡所得の計算例
同じ条件で、所有期間が3年（短期）の場合：
譲渡所得 = 1,800万円（同上）
税金 = 1,800万円 × 39.63% = 約713万円
短期の場合、税金が約2倍になります。
ケース3：3,000万円特別控除を適用
同じ条件で、居住用財産として3,000万円特別控除を適用した場合：
譲渡所得 = 1,800万円（同上）
課税譲渡所得 = 1,800万円 - 3,000万円 = マイナス
→ 税金ゼロ
3,000万円特別控除により、約366万円の節税になります。
まとめ
不動産売却益（譲渡所得）には、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」で計算し、所有期間5年超か否かで税率が約2倍異なります（長期20.315%、短期39.63%）。
所有期間は譲渡した年の1月1日時点で判定されるため、売却時期の選択が重要です。可能であれば、所有期間が5年を超えてから売却することで、税金を大幅に削減できます。
居住用財産の売却なら、3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率の特例を活用することで、さらに大きな節税が可能です。確定申告は必須なので、税理士に相談しながら正確に計算しましょう。