不動産取得税とは｜取得時に1回だけ課税される地方税
不動産を購入したり贈与を受けたりすると、「不動産取得税」という税金を支払う必要があります。
この記事では、不動産取得税の仕組み、計算方法、軽減措置、支払い時期について、総務省や国土交通省の公式情報を元に解説します。
初めて不動産を取得する方でも、不動産取得税の基本を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産取得税は不動産取得時に1回だけ課税される都道府県税（固定資産税は毎年課税）
- 税率は原則4%だが、2027年3月31日まで土地・住宅は3%に軽減
- 軽減措置（新築住宅1200万円控除、土地の1/2特例等）により実質的にゼロになるケースが多い
- 納税通知書は取得後3-6か月後に届く（賃貸アパート新築は1年以上かかる場合も）
- 相続は非課税、贈与は課税対象
不動産取得税の基本｜誰が・何に・いつ払うのか
不動産取得税は、土地や建物を取得した時に1回だけ課税される地方税です。課税主体は都道府県で、総務省の統計によると令和7年度の税収は約440億円（令和5年度実績）となっています。
課税対象となる取得
- 購入（売買）
- 新築・増改築
- 贈与
- 交換
課税されない取得
- 相続（相続人が取得する場合）
- 法人の合併・分割による取得
固定資産税との違い
不動産取得税と混同されやすい税金に「固定資産税」があります。両者の違いは以下の通りです。
| 項目 | 不動産取得税 | 固定資産税 |
|---|---|---|
| 課税時期 | 取得時1回のみ | 毎年 |
| 課税主体 | 都道府県 | 市町村 |
| 税率 | 原則4%（土地・住宅は3%） | 標準1.4% |
| 納付時期 | 取得後3-6か月後 | 年4回分割 |
| 納税義務者 | 取得者 | 1月1日時点の所有者 |
不動産取得税は取得時1回のみの課税ですが、固定資産税は毎年継続的に課税されます。
不動産取得税の計算方法
不動産取得税の計算式は以下の通りです。
不動産取得税額 = 固定資産税評価額 × 税率
基本的な計算式
固定資産税評価額は、市町村が決定する不動産の公的価格です。総務省の基準により、実際の売買価格の約70%程度が目安とされています。
税率（原則4%、土地・住宅は3%）
国土交通省の規定により、2027年3月31日までは以下の軽減税率が適用されます。
| 不動産の種類 | 原則税率 | 軽減税率（2027年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 土地 | 4% | 3% |
| 住宅（居住用） | 4% | 3% |
| 住宅以外の建物（店舗・事務所等） | 4% | 4% |
（出典: 国土交通省）
計算例
【ケース1】新築マンション（評価額3000万円）
- 土地評価額: 1500万円
- 建物評価額: 1500万円
- 軽減措置なしの場合
計算:
- 土地: 1500万円 × 3% = 45万円
- 建物: 1500万円 × 3% = 45万円
- 合計: 90万円
【ケース2】戸建て（土地2000万円、建物1000万円）
- 軽減措置なしの場合
計算:
- 土地: 2000万円 × 3% = 60万円
- 建物: 1000万円 × 3% = 30万円
- 合計: 90万円
実際には、軽減措置により税額が大幅に減額されたり、ゼロになったりするケースが多いです（後述）。
不動産取得税の軽減措置
不動産取得税には、住宅・土地に対する軽減措置があります。これらを活用することで、税額を大幅に抑えることができます。
新築住宅の控除（1200万円）
国土交通省の規定により、新築住宅の場合、以下の要件を満たすと控除が受けられます。
新築住宅の控除要件
| 項目 | 要件 | 控除額 |
|---|---|---|
| 床面積 | 50㎡以上240㎡以下 | 1200万円 |
| 認定長期優良住宅 | 50㎡以上240㎡以下 | 1300万円 |
計算式:
- （建物評価額 － 1200万円） × 3%
【ケース3】新築マンション（建物評価額1500万円、床面積80㎡）
計算:
- （1500万円 － 1200万円） × 3% = 9万円
- 控除により税額が45万円→9万円に減額
中古住宅の控除（築年数により変動）
