土地の権利書とは？登記済証と登記識別情報の違い
土地を相続または購入した際、「権利書」という書類を受け取ることがあります。しかし、「権利書とは何か」「どこを見れば良いか」が分からず不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地の権利書（登記済証・登記識別情報）の見本と記載内容を、法務省、法務局の公式情報を元に解説します。
実物の見本を見ながら、どの部分に何が書かれているか、紛失時の対応、売買・相続時の使い方まで理解できるようになります。
この記事のポイント
- 権利書（登記済証・登記識別情報）は「登記名義人であることを証明する手段」であり、紛失しても所有権は失われない
- 2004年以前は登記済証（朱印付き書面）、2005年以降は登記識別情報（12桁の暗号コード）が交付される
- 登記済証には法務局の朱印・不動産の所在・所有者情報が記載され、登記識別情報には12桁コード・目隠しシールがある
- 権利書は再発行できないため、紛失した場合は事前通知または本人確認情報（司法書士作成）で代替する
- 目隠しシールは絶対に剥がさず、金庫・貸金庫等で厳重に保管することが重要
権利書の法的な役割
権利書（登記済証・登記識別情報）は、「登記名義人であることを証明する手段」です。不動産登記法に基づき、土地や建物の所有権を登記した際に交付される書類で、売買・相続・抵当権設定等の登記申請時に必要となります。
重要なのは、権利書は所有権を証明する書類ではなく、登記名義人であることを証明する手段に過ぎないという点です。紛失しても所有権は失われませんが、売買・相続時に代替手段が必要になります。
2004年以前と2005年以降の制度の違い
2004年以前と2005年以降で、権利書の形式が大きく変わりました。
| 項目 | 旧制度（2004年以前） | 新制度（2005年以降） |
|---|---|---|
| 名称 | 登記済証（登記済権利証） | 登記識別情報 |
| 形式 | 朱印付き書面 | 12桁の暗号コード |
| 秘匿方法 | 保管者の管理 | 目隠しシールまたは折り畳み式 |
| 法的効力 | 同等 | 同等 |
| 再発行 | 不可 | 不可 |
（参考: 日本司法書士会連合会）
2005年不動産登記法改正により、登記済証から登記識別情報に移行しました。ただし、旧制度の登記済証も引き続き有効です。自分の権利書がどちらの形式か確認し、適切に保管してください。
登記済証（旧制度）の見本と記載内容
2004年以前に交付された登記済証は、朱印付きの書面で交付されます。
登記済証の外観（法務局の朱印）
登記済証の最大の特徴は、**法務局の朱印（「登記済」の印）**が押印されている点です。この朱印が、登記手続きが完了したことを証明します。
書面には、登記申請時に提出した「登記原因証明情報」（売買契約書、贈与契約書等）に法務局が朱印を押印したものが含まれます。
（参考: 司法書士による実物見本）
記載されている情報（所在・地番・面積・所有者等）
登記済証には以下の情報が記載されています。
| 記載項目 | 内容 | 例 |
|---|---|---|
| 不動産の所在 | 土地の住所 | 大阪府高槻市〇〇町 |
| 地番 | 登記上の番号 | 123番45 |
| 地目 | 土地の用途 | 宅地、田、畑、山林等 |
| 地積 | 土地の面積 | 100.50㎡ |
| 所有者の住所・氏名 | 登記名義人の情報 | 大阪府高槻市〇〇町1-2-3 山田太郎 |
| 登記の目的 | 登記の種類 | 所有権移転、所有権保存等 |
| 受付年月日・受付番号 | 登記手続きの日時・番号 | 令和〇年〇月〇日 第〇〇号 |
（参考: 日本司法書士会連合会）
これらの情報を元に、どの土地の登記済証かを確認できます。
登記識別情報（新制度）の見本と記載内容
2005年以降に交付される登記識別情報は、12桁の暗号コードで構成されます。
登記識別情報通知書の様式
法務省によると、登記識別情報通知書の様式は2020年に変更されました。現在の様式は、A4サイズの書面で、12桁の暗号コードが目隠しシールまたは折り畳み式で秘匿されています。
12桁の暗号コードと目隠しシール
登記識別情報の核心は、12桁の英数字暗号コードです。このコードが登記名義人であることを証明します。
