土地の権利書（登記済証・登記識別情報）とは何か
土地を相続したり売却を検討する際、「権利書がどこにあるか分からない」「紛失したらどうなるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地の権利書（登記済証・登記識別情報）の役割、保管方法、紛失時の対処法を、法務省の公式情報を元に解説します。
権利書の正しい知識を持つことで、紛失時でも慌てず適切に対処できるようになります。
この記事のポイント
- 権利書は本人確認のための書類であり、所有権の証明書ではない（所有権の公示は登記簿が担う）
- 平成17年（2005年）以前は「登記済証（紙）」、以降は「登記識別情報（12桁コード）」が発行される
- 権利書を紛失しても所有権は失わず、売却・相続時は代替手段（事前通知、司法書士の本人確認情報、公証人の認証）で手続き可能
- 権利書は再発行できないため、貸金庫や耐火金庫で厳重に保管すべき
- 紛失した場合は、法務局への「不正登記防止申出」で悪用リスクを軽減できる
登記済証（権利証）と登記識別情報の違い
土地の権利書には、旧制度の「登記済証」と現行制度の「登記識別情報」の2種類があります。法務省福島地方法務局によると、どちらも所有権移転登記の際に本人確認のために使用される書類です。
| 項目 | 登記済証（旧制度） | 登記識別情報（現行制度） |
|---|---|---|
| 発行時期 | 平成17年（2005年）以前 | 平成17年以降 |
| 形式 | 紙の書面、法務局の登記済み押印あり | 12桁の英数字コード |
| 保管方法 | 物理的な書類として保管 | パスワードのように厳重管理 |
| 再発行 | 不可 | 不可 |
（出典: 法務省）
発行時期による違いであり、どちらも同じ役割（本人確認）を果たします。優劣はありません。
権利書の役割：所有権の証明ではなく本人確認のための書類
多くの方が誤解しているのは、「権利書＝所有権の証明書」という点です。政府広報オンラインによると、権利書は所有権の証明書ではなく、所有権移転登記の際に「この人が真の所有者である」ことを確認するための書類です。
真の所有権公示は登記簿: 所有権は登記簿に記録されており、法務局で誰でも登記事項証明書を取得できます。権利書がなくても、登記簿に記録されている限り所有権は失いません。
適切な保管方法
権利書は再発行できないため、以下の方法で厳重に保管してください。
- 貸金庫: 銀行の貸金庫で保管（最も安全）
- 自宅の耐火金庫: 火災・盗難リスクを軽減
- 信頼できる親族への預託: 相続時の混乱を避けるため、家族に保管場所を伝えておく
登記識別情報（12桁コード）は、パスワードのように機能するため、特に厳重な管理が必要です。
権利書を紛失した場合の3つの対処法
権利書を紛失しても、所有権は失いません。売却・相続等の手続きでは、以下の3つの代替手段があります。
1. 事前通知制度（法務局からの通知で本人確認）
法務省によると、権利書なしで登記申請した場合、法務局が登記名義人（所有者）に郵送で通知を送付します。
流れ:
- 司法書士が権利書なしで登記申請
- 法務局から登記名義人に「本人限定受取郵便」で通知が届く
- 2週間以内に返送すれば本人確認完了、登記手続き進行
メリット: 費用がかからない
デメリット: 2週間の期間が必要、郵便事故のリスクあり
2. 司法書士による本人確認情報の作成
日本司法書士会連合会によると、司法書士が申請人の本人確認を行い、その結果を書面（本人確認情報）にまとめて法務局に提出する方法です。
流れ:
- 司法書士が申請人と面談（運転免許証、印鑑登録証明書等で本人確認）
- 司法書士が「本人確認情報」を作成
- 登記申請時に提出
費用: 5-10万円程度
メリット: 最も一般的で確実、売却手続きに支障なし
デメリット: 費用がかかる
3. 公証人による本人確認
公証役場で公証人の面前で本人確認を受ける方法です。公証人が作成した認証文書を登記申請時に提出します。
費用: 3,500円程度（公証人手数料）
メリット: 費用が安い
デメリット: 公証役場に出向く必要がある、司法書士の本人確認情報より手間がかかる
権利書紛失時の悪用リスクと防止策
権利書を紛失しても、実印・印鑑登録証がなければ第三者が勝手に登記変更はできない仕組みになっています。三井のリハウスによると、登記申請には以下が必要です。
- 権利書（または登記識別情報）
- 実印
- 印鑑登録証明書
- 本人確認書類
これらすべてを第三者が揃えることは困難です。
不正登記防止申出制度の活用
政府広報オンラインによると、権利書を紛失した場合、法務局に「不正登記防止申出」を行うと、3ヶ月間不正な登記申請があった場合に通知が届きます。
申出方法: 本人が法務局に出向き、本人確認書類を提示して申出書を提出
有効期間: 申出から3ヶ月間
費用: 無料
この制度を活用することで、悪用リスクを大幅に軽減できます。
権利書に関するよくある誤解と正しい知識
権利書について、以下のような誤解がよく見られます。
誤解1: 「権利書がなければ売却できない」
正しい知識: 売却できます。司法書士が本人確認情報を作成する方法が最も一般的で、売却手続きに支障はありません。
誤解2: 「権利書の再発行ができる」
正しい知識: 再発行は不可です。登記済証・登記識別情報ともに再発行できません。代替手段（事前通知、本人確認情報、公証人認証）で対応します。
誤解3: 「権利書＝所有権の証明」
正しい知識: 権利書は本人確認書類です。所有権の公示は登記簿であり、法務局で登記事項証明書を取得することで所有権を証明できます。
まとめ：権利書は紛失しても慌てず適切に対処を
土地の権利書（登記済証・登記識別情報）は、所有権移転登記の際に本人確認のために使用される書類です。平成17年以前は紙の登記済証、以降は12桁の登記識別情報が発行されます。
権利書を紛失しても所有権は失わず、売却・相続時は以下の代替手段で手続き可能です。
- 事前通知制度: 法務局から通知を受け取り、2週間以内に返送
- 司法書士の本人確認情報: 最も一般的で確実（費用5-10万円）
- 公証人の認証: 費用が安い（3,500円程度）
紛失した場合は、法務局への「不正登記防止申出」を行うことで、悪用リスクを軽減できます。不安な場合は、司法書士に相談することをおすすめします。