土地の坪単価一覧とは？相場を知るメリット
土地の購入や売却を検討する際、「自分のエリアの坪単価はどれくらいなのか」「この価格は適正なのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、土地の坪単価の基礎知識、都道府県別・主要都市別の最新相場（2025年）、国土交通省の公的データを使った調べ方を詳しく解説します。
初めて土地の購入や売却を検討する方でも、坪単価の相場を正確に把握し、適正価格かどうか判断できるようになります。
この記事のポイント
- 坪単価は「土地価格÷坪数」で計算される1坪あたりの価格
- 坪単価は接道条件・形状・用途地域・インフラ整備状況等で大きく変動する
- 国土交通省の地価公示・基準地価・取引価格情報で坪単価を調べられる
- 2025年最新の都道府県別・用途地域別の坪単価相場を掲載
- 坪単価だけで判断せず、総合的に評価することが重要
坪単価の基礎知識
坪単価は、土地の価格を分かりやすく比較するための指標です。ここでは、坪単価の計算方法と変動する要因を解説します。
坪単価の計算方法と平米単価との違い
坪単価は、以下の計算式で算出されます。
坪単価 = 土地価格 ÷ 坪数
1坪は約3.3㎡（正確には3.30578㎡）です。公的機関（国土交通省等）は平米単価で価格を公表しているため、坪単価に換算する場合は以下の式を使います。
坪単価 = 平米単価 × 3.3
例えば、平米単価が30万円の土地であれば、坪単価は約99万円（30万円 × 3.3）となります。
坪単価が変動する主な要因
不動産売却サイトの解説によると、坪単価は以下の要因で大きく変動します。
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 接道条件 | 間口・奥行き、接道する道路の幅員 |
| 土地の形状 | 整形地（四角い土地）は高く、不整形地（変形した土地）は低い |
| 用途地域 | 商業地域は高く、住居専用地域は低い傾向 |
| 駅からの距離 | 駅近は高く、駅から遠いほど低い |
| インフラ整備 | 上下水道、ガス等の整備状況 |
| 周辺環境 | 学校、病院、商業施設等の利便性 |
そのため、同じエリアでも個別の土地条件により坪単価は大きく異なります。坪単価は相場把握の目安として活用し、実際の価値は総合的に評価する必要があります。
都道府県別・主要都市別の坪単価相場（2025年最新）
国土交通省の令和7年地価公示に基づく、2025年時点の最新坪単価相場を紹介します。
全国平均と用途地域別の坪単価
2025年（令和7年）の地価公示によると、全国平均の坪単価は以下の通りです。
| 用途地域 | 坪単価（全国平均） |
|---|---|
| 住宅地 | 約58万円 |
| 商業地 | 約173万円 |
| 工業地 | 約32万円 |
（出典: 国土交通省 令和7年地価公示）
商業地は住宅地の約3倍、工業地は住宅地の約半分となっており、用途地域により大きく異なります。
高額地点ランキング（2025年）
東洋経済の2025年版地価ランキングによると、2025年時点で坪単価が最も高い地点は以下の通りです。
| 順位 | 地点 | 都道府県 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 銀座中央通り（中央区） | 東京都 | 約1億5,000万円 |
| 2位 | 新宿三丁目（新宿区） | 東京都 | 約6,700万円 |
| 3位 | 梅田（北区） | 大阪府 | 約3,300万円 |
| 4位 | 名古屋駅前（中村区） | 愛知県 | 約2,100万円 |
| 5位 | 博多駅前（博多区） | 福岡県 | 約1,500万円 |
東京都心部の商業地は坪単価1億円を超える地点もあり、地方都市との価格差は非常に大きくなっています。
都道府県別の住宅地坪単価（2025年）
土地価格相場サイトのデータに基づく、主要都道府県の住宅地坪単価は以下の通りです。
| 都道府県 | 住宅地坪単価 |
|---|---|
| 東京都 | 約250万円 |
| 大阪府 | 約95万円 |
| 神奈川県 | 約115万円 |
| 愛知県 | 約80万円 |
| 福岡県 | 約55万円 |
| 北海道 | 約30万円 |
| 沖縄県 | 約70万円 |