法務局によると、12桁のコードは目隠しシールで覆われており、売買・相続時まで剥がさないことが推奨されています。一度剥がすと、第三者に知られるリスクが高まり、悪用される可能性があります。
重要: 目隠しシールは絶対に剥がさないでください。剥がした場合、登記識別情報が失効する可能性があります。
記載されている情報
登記識別情報通知書には以下の情報が記載されています。
| 記載項目 | 内容 |
|---|---|
| 12桁の暗号コード | 登記名義人であることを証明するコード（目隠しシール） |
| 不動産の所在 | 土地の住所、地番、家屋番号 |
| 登記の目的 | 所有権移転、所有権保存等 |
| 受付年月日・受付番号 | 登記手続きの日時・番号 |
| 登記名義人の氏名・住所 | 登記名義人の情報 |
（参考: 法務省）
登記済証と登記識別情報の違いを比較
登記済証と登記識別情報の違いを改めて整理します。
| 比較項目 | 登記済証（旧制度） | 登記識別情報（新制度） |
|---|---|---|
| 発行時期 | 2004年以前 | 2005年以降 |
| 形式 | 朱印付き書面 | 12桁の暗号コード |
| 秘匿方法 | 保管者の管理 | 目隠しシールまたは折り畳み式 |
| 法務局の関与 | 朱印押印 | 暗号コード発行 |
| 再発行 | 不可 | 不可 |
| 法的効力 | 登記名義人であることを証明 | 登記名義人であることを証明 |
（参考: オウチーノニュース）
どちらも「登記名義人であることを証明する手段」であり、法的効力は同等です。自分の権利書がどちらの形式か確認し、適切に保管してください。
権利書を紛失したらどうなるか
権利書を紛失しても、所有権は失われません。ただし、売買・相続等の登記申請時に代替手段が必要になります。
代替手段①事前通知
事前通知は、法務局が登記名義人に通知書を送付し、本人確認後に登記を進める制度です。法務省によると、手順は以下の通りです。
- 司法書士が権利書なしで登記申請を行う
- 法務局が登記名義人の住所宛に「事前通知書」を送付
- 登記名義人が通知書に実印を押印し、印鑑証明書を添付して返送
- 法務局が本人確認後、登記手続きを進める
事前通知は費用がかからない代替手段ですが、通知書が届くまで2-3週間かかる場合があります。
代替手段②本人確認情報（司法書士・弁護士作成）
本人確認情報は、司法書士・弁護士が作成する本人確認書類です。登記申請時に提出することで、権利書の代替となります。
作成費用は数万円（司法書士・弁護士の報酬）かかりますが、事前通知より手続きが早く進む利点があります。
再発行はできない
登記済証・登記識別情報ともに再発行はできません。紛失した場合は、上記の代替手段を利用する必要があります。
権利書の保管方法と注意点
権利書は紛失・盗難を防ぐため、適切に保管する必要があります。
紛失・盗難を防ぐ保管方法
以下の方法で保管することを推奨します。
- 金庫: 自宅の金庫で厳重に保管
- 貸金庫: 銀行の貸金庫を利用（年間数千円～数万円）
- 司法書士に預ける: 売買・相続時まで司法書士に預ける（有料の場合あり）
権利書は再発行できないため、紛失・盗難を防ぐことが最優先です。
目隠しシールは絶対に剥がさない
登記識別情報の目隠しシールは、絶対に剥がさないでください。一度剥がすと、12桁のコードが第三者に知られるリスクが高まります。
売買・相続時に司法書士が目隠しシールを剥がし、登記申請に使用します。自分で剥がす必要はありません。
売買・相続時の使い方
売買・相続等の登記申請時は、権利書の原本を司法書士に預けます。コピーでは登記申請できません。
司法書士は権利書を元に登記申請を行い、手続き完了後に原本を返却します（登記識別情報は新たに発行されるため、旧権利書は返却される場合とされない場合があります）。
（参考: オウチーノニュース）
まとめ
土地の権利書（登記済証・登記識別情報）は、登記名義人であることを証明する重要な書類です。2004年以前は登記済証（朱印付き書面）、2005年以降は登記識別情報（12桁の暗号コード）が交付されますが、法的効力は同等です。
権利書を紛失しても所有権は失われませんが、売買・相続時に代替手段（事前通知・本人確認情報）が必要になるため、金庫・貸金庫等で厳重に保管することが重要です。
登記識別情報の目隠しシールは絶対に剥がさず、売買・相続時まで保管してください。
個別具体的な登記手続きや権利書の取り扱いについては、司法書士または法務局に相談することを推奨します。