不動産の価格はどう決まる？
不動産の売買を検討する際、「適正価格が分からない」「価格の決まり方を知りたい」と感じる方は少なくありません。実は、1つの不動産には複数の価格が存在し、それぞれ用途が異なります。
この記事では、不動産の「一物四価」（公示地価・路線価・固定資産税評価額・実勢価格）の違いと、実際の取引で使われる実勢価格の調べ方を、国土交通省や国税庁の公式情報を元に解説します。
不動産の価格決定メカニズムを理解し、自分で相場を調べられるようになります。
この記事のポイント
- 1つの不動産に4つの公的価格（公示地価・路線価・固定資産税評価額・都道府県地価調査）と実勢価格が存在する
- 公示地価を100%とした場合、路線価≒80%、固定資産税評価額≒70%、実勢価格≒90-110%が目安
- 実勢価格は市場の需給バランス・立地・築年数・建物状態等で変動する
- 土地取引の指標→公示地価、相続税計算→路線価、固定資産税計算→固定資産税評価額と目的別に使い分ける
- 正確な査定は複数の不動産会社に依頼し、公的価格と照らし合わせて妥当性を確認する
不動産の価格とは？一物四価を理解する
1つの不動産には、4つの公的価格（公示地価・路線価・固定資産税評価額・都道府県地価調査）と実勢価格が存在します。これを「一物四価」といいます。
| 価格の種類 | 公表機関 | 公表時期 | 基準日 | 用途 | 公示地価との関係 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年3月 | 1月1日 | 土地取引の指標 | 100% |
| 路線価 | 国税庁 | 毎年7月 | 1月1日 | 相続税・贈与税 | 約80% |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 3年ごと | 1月1日 | 固定資産税等 | 約70% |
| 都道府県地価調査 | 都道府県 | 毎年9月 | 7月1日 | 公示地価を補完 | 100% |
| 実勢価格 | - | 随時 | - | 実際の取引 | 90-110% |
公示地価を100%とした場合、路線価≒80%、固定資産税評価額≒70%、実勢価格≒90-110%が目安です。ただし実勢価格は市場の需給バランスで変動するため、都市部の人気エリアでは公示地価の2倍以上になることもあります。
公示地価：土地取引の指標となる価格
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の正常価格です。毎年3月中旬に発表され、全国約2.6万地点が対象となります。
国土交通省が毎年3月に公表
公示地価は、土地取引の指標となる価格です。不動産鑑定士が評価し、土地鑑定委員会が審査・決定します。
標準地の正常価格（毎年1月1日時点）
公示地価は、標準地（全国約2.6万地点）の正常価格です。正常価格とは、自由な取引において通常成立すると認められる価格を指します。
全国約2.6万地点
標準地は、都市計画区域内の住宅地・商業地・工業地等から選定されます。標準地・基準地検索システムで、住所から最寄りの標準地を検索できます。
公示地価は実勢価格の90-110%程度が目安ですが、立地・形状・接道等の条件により大きく変動します。
路線価：相続税・贈与税の計算に使う価格
路線価は、国税庁が毎年7月1日に公表する、道路に面する土地1㎡あたりの評価額です。相続税・贈与税の計算基礎となります。
国税庁が毎年7月に公表
路線価は、毎年1月1日時点の価格を7月1日に公表します。相続税・贈与税の課税標準として使用されます。
道路に面する土地1㎡あたりの評価額
路線価は、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額です。路線価図で確認でき、千円単位で表記されます（例：「250」は25万円/㎡）。
公示地価の約80%
路線価は、公示地価の約80%に設定されています。これは相続税・贈与税の課税標準として、実勢価格よりも控えめに評価するためです。
路線価÷0.8で公示地価を推定できますが、これはあくまで概算であり、実勢価格は個別事情で大きく変動します。
固定資産税評価額：固定資産税の計算に使う価格
固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに評価替えする評価額です。固定資産税・都市計画税・不動産取得税等の課税標準となります。
市町村が3年ごとに評価替え
固定資産税評価額は、3年ごと（基準年度）に評価替えされます。最新の基準年度は2024年（令和6年）です。
公示地価の約70%
固定資産税評価額は、公示地価の約70%に設定されています。これは固定資産税の課税標準として、実勢価格よりも控えめに評価するためです。
固定資産税課税明細書で確認
固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書（毎年4-6月頃送付）で確認できます。または市町村窓口で固定資産税評価証明書を取得（手数料300円程度）できます。
固定資産税評価額÷0.7で公示地価を推定できますが、これはあくまで概算であり、実勢価格は個別事情で大きく変動します。
実勢価格：実際の取引で成立する価格
実勢価格は、実際の不動産取引で成立した価格です。市場の需給バランス・立地・形状・接道・建物の有無等で変動します。
市場の需給バランスで決まる
実勢価格は、売主と買主の合意により成立します。需要が高いエリアでは価格が上昇し、需要が低いエリアでは価格が下落します。
公示地価の90-110%が目安
実勢価格は、公示地価の90-110%程度が目安です。ただし都市部の人気エリアでは、公示地価の2倍以上になることもあります。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」で確認
実勢価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べることができます。2005年以降の実際の取引価格データを検索可能です。
検索手順：
- 不動産情報ライブラリにアクセス
- 「取引価格情報検索」を選択
- 「都道府県」「市区町村」「地区」を選択
- 「時期」を選択
- 周辺の成約事例を確認
実勢価格は過去の取引事例であり、現在の市場価格と必ずしも一致しません。また、立地・形状・接道・建物の有無等で大きく変動します。「調べた価格で必ず売れる」とは限らない点に注意が必要です。
まとめ：目的別に使い分ける
不動産の価格は、目的別に使い分けることが重要です。
| 目的 | 使う価格 | 調べ方 |
|---|---|---|
| 土地取引の指標 | 公示地価 | 標準地検索システム |
| 相続税・贈与税計算 | 路線価 | 財産評価基準書 |
| 固定資産税計算 | 固定資産税評価額 | 固定資産税課税明細書 |
| 実際の売買 | 実勢価格 | 不動産情報ライブラリ |
公的価格はあくまで目安であり、実勢価格は個別事情で変動します。正確な査定は不動産会社または不動産鑑定士に依頼することを推奨します。
一物四価の関係を理解し、目的に応じた価格を使うことで、不動産の相場を正確に把握できます。