不動産取得税とは？基本の仕組みを理解しよう
不動産購入を検討する際、「不動産取得税がいくらかかるか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産取得税の基本（税率・課税標準・納付時期）から、軽減措置（宅地評価土地の特例・新築住宅の控除・中古住宅の控除）、具体的な計算例、支払い時期・納付方法、申告手続きまで、総務省・国土交通省の公式情報を元に解説します。
初めて不動産を購入する方でも、必要な税金を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産取得税は土地や建物を取得した際に都道府県が課税する地方税で、一度だけ課税される（毎年ではない）
- 税率は土地・住宅3%、非住宅4%（令和9年3月31日まで）
- 軽減措置（宅地評価土地の特例・新築住宅の控除・中古住宅の控除）を活用すれば税額を大幅に減額できる
- 軽減措置は自動適用されず、取得後60日以内（東京都は30日以内）の申告が必要
- 納税通知書は取得後6ヶ月〜1年程度で届き、期限内に納付しないと延滞金が発生する
不動産取得税とは？基本の仕組み
不動産取得税とは、土地や建物を購入・贈与・建築等で取得した際に都道府県が課税する地方税です。総務省の公式サイトによると、以下の特徴があります。
- 一度だけ課税：取得時に一度だけ課税される（毎年課税される固定資産税とは別）
- 都道府県税：都道府県が徴収する地方税
- 課税標準：固定資産税評価額（通常は購入価格の70%程度）
- 税率：土地・住宅3%、非住宅4%（令和9年3月31日まで、以降は本則4%に戻る可能性）
相続による取得は非課税ですが、贈与は課税対象となります。この違いを明確に理解してください。
基本的な計算式
不動産取得税 = 固定資産税評価額（課税標準） × 税率
例えば、固定資産税評価額2,000万円の土地の場合：
- 不動産取得税 = 2,000万円 × 3% = 60万円
ただし、軽減措置を活用すれば、この金額を大幅に減額できます。
不動産取得税の軽減措置
不動産取得税には、税額を大幅に減額できる3つの軽減措置があります。
宅地評価土地の特例
国土交通省の公式情報によると、宅地の固定資産税評価額を1/2に軽減する特例があります。
- 適用期限：令和9年（2027年）3月31日まで
- 効果：土地の税額が半分になる
例えば、固定資産税評価額2,000万円の宅地の場合：
- 軽減前：2,000万円 × 3% = 60万円
- 軽減後：2,000万円 × 1/2 × 3% = 30万円
- 30万円の減額
新築住宅の控除
新築住宅を取得した場合、課税標準から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除できます。
要件
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 居住用
例えば、固定資産税評価額1,500万円の新築住宅の場合：
- 軽減前：1,500万円 × 3% = 45万円
- 軽減後：(1,500万円 - 1,200万円) × 3% = 9万円
- 36万円の減額
固定資産税評価額が1,200万円以下の新築住宅の場合、不動産取得税はゼロになります。
中古住宅の控除
中古住宅を取得した場合、新築時期に応じた控除額を課税標準から控除できます。
| 新築時期 | 控除額 |
|---|---|
| 昭和57年（1982年）以降 | 1,200万円 |
| 昭和51年〜56年 | 1,000万円 |
| 昭和48年〜50年 | 350万円 |
| 昭和39年〜47年 | 230万円 |
| 〜昭和38年 | 控除なし |
要件
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 居住用
- 昭和57年以降の新築、または耐震基準適合証明
北海道財政局税務課の解説によると、昭和56年以前の中古住宅でも、建築士等による耐震基準適合証明があれば軽減措置を受けられます。
例えば、固定資産税評価額1,500万円の中古住宅（昭和57年以降新築）の場合：
- 軽減前：1,500万円 × 3% = 45万円
- 軽減後：(1,500万円 - 1,200万円) × 3% = 9万円
- 36万円の減額
不動産取得税の計算方法
不動産取得税の計算方法を、具体例で解説します。
基本的な計算式
軽減措置なしの場合
不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率
軽減措置ありの場合
- 土地：（固定資産税評価額 × 1/2） × 3%
- 建物：（固定資産税評価額 - 控除額） × 3%
具体的な計算例（新築一戸建て）
HOME4Uの計算例を参考に、4,000万円の新築一戸建て（土地評価額1,050万円、建物評価額1,250万円）の場合を計算します。
土地の税額
- 軽減前：1,050万円 × 3% = 31.5万円
- 軽減後（宅地評価土地の特例）：1,050万円 × 1/2 × 3% = 15.75万円
建物の税額
- 軽減前：1,250万円 × 3% = 37.5万円
- 軽減後（新築住宅の控除）：(1,250万円 - 1,200万円) × 3% = 1.5万円
合計
- 軽減前：31.5万円 + 37.5万円 = 69万円
- 軽減後：15.75万円 + 1.5万円 = 17.25万円
- 約51.75万円の減額
軽減措置を活用することで、不動産取得税を約75%削減できました。
不動産取得税の支払い時期と納付方法
不動産取得税の支払い時期と納付方法を解説します。
納税通知書が届くタイミング
東京都主税局の公式サイトによると、納税通知書は取得後6ヶ月〜1年程度で都道府県から届きます。自治体により時期が異なります。
- 東京都：毎月7日前後に発送、納期限は発送月の月末
- 他の自治体：取得後6ヶ月〜1年程度で発送（自治体により異なる）
新築物件では、固定資産税評価額が確定するまで時間がかかるため、納税通知書の発送が遅れる場合があります。
納付方法
納付方法は、以下の通りです。
- 納付書払い：都道府県税事務所、銀行、郵便局、コンビニで納付
- クレジットカード払い：自治体により対応が異なる
- スマホ決済：PayPay、LINE Pay等（自治体により対応が異なる）
期限内に納付しないと、延滞金（2ヶ月以内7.3%、2ヶ月超14.6%）が発生します。納税通知書が届いたら、早めに納付してください。
軽減措置の適用を受けるための手続き
軽減措置は自動適用されません。申告手続きが必要です。
申告期限
- 一般：取得後60日以内
- 東京都：取得後30日以内
必要書類
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 売買契約書
- 住民票
- 建築確認済証（新築の場合）
- 耐震基準適合証明書（中古住宅で昭和56年以前新築の場合）
申告先
不動産所在地の都道府県税事務所
注意点
- 申告しないと軽減措置を受けられません
- 期限を過ぎても、納税通知書が届く前なら申告可能な場合があります
- 納税後でも5年以内なら還付請求できる自治体もあります
- 不動産会社や司法書士が手続き代行してくれる場合もあります
不動産取得後すぐに、都道府県税事務所に確認することを強くおすすめします。
まとめ：軽減措置の申告を忘れずに
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に都道府県が課税する地方税で、取得後6ヶ月〜1年程度で納税通知書が届きます。税率は土地・住宅3%、非住宅4%（令和9年3月31日まで）です。
軽減措置（宅地評価土地の特例・新築住宅の控除・中古住宅の控除）を活用すれば、税額を大幅に減額できます。例えば、4,000万円の新築一戸建てで約51.75万円の減額が可能です。
重要：軽減措置は自動適用されず、取得後60日以内（東京都は30日以内）の申告が必要です。期限内の申告を忘れずに。
不動産取得後すぐに、不動産所在地の都道府県税事務所に確認し、必要書類を準備して申告してください。信頼できる不動産会社や司法書士に相談しながら、手続きを進めましょう。