不動産価格とは？種類と決まり方の基本
不動産の購入や売却を検討する際、「不動産価格がどう決まるのか」「適正価格をどう判断すればいいのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、不動産価格の種類（実勢価格・公示価格・固定資産税評価額・路線価）、決定要因、調べ方を、国土交通省と国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて不動産を購入・売却する方でも、適正価格を見極められるようになります。
この記事のポイント
- 不動産には「一物四価」と呼ばれる4つの価格がある（実勢価格・公示価格・固定資産税評価額・路線価）
- 実勢価格は市場で実際に取引される価格で、需給バランスにより変動する
- 公示価格は国が毎年発表する標準的な価格で、実勢価格の目安となる
- 不動産価格は立地・築年数・面積・経済情勢により決まる
不動産価格の「一物四価」｜4つの価格の違い
不動産には「一物四価」と呼ばれる4つの価格が存在します。それぞれ目的と算出方法が異なります。
実勢価格（市場で実際に取引される価格）
実勢価格とは、市場で実際に取引される価格です。売主と買主の合意により決定され、需給バランスや経済情勢により変動します。
不動産ポータルサイトや国土交通省の不動産取引価格情報検索で、過去の取引事例を確認できます。
公示価格（国が発表する標準的な価格）
公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点の地価を調査し、3月に発表する標準的な価格です。全国約26,000地点で調査され、実勢価格の目安として活用されます。
一般的に、実勢価格は公示価格の1.1-1.2倍程度（不動産鑑定士の評価基準）とされていますが、地域や物件の状態により異なります。
固定資産税評価額（固定資産税の算定基準）
固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税の算定基準となる価格です。市区町村が3年に1度評価替えを行い、一般的に公示価格の70%程度とされています。
毎年送付される固定資産税納税通知書で確認できます。
路線価（相続税・贈与税の算定基準）
路線価とは、国税庁が毎年7月1日に発表する、相続税・贈与税の算定基準となる価格です。道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格が示され、一般的に公示価格の80%程度とされています。
国税庁の路線価図で確認できます。
不動産価格の決定要因
不動産価格は、以下の要因により決定されます。
立地（駅距離・周辺環境・利便性）
立地は不動産価格を決める最重要要因です。以下の要素が価格に影響します。
- 駅距離: 駅徒歩5分以内の物件は高値で取引される傾向
- 周辺環境: 学校・病院・商業施設の有無
- 利便性: バス路線、高速道路へのアクセス
一般的に、駅距離が1分遠くなるごとに価格が1%程度下がる（不動産鑑定士の一般的な評価基準）とされています。
築年数（新築プレミアム・経年劣化）
築年数が浅いほど価格は高くなります。
- 新築プレミアム: 新築物件は中古物件より10-20%高値（不動産市場データによる一般的な傾向）で取引される
- 経年劣化: 築年数が経過するごとに価格が下がる（木造は築20年で建物価値がゼロに近づく）
マンションは築15年程度で価格が安定し、その後は緩やかに下落します。
面積（専有面積・土地面積）
面積が広いほど価格は高くなりますが、単価（1平方メートルあたりの価格）は面積が広いほど下がる傾向があります。
例えば、50平方メートルのマンションの単価が60万円/平方メートルの場合、70平方メートルのマンションの単価は55万円/平方メートル程度になることがあります（市場データによる一般的な傾向）。
経済情勢（金利・景気・政策）
経済情勢も不動産価格に大きく影響します。
- 金利: 住宅ローン金利が低いと需要が増え、価格が上昇する
- 景気: 景気が良いと所得が増え、不動産購入意欲が高まる
- 政策: 住宅ローン減税、住宅購入補助金等の政策により需要が変動する
2020年代前半は低金利政策により不動産価格が上昇傾向にありましたが、金利上昇局面では価格が下落する可能性があります。
不動産価格の調べ方
不動産価格を調べるには、以下の方法が有効です。
国土交通省の不動産取引価格情報検索
国土交通省の不動産取引価格情報検索では、過去の取引事例を無料で検索できます。地域・物件種別・築年数等で絞り込み、実勢価格の相場を把握できます。
不動産ポータルサイト（現在の販売価格）
不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等）で、現在販売中の物件価格を確認できます。複数の物件を比較することで、相場感を掴めます。
不動産会社・AI査定サービス
不動産会社に査定を依頼することで、より正確な価格を把握できます。近年はAIを活用した自動査定サービスも普及しており、数分で査定価格を提示してもらえます。
複数社の査定を比較することで、適正価格を見極められます。
不動産価格の推移と今後の見通し
不動産価格は経済情勢により変動します。
2020年代前半の価格上昇（低金利・需要増）
2020年代前半は、低金利政策とコロナ禍のテレワーク普及により、郊外物件の需要が増加しました。特に首都圏のマンション価格は上昇傾向にありました。
金利上昇局面でのリスク
金利が上昇すると、住宅ローンの返済負担が増え、需要が減少する可能性があります。不動産価格が下落するリスクがあるため、購入時は金利動向を注視することが重要です。
人口減少・空き家問題
日本全体では人口減少が進んでおり、地方では空き家が増加しています。今後は立地による価格差が拡大し、都市部と地方の価格格差が広がる可能性があります。
まとめ
不動産には「一物四価」と呼ばれる4つの価格があり、それぞれ目的と算出方法が異なります。実勢価格は市場で実際に取引される価格で、立地・築年数・面積・経済情勢により決まります。
国土交通省の不動産取引価格情報検索や不動産ポータルサイトで相場を調べ、複数社の査定を比較することで、適正価格を見極められます。
金利動向や人口減少等のマクロ経済要因も考慮しながら、慎重に判断することが重要です。
よくある質問
実勢価格と公示価格の違いは？
実勢価格は市場で実際に取引される価格で、需給バランスにより変動します。公示価格は国土交通省が毎年発表する標準的な価格で、実勢価格の目安となります。一般的に、実勢価格は公示価格の1.1-1.2倍程度とされていますが、地域や物件の状態により異なります。
不動産価格はどう調べればいい？
国土交通省の不動産取引価格情報検索で過去の取引事例を確認し、不動産ポータルサイトで現在の販売価格を比較してください。複数の不動産会社やAI査定サービスに査定を依頼し、適正価格を見極めることが重要です。
不動産価格は今後どうなる？
金利上昇局面では住宅ローンの返済負担が増え、需要が減少する可能性があります。人口減少・空き家問題により、立地による価格差が拡大し、都市部と地方の価格格差が広がる見通しです。購入時は金利動向や人口動態を注視することが重要です。
マンション価格は築何年で安定する？
マンションは築15年程度で価格が安定し、その後は緩やかに下落します。新築プレミアムは築5-10年で消失し、築15年以降は経年劣化による価格下落が緩やかになる傾向があります。中古マンション購入を検討する場合、築15-20年の物件がコストパフォーマンスに優れていることが多いです。