不動産査定無料の仕組みとは：信頼できる査定を受ける方法
不動産の売却を検討する際、「無料査定は信頼できるのか」「なぜ無料なのか」「どこに依頼すべきか」と迷う方は少なくありません。
この記事では、不動産査定が無料で提供される理由、信頼できる査定を受ける方法、注意点を、国土交通省の不動産取引情報や宅地建物取引業法を元に解説します。
初めて不動産査定を依頼する方でも、適正な査定を受け、信頼できる不動産会社を選べるようになります。
この記事のポイント
- 不動産査定が無料なのは、不動産会社が売却仲介契約を獲得するためのマーケティング活動だから
- 簡易査定（机上査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があり、目的に応じて使い分ける
- 信頼できる査定を受けるには、複数社（3社以上）に依頼して比較することが必須
- 高額査定で契約を誘う「囲い込み」や「両手取引」を狙う悪質業者に注意が必要
- 査定額＝売却価格ではなく、最終的な成約価格は市場動向や交渉により変動する
不動産査定が無料である理由
不動産会社が無料で査定を提供するのは、売却仲介契約を獲得するためのマーケティング活動だからです。
不動産会社の収益モデル
不動産会社の収益源は、売却が成立した際に受け取る仲介手数料です。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、一般的に「売却価格の3%+6万円+消費税」となります。
例えば、3,000万円の物件が売却されれば、約105万円の仲介手数料が発生します。この収益を見込んで、査定を無料で提供しているのです。
査定時に費用を請求する業者に注意
正規の不動産会社であれば、査定に費用を請求することはありません。もし査定時に費用を請求された場合、悪質業者の可能性があるため注意してください。
不動産鑑定士による有料鑑定評価（20-30万円）は別のサービスであり、相続税申告や裁判で法的効力が必要な場合に依頼します。
簡易査定（机上査定）と訪問査定（詳細査定）の違い
不動産査定には、簡易査定（机上査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。
簡易査定（机上査定）
物件情報（住所・築年数・間取り・面積等）を元に、周辺の取引事例や市場相場から概算価格を算出する方法です。
特徴:
- 最短即日〜数日で結果が出る
- 現地訪問なしで依頼可能
- 精度は訪問査定より低い（±10-20%程度のブレあり）
向いているケース:
- まず相場を知りたい
- 複数社に一括で依頼したい
- 売却を急いでいない
訪問査定（詳細査定）
不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、建物の状態・日当たり・周辺環境・接道条件等を確認した上で詳細な査定価格を算出する方法です。
特徴:
- 結果が出るまで数日〜1週間程度
- 現地訪問が必要（1-2時間）
- 精度が高く、実際の売却価格に近い
向いているケース:
- 具体的に売却を検討している
- 正確な査定価格を知りたい
- 不動産会社を比較して選びたい
信頼できる査定を受けるための3つのポイント
①複数社（3社以上）に依頼して比較する
1社のみの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。最低でも3社以上に依頼し、査定額と根拠を比較することをおすすめします。
国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の実取引価格を確認し、査定額が妥当な範囲内か確認しましょう。
②査定の根拠を詳しく聞く
査定額だけでなく、その根拠を詳しく説明してもらうことが重要です。
- 近隣の取引事例（直近6ヶ月程度）
- 市場動向（需給バランス、地域の人気度）
- 物件の強み・弱み（築年数、立地、設備等）
根拠が明確で納得できる説明をする不動産会社は、信頼できる可能性が高いです。
③高額査定に飛びつかない
複数社の中で極端に高い査定額を提示する業者には注意が必要です。
悪質な業者は、高額査定で契約を獲得し、後から「市場動向が厳しい」「買い手が見つからない」と理由を付けて値下げを提案する「囲い込み」を行うケースがあります。
査定額は相場の範囲内（±10-15%程度）であることを確認してください。
不動産査定の注意点とよくある問題
査定額＝売却価格ではない
査定額はあくまで「この価格なら売却できる可能性が高い」という目安であり、確約された価格ではありません。
実際の成約価格は、買主との交渉や市場動向により変動します。査定額より5-10%低く成約することも珍しくありません。
両手取引を狙う「囲い込み」に注意
一部の悪質な不動産会社は、売主・買主の両方から仲介手数料を受け取る「両手取引」を狙い、他社に物件情報を公開しない「囲い込み」を行うことがあります。
これにより、売却までの期間が長引いたり、適正価格より低い価格で売却せざるを得なくなるリスクがあります。
対策:
- 媒介契約は「専任媒介」ではなく「一般媒介」を選ぶ（複数社に依頼可能）
- REINS（不動産流通標準情報システム）への登録状況を確認する
- 定期的に売却活動の報告を求める
古い査定は参考にならない
不動産市場は変動が大きく、半年前の査定額が現在も有効とは限りません。
金利上昇、インフレ、地域開発等により相場が大きく変動する可能性があるため、売却を検討する際は最新の査定を取得してください。
不動産一括査定サイトの活用方法
不動産一括査定サイトは、1回の入力で複数社に査定を依頼できる便利なサービスです。
一括査定サイトのメリット
- 複数社に一括で依頼できる（手間が省ける）
- 査定額を比較しやすい
- 匿名で依頼できるサイトもある（個人情報保護）
一括査定サイトの注意点
- 営業電話が多数かかってくる可能性がある
- サイトに登録していない優良業者は含まれない
- 簡易査定（机上査定）が中心で、精度は低め
利用時のポイント:
- 連絡方法を「メールのみ」に指定できるサイトを選ぶ
- 査定結果を元に2-3社に絞り込み、訪問査定を依頼する
- 査定後の営業対応の質も比較材料にする
信頼できる不動産会社の見分け方
査定を依頼する際、以下の点をチェックして信頼できる不動産会社を選びましょう。
宅建業免許の確認
国土交通省の宅建業者検索システムで、免許番号を確認し、正規の業者か確認してください。
実績と地域密着度
- その地域での売却実績が豊富か
- 地域の相場や動向に詳しいか
- 過去の取引事例を提示できるか
対応の質
- 査定の根拠を明確に説明できるか
- メリット・デメリットを公平に説明するか
- 強引な営業をしないか
まとめ：複数社比較で適正な査定を受ける
不動産査定が無料なのは、不動産会社が売却仲介契約を獲得するためのマーケティング活動だからです。
信頼できる査定を受けるには、複数社（3社以上）に依頼して比較し、査定の根拠を詳しく聞き、高額査定に飛びつかないことが重要です。
次のアクションとして、以下をおすすめします。
- 国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の実取引価格を確認する
- 不動産一括査定サイトで複数社に簡易査定を依頼する
- 2-3社に絞り込んで訪問査定を依頼し、対応の質を比較する
信頼できる不動産会社のサポートを受けながら、適正な価格で売却を進めましょう。