不動産売却益にかかる税金とは
不動産を売却して利益が出た場合、「税金はどれくらいかかるのか」と不安を感じる方は少なくありません。売却益（譲渡所得）には、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。
この記事では、不動産売却益にかかる税金の計算方法、税率、3000万円特別控除等の節税対策を、国税庁の公式情報を元に解説します。
不動産売却を検討している方が、実際の手取り額を正確に把握し、節税対策を活用できるようになります。
この記事のポイント
- 譲渡所得は「売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」で計算
- 所有期間5年以下の短期譲渡は税率39.63%、5年超の長期譲渡は税率20.315%
- 居住用財産の売却では3000万円特別控除が適用され、譲渡所得が3000万円以下なら税金ゼロ
- 取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使用可能
- 控除適用でも確定申告は必須（申告しないと適用されない）
譲渡所得の計算方法と税金の仕組み
譲渡所得の計算式
不動産売却益にかかる税金は、譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
例えば、3000万円で購入した不動産を4000万円で売却し、譲渡費用が200万円だった場合、譲渡所得は以下の通りです。
譲渡所得 = 4000万円 - 3000万円 - 200万円 = 800万円
この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率を適用して税額を算出します。
取得費と譲渡費用の内訳
取得費には以下が含まれます。
- 購入代金・建築費
- 購入時の諸費用（仲介手数料、登録免許税、不動産取得税等）
- 改良費（リフォーム費用等）
- 建物の減価償却費（購入価格から差し引く）
譲渡費用には以下が含まれます。
- 仲介手数料
- 測量費
- 解体費
- 印紙税
取得費が不明な場合の対処法
相続不動産等で取得費が分からない場合、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
例えば、売却価格が4000万円の場合、概算取得費は200万円（4000万円 × 5%）となります。
ただし、実際の取得費を証明できる書類（売買契約書、通帳記録等）があれば、実額を使用した方が有利です。概算取得費（5%）は最低限の控除額であり、実額の方が大きいケースが多いためです。
税率｜長期譲渡（5年超）と短期譲渡（5年以下）の違い
譲渡所得に対する税率は、所有期間により大きく異なります。所有期間は、取得日から譲渡年の1月1日までで計算します。
短期譲渡所得の税率（39.63%）
所有期間5年以下の場合、短期譲渡所得として以下の税率が適用されます。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 30% |
| 復興特別所得税 | 0.63%（所得税30%の2.1%） |
| 住民税 | 9% |
| 合計 | 39.63% |
例えば、譲渡所得が800万円の場合、税額は以下の通りです。
800万円 × 39.63% = 約317万円
長期譲渡所得の税率（20.315%）
所有期間5年超の場合、長期譲渡所得として以下の税率が適用されます。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | 15% |
| 復興特別所得税 | 0.315%（所得税15%の2.1%） |
| 住民税 | 5% |
| 合計 | 20.315% |
同じ譲渡所得800万円の場合、税額は以下の通りです。
800万円 × 20.315% = 約162万円
短期譲渡と長期譲渡では税率が約2倍異なるため、所有期間の確認が重要です。
復興特別所得税の加算（2037年まで）
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源確保のため、2037年まで所得税額の2.1%が加算される税金です。不動産売却益にも適用されます。
節税対策｜3000万円特別控除と10年超所有軽減税率
居住用財産の3000万円特別控除
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例があります。
適用要件:
- 自分が住んでいた家であること
- 住まなくなってから3年以内の売却であること
- 売却先が親子・夫婦間等の特別な関係でないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
例えば、譲渡所得が2500万円の場合、3000万円控除を適用すると税金はゼロになります。
譲渡所得2500万円 - 3000万円控除 = 課税対象なし
10年超所有軽減税率（6000万円以下の部分は14.21%）
所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、3000万円控除後の残額に軽減税率を適用できます。
税率:
| 課税譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%） |
| 6000万円超の部分 | 20.315%（通常の長期譲渡所得税率） |
3000万円控除と併用可能なため、大きな節税効果が期待できます。
買換え特例
居住用財産を売却して新たな居住用財産を購入する場合、一定の要件を満たせば譲渡益への課税を繰り延べ（将来の売却時まで課税を先送り）できる特例があります。ただし、3000万円控除との併用はできないため、どちらが有利か慎重に判断する必要があります。
確定申告の手続き｜譲渡の翌年2月16日～3月15日
不動産を譲渡した年の翌年2月16日～3月15日に確定申告が必要です。3000万円控除等で税金がゼロになる場合でも、確定申告をしないと特例が適用されません。
必要書類:
- 譲渡所得の内訳書
- 譲渡契約書（売買契約書）
- 取得費の証明書類（購入時の契約書、領収書等）
- 仲介手数料の領収書
- 登記事項証明書
- 住民票（居住用財産の特例を受ける場合）
確定申告は税務署窓口またはe-Taxで行えます。不明点がある場合は、税理士への相談を推奨します。
申告を怠ると、無申告加算税や延滞税が課される場合があります。必ず期限内に申告してください。
まとめ｜譲渡所得税の計算と節税対策を理解して手取り額を最大化
不動産売却益には譲渡所得税がかかり、所有期間により税率が大きく異なります。所有期間5年以下の短期譲渡は39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%です。
居住用財産の売却では3000万円特別控除が適用され、譲渡所得が3000万円以下なら税金ゼロになります。さらに、所有期間10年超の場合は軽減税率（14.21%）も適用可能です。
取得費が不明な場合は概算取得費（売却価格の5%）を使用できますが、実額が分かれば実額を使う方が有利です。確定申告は必須で、期限内に申告することが重要です。
節税対策を活用し、専門家（税理士）に相談しながら、手取り額を最大化しましょう。