中古住宅の場合、新築年月日により控除額が異なります。
中古住宅の控除額
| 新築年月日 | 控除額 |
|---|---|
| 昭和57年（1982年）1月1日以降 | 350万円～1200万円（築年数により変動） |
| 昭和56年（1981年）12月31日以前 | 耐震基準適合証明書があれば控除可能 |
（出典: 愛知県）
土地の軽減措置
住宅用地の場合、以下の軽減措置が適用されます。
土地の軽減措置（2027年3月31日まで）
- 宅地の1/2特例: 評価額 × 1/2
- 45,000円控除: 以下のいずれか大きい額を控除
- 45,000円
- 土地1㎡あたりの価格 × 住宅床面積 × 2 × 3%
（出典: 愛知県）
【ケース4】新築マンション（土地評価額1500万円、宅地1/2特例+45,000円控除）
計算:
- 評価額: 1500万円 × 1/2 = 750万円
- 税額: 750万円 × 3% = 22.5万円
- 控除額: 土地1㎡あたりの価格 × 住宅床面積 × 2 × 3% = 例えば22.5万円
- 実質税額: 0円
軽減措置により、多くのケースで土地の不動産取得税は実質的にゼロになります。
不動産取得税の支払い時期・方法
納税通知書が届く時期
不動産取得税の納税通知書は、取得後3-6か月後に都道府県から郵送されます。東京都主税局によると、東京都の場合は毎月7日前後に発送されます。
納税通知書の発送時期
| 取得の種類 | 発送時期の目安 |
|---|---|
| 売買・贈与 | 取得後3-6か月後 |
| 新築（自己使用） | 取得後3-6か月後 |
| 賃貸アパート新築 | 取得後1年以上かかる場合も |
支払い方法
納税通知書が届いたら、以下の方法で支払います。
- 納付書での支払い（金融機関、コンビニ等）
- クレジットカード
- 口座振替（事前申込が必要な都道府県もあり）
- スマホ決済（都道府県により異なる）
申告期限と注意点
軽減措置を受けるには、都道府県税事務所への申告が必要です。申告期限は都道府県により異なりますが、一般的には取得後30-60日以内です。
申告を忘れた場合
軽減措置の申告を忘れると、軽減前の税額が請求されます。ただし、後から申告すれば還付される場合もあるため、早めに都道府県税事務所に相談しましょう。
不動産取得税に関する注意点
固定資産税との混同に注意
不動産取得税と固定資産税を混同する方が多いですが、以下のように異なります。
| 項目 | 不動産取得税 | 固定資産税 |
|---|---|---|
| 課税時期 | 取得時1回のみ | 毎年 |
| 納付時期 | 取得後3-6か月後 | 年4回分割 |
| 相続時の課税 | 非課税 | 課税 |
納税通知書が届かない場合の対応
不動産を取得しても納税通知書が届かない場合、以下の理由が考えられます。
- 軽減措置により税額がゼロになった
- 都道府県税事務所の処理が遅れている
- 住所変更により通知書が届いていない
不安な場合は、都道府県税事務所に確認することをおすすめします。
延滞税のリスク
納付期限を過ぎると延滞税が発生します。延滞税の税率は以下の通りです（令和7年）。
| 期間 | 税率（令和7年） |
|---|---|
| 納期限から2か月以内 | 年7.3% |
| 納期限から2か月超 | 年14.6% |
延滞税を避けるため、取得後は資金準備を早めに行い、納税通知書が届いたら速やかに納付しましょう。
2027年3月31日までの軽減措置適用期限
現在の軽減措置（土地・住宅の税率3%、宅地の1/2特例等）は2027年3月31日までの時限措置です。国土交通省の税制改正情報によると、期限後は税率が3%→4%に戻る可能性があります。
まとめ
不動産取得税は、不動産を取得した時に1回だけ課税される都道府県税です。税率は原則4%ですが、2027年3月31日まで土地・住宅は3%に軽減されています。
新築住宅の1200万円控除、土地の1/2特例等の軽減措置により、実質的に税額がゼロになるケースが多いです。ただし、軽減措置を受けるには都道府県税事務所への申告が必要なため、取得後は早めに申告しましょう。
納税通知書は取得後3-6か月後に届きます。資金準備を早めに行い、納付期限を守ることで延滞税を避けられます。不明点があれば、都道府県税事務所に相談することをおすすめします。