固定資産税土地評価額とは？基本的な仕組み
土地を所有している方、または購入を検討している方の中には、「固定資産税土地評価額」という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
この記事では、総務省や全国地価マップの情報を元に、固定資産税土地評価額の仕組み、調べ方、計算方法を解説します。
この記事のポイント
- 固定資産税評価額は固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の課税標準となる評価額
- 評価額は地価公示価格の約70%が目安で、3年ごとに評価替えが行われる
- 調べ方は①納税通知書、②固定資産課税台帳の閲覧、③全国地価マップの3つの方法がある
- 住宅用地の特例により、小規模住宅用地は評価額×1/6、一般住宅用地は評価額×1/3に軽減される
固定資産税評価額の定義と重要性
固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の課税標準となる評価額です。総務省によると、市町村長が固定資産評価基準に従って決定します。
評価額は「適正な時価」（通常の取引価格）を基に算定されますが、実際の売却価格とは異なる場合があります。
評価額の決定方法
評価方法として、①市街地宅地評価法（路線価方式）、②その他の宅地評価法があります。市街地宅地評価法では、道路ごとに設定された固定資産税路線価を基に土地の評価額を算定します。
総務省によると、1994年から地価公示価格の70%を目安とする評価方法を採用しています。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額を調べる方法は3つあります。それぞれの方法を解説します。
方法1：納税通知書で確認（最も簡単）
毎年送付される固定資産税の納税通知書に、課税明細書が添付されています。HOME4Uによると、この課税明細書に評価額が記載されているため、最も簡単に確認できます。
納税通知書は、通常4-6月頃に市区町村から送付されます。
方法2：固定資産課税台帳の閲覧（市区町村窓口）
市区町村の固定資産税課で、固定資産課税台帳を閲覧できます。本人または代理人（委任状が必要）が窓口で申請します。
閲覧には本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード等）が必要です。窓口の受付時間は市区町村により異なるため、事前に確認することをおすすめします。
方法3：全国地価マップで目安を確認（無料）
全国地価マップは、固定資産税路線価・相続税路線価・地価公示・都道府県地価調査の4つの公的土地評価情報を無料で閲覧できる公式サイトです。
市区町村の窓口に行かずに目安を確認できるため、便利です。ただし、正確な評価額は納税通知書または課税台帳で確認する必要があります。
地価公示価格との違い
固定資産税評価額と地価公示価格の違いを比較します。
| 項目 | 固定資産税評価額 | 地価公示価格 |
|---|---|---|
| 決定機関 | 市町村長 | 国土交通省 |
| 評価水準 | 地価公示の約70% | 100%（基準） |
| 更新頻度 | 3年ごと（評価替え） | 毎年1月1日時点 |
| 用途 | 税金の課税標準 | 土地取引の指標 |
（出典: 総務省）
70%評価の仕組み
総務省によると、固定資産税評価額は地価公示価格の70%を目安としています。これは、土地の評価額を安定的に設定し、急激な税負担の増加を防ぐためです。
評価替え制度の仕組み
評価替えは3年ごとに行われます。総務省によると、令和6年度が最新の評価替え年度で、次回は令和9年度です。
評価替え年度以外（令和7・8年度）は原則として評価額が据え置かれますが、地価下落時には価格修正制度により評価額が見直される場合があります。
住宅用地の特例による軽減
住宅用地には、固定資産税が軽減される特例があります。
小規模住宅用地（200㎡以下）
小規模住宅用地（200㎡以下）は、固定資産税の課税標準が評価額×1/6に軽減されます。
例: 評価額3,000万円、面積200㎡の土地 → 課税標準 = 3,000万円 × 1/6 = 500万円 → 固定資産税 = 500万円 × 1.4%（標準税率）= 7万円
一般住宅用地（200㎡超）
一般住宅用地（200㎡超）は、固定資産税の課税標準が評価額×1/3に軽減されます。
200㎡を超える部分は1/3の軽減率が適用され、200㎡以下の部分は1/6の軽減率が適用されます。
軽減の要件
住宅用地の特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 住宅の敷地として使用されていること
- 住宅が建っていること（更地は対象外）
詳細は市区町村にご確認ください。
評価額に不服がある場合の対応
評価額に不服がある場合、審査申出制度を利用できます。
総務省によると、納税通知書の交付を受けた日の翌日から3ヶ月以内に、市区町村の固定資産評価審査委員会に審査申出ができます。
ただし、適正評価の場合が多いため、不動産鑑定士等の専門家に相談してから申し出ることをおすすめします。
まとめ：固定資産税評価額を正しく理解する
固定資産税土地評価額は、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の課税標準となる評価額です。評価額は地価公示価格の約70%が目安で、3年ごとに評価替えが行われます。
調べ方は、納税通知書・固定資産課税台帳の閲覧・全国地価マップの3つの方法があります。住宅用地の特例により、小規模住宅用地は評価額×1/6に軽減されるため、税負担軽減効果が大きいです。
評価額に不服がある場合は、審査申出制度を利用できますが、まずは専門家に相談することをおすすめします。