土地価格相場の調べ方完全版｜公的評価額と実取引価格の見方

土地価格相場を自分で調べる方法とは

土地の売買を検討する際、「適正な価格が分からず不安」「自分で相場を調べる具体的な方法を知りたい」と感じる方は少なくありません。土地価格には複数の公的評価額があり、それぞれ目的が異なるため、混乱しやすいのが実情です。

この記事では、土地価格相場を自分で調べる具体的な4つのステップ（公示地価・基準地価、実取引価格、路線価、固定資産税評価額）を、国土交通省や国税庁の公式情報を元に、画面操作の手順付きで解説します。

初めて土地の売買を検討する方でも、適正な価格判断ができるようになります。

この記事のポイント

• 土地価格には4つの公的評価額（公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額）があり、目的・更新時期・水準が異なる
• 実際の売買価格（実勢価格）は、公示地価の1.1-1.2倍程度が目安だが、地域・時期・個別要因で変動する
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」で547万件以上の実取引データを確認できる
• 路線価や固定資産税評価額から実勢価格を逆算できる（路線価÷0.8、評価額÷0.7）が、あくまで目安
• 複数の情報源でクロスチェックし、不動産会社の査定も取得することが適正価格判断の鍵

土地価格相場を自分で調べる重要性と調べ方の全体像

土地価格の相場判断ができないと、売却時に安く買い叩かれたり、購入時に高値掴みをするリスクがあります。

4つの調べ方

本記事では、以下の4つのステップで土地価格相場を調べる方法を解説します。

1. 公示地価・基準地価を調べる: 国土交通省の標準地・基準地検索システムで、周辺の標準的な土地の価格を確認
2. 実取引価格を調べる: 国土交通省の不動産情報ライブラリで、実際の売買事例を確認
3. 路線価から実勢価格を逆算する: 国税庁の財産評価基準書で路線価を確認し、計算式で実勢価格を概算
4. 固定資産税評価額から実勢価格を推計する: 固定資産税納税通知書の評価額から、計算式で実勢価格を概算

複数の情報源でクロスチェックすることが重要です。

ステップ1：公示地価・基準地価を調べる

土地価格相場を調べる最初のステップは、公示地価・基準地価を確認することです。

公示地価と基準地価の違い

公示地価とは、地価公示法に基づき国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の正常な価格です。土地取引の指標となり、全国26,000地点の標準地価格が3月に公表されます。

基準地価とは、国土利用計画法に基づき都道府県が毎年7月1日時点で公表する基準地の価格です。公示地価の補完的指標として機能し、9月に公表されます。

標準地・基準地検索システムの使い方（画面付き）

国土交通省の標準地・基準地検索システムを使えば、公示地価・基準地価を具体的な手順で調べられます。

手順:

1. トップページで「都道府県」「市区町村」を選択
2. 地図表示画面で調べたいエリアをクリック
3. 周辺の標準地・基準地の価格を一覧表示
4. 評価年度（2025年等）、価格（円/㎡）、用途地域を確認

標準地は全国26,000地点で、周辺地域の標準的な土地の価格を示します。自分が調べたい土地に近い標準地を見つけることで、相場の基準となる価格が分かります。

周辺の標準地価格を確認する

複数の標準地価格を確認し、平均値を算出することで、より正確な相場感を掴めます。

例えば、調べたいエリアの周辺3地点の公示地価が以下の場合:

• 標準地A: 35万円/㎡
• 標準地B: 38万円/㎡
• 標準地C: 33万円/㎡

平均値: (35万円 + 38万円 + 33万円) ÷ 3 = 約35.3万円/㎡

これが、周辺エリアの標準的な土地価格の目安となります。

ステップ2：実取引価格を調べる

公示地価・基準地価は「標準的な価格」であり、実際の売買価格（実勢価格）とは異なります。実勢価格を調べるには、国土交通省の不動産情報ライブラリが最も信頼できる情報源です。

不動産情報ライブラリとは

2024年4月に開始された公的な不動産情報サイトで、547万件以上の実取引価格データを検索できます。実際にどの地域で、どの程度の価格で土地が売買されたかを確認できます。

不動産情報ライブラリの使い方（画面付き）

手順:

1. トップページで「地域検索」または「地図表示」を選択
2. 都道府県・市区町村・町名を指定
3. 「価格情報」メニューで「土地」を選択
4. 取引時期（2024年第1四半期等）、面積、用途地域で絞り込み
5. 複数の取引事例を確認

複数の取引事例をクロスチェックする

重要なポイント:

• 複数の取引事例をクロスチェックする: 1件だけでは判断できません。5-10件程度の取引事例を確認しましょう
• 取引時期を確認する: 古いデータは現在の相場と異なる場合があります。直近1年以内のデータを優先します
• 面積・用途地域・接道状況等の条件を比較する: 条件が近い取引事例を選びます

例えば、調べたいエリアの直近1年の取引事例が以下の場合:

• 取引A: 38万円/㎡（150㎡、第一種住居地域、南側道路）
• 取引B: 42万円/㎡（200㎡、第一種住居地域、角地）
• 取引C: 35万円/㎡（120㎡、第一種住居地域、北側道路）