東京都は全国平均の約4倍以上となっており、都道府県により大きな差があります。
坪単価の調べ方（国土交通省の公的データ活用）
自分のエリアの坪単価を調べる方法を、国土交通省の公的データを使った具体的な手順で解説します。
地価公示・基準地価の検索方法
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地価公示・基準地価を地図や住所から検索できます。
地価公示: 国土交通省が毎年3月に公表する、1月1日時点の標準地の価格
基準地価: 都道府県が毎年9月に公表する、7月1日時点の基準地の価格
検索手順:
- 不動産情報ライブラリにアクセス
- 「地価公示・都道府県地価調査」を選択
- 地図または住所から調べたいエリアを検索
- 標準地の平米単価を確認し、×3.3で坪単価に換算
地価公示・基準地価は国や都道府県による公的な評価額であり、最も信頼できる価格の指標です。
実際の取引価格の調べ方
地価公示は標準的な価格ですが、実際の取引価格（実勢価格）は地価公示の1.1～1.2倍が相場とされます。実際の取引価格を調べるには、国土交通省の不動産取引価格情報検索を活用します。
検索手順:
- 不動産情報ライブラリで「不動産取引価格情報検索」を選択
- 都道府県・市区町村を選択
- 取引時期・地区を選択
- 実際に取引された土地の坪単価を確認
実際の取引価格は、売り急ぎや買い急ぎ等の事情により、地価公示から乖離する場合があります。複数の取引事例を確認し、相場感を掴むことが重要です。
全国地価マップの活用法
全国地価マップ（https://www.chikamap.jp/）では、路線価（相続税評価額）や固定資産税評価額を地図上で確認できます。
路線価: 国税庁が公表する、相続税・贈与税の評価額の基準。地価公示の約8割が目安
固定資産税評価額: 市区町村が決定する、固定資産税の評価額。地価公示の約7割が目安
路線価や固定資産税評価額から坪単価を推定する場合は、以下の計算式を使います。
推定坪単価 = 路線価 ÷ 0.8 × 3.3
これらの公的データを組み合わせることで、より正確な坪単価相場を把握できます。
坪単価だけで判断してはいけない理由と注意点
坪単価は相場把握には便利ですが、個別の土地評価には限界があります。
接道条件・形状・用途地域の影響
同じ坪単価でも、以下の条件により実際の価値は大きく変動します。
接道条件の影響:
- 間口が広い土地は利用しやすく、価値が高い
- 奥行きが長すぎる土地は利用しにくく、価値が下がる
- 接道する道路の幅員が4m未満の場合、建築制限がある
土地の形状:
- 整形地（四角い土地）: 利用しやすく、坪単価通りの価値
- 不整形地（変形した土地）: 利用しにくく、坪単価より価値が低い
- 旗竿地（路地状敷地）: 接道部分が細長い形状で、坪単価より価値が大幅に低い
用途地域の制限:
- 第一種低層住居専用地域: 2階建てまで、静かな住環境
- 商業地域: 高層建築可能、店舗・事務所に適する
- 工業地域: 住宅建築に制限がある場合も
坪単価だけで判断せず、接道条件・形状・用途地域を総合的に評価する必要があります。
坪単価表示のルールと法規制
不動産広告で坪単価を表示する際は、不動産の表示に関する公正競争規約により、以下のルールが定められています。
- 坪単価のみの表示は禁止。必ず総額も明示する
- 「最安値」等の誇大表現は禁止
- 諸費用込みか、別途かを明示する
広告の坪単価表示を鵜呑みにせず、必ず総額と諸費用を確認しましょう。
まとめ：坪単価を正しく理解して土地購入・売却に活かす
坪単価は「土地価格÷坪数」で計算される1坪あたりの価格で、エリアの相場把握に便利な指標です。国土交通省の地価公示・基準地価・取引価格情報を活用することで、自分のエリアの坪単価を調べられます。
2025年の全国平均は住宅地で約58万円、商業地で約173万円ですが、都道府県や市区町村により大きく異なります。東京都心部の商業地では坪単価1億円を超える地点もあり、地域差は非常に大きくなっています。
ただし、坪単価は相場把握の目安であり、実際の土地の価値は接道条件・形状・用途地域・インフラ整備状況等で大きく変動します。坪単価だけで判断せず、総合的に評価することが重要です。
土地の購入や売却を検討する際は、不動産会社や土地家屋調査士等の専門家に相談し、個別の土地条件を正確に評価してもらうことをおすすめします。