平均値: (38万円 + 42万円 + 35万円) ÷ 3 = 約38.3万円/㎡

これが、実際の売買価格（実勢価格）の目安となります。公示地価（約35.3万円/㎡）の約1.08倍となっており、「公示地価の1.1-1.2倍」という一般的な目安とほぼ一致します。

ステップ3：路線価から実勢価格を逆算する

路線価は、相続税・贈与税の算定基準として国税庁が公表する道路に面した土地1㎡あたりの価格です。公示地価の約80%水準で設定されているため、実勢価格を逆算できます。

路線価図の見方と読み方

手順:

1. 国税庁の財産評価基準書にアクセス
2. 都道府県・市区町村を選択
3. 路線価図を表示
4. 調べたい土地が面している道路の路線価を確認

路線価図には、道路ごとに「300C」等の数字が記載されています。これは「1㎡あたり300千円（30万円）、借地権割合C（70%）」という意味です。

路線価÷0.8×1.1-1.2の計算式

路線価は公示地価の約80%水準のため、以下の計算式で実勢価格を概算できます。

計算式: 路線価 ÷ 0.8 × 1.1～1.2

計算例:

• 路線価: 30万円/㎡
• 公示地価相当: 30万円 ÷ 0.8 = 37.5万円/㎡
• 実勢価格: 37.5万円 × 1.1～1.2 = 41.3～45万円/㎡

注意点: この計算式はあくまで目安です。都市部では実勢価格が公示地価の1.5～2倍になることもあり、地方では1.0～1.1倍程度にとどまる等、地域差が大きい点に注意が必要です。

路線価方式と倍率方式の違い

路線価が設定されていない地域では、倍率方式（固定資産税評価額×倍率）を使用します。国税庁の評価倍率表で倍率を確認できます。

ステップ4：固定資産税評価額から実勢価格を推計する

固定資産税評価額は、市町村が固定資産税・都市計画税の算定基準として設定する価格です。公示地価の約70%水準で設定され、3年ごとに評価替えが行われます。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額は、毎年4-6月に市町村から送付される「固定資産税納税通知書」に記載されています。通知書の「価格」または「評価額」欄を確認しましょう。

評価額÷0.7×1.1-1.2の計算式

固定資産税評価額は公示地価の約70%水準のため、以下の計算式で実勢価格を概算できます。

計算式: 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1～1.2

計算例:

• 固定資産税評価額: 2,100万円（300㎡の土地）
• 公示地価相当: 2,100万円 ÷ 0.7 = 3,000万円
• 実勢価格: 3,000万円 × 1.1～1.2 = 3,300～3,600万円

3年ごとの評価替えによる乖離リスク

固定資産税評価額は3年ごとの評価替えのため、地価が急変している地域（再開発エリア等）では実態と大きく乖離している可能性があります。

最新の公示地価や国土交通省の不動産情報ライブラリの実取引データと比較し、現在の相場を確認することが推奨されます。

複数の公的価格を一括で調べる方法と地域差の注意点

全国地価マップの使い方

全国地価マップは、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する無料ツールです。以下の4つの公的価格を地図上で一括確認できます。

• 固定資産税路線価
• 相続税路線価
• 公示地価
• 基準地価

手順:

1. トップページで調べたい公的価格を選択
2. 都道府県・市区町村を指定
3. 地図上で調べたいエリアをクリック
4. 各公的価格を一覧表示

複数の公的価格を一度に確認できるため、効率的に相場を把握できます。

都市部・郊外・地方の価格差

2025年地価公示によると、都市部・郊外・地方で価格差が大きく、地域特性を考慮する必要があります（大和ハウス工業の分析）。

• 都市部: 再開発エリアでは公示地価の1.5～2倍で取引される場合がある
• 郊外: アクセスの良いエリアは上昇傾向、山間部は低下傾向
• 地方: 人口減少エリアでは公示地価の1.0～1.1倍程度にとどまる場合がある

個別要因による価格変動の確認

接道状況・土地形状・用途地域・災害リスク等の個別要因により、同じエリアでも価格が大きく変動します。

接道状況: 接道義務を満たさない土地（建築基準法上の道路に2m以上接していない）は、建物を建てられないため価格が大幅下落します。

土地形状: 不整形地（変形した土地）は、整形地より減価されます。

用途地域: 建築制限が厳しい地域（第一種低層住居専用地域等）は、制限が緩い地域より価格が低い場合があります。

災害リスク: ハザードマップで浸水想定区域・土砂災害警戒区域等に指定されているエリアは、価格が低くなる傾向があります。

公的価格からの計算だけでは判断できないため、複数の不動産会社に査定を依頼し、個別要因を考慮した価格を確認することが重要です。

まとめ：土地価格相場は複数の方法でクロスチェックする

土地価格の相場は、①公示地価・基準地価、②実取引価格、③路線価・固定資産税評価額から逆算する方法の3つで調べます。

それぞれあくまで目安であり、地域差・時期差・個別要因で大きく変動します。国土交通省の不動産情報ライブラリで実取引データを確認し、標準地・基準地検索システムで公示地価を確認することが効率的です。

全国地価マップで複数の公的価格を一括確認し、複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な価格判断ができます。

接道状況・土地形状・用途地域・災害リスク等の個別要因を考慮し、総合的に判断しましょう。信頼できる不動産会社や不動産鑑定士に相談しながら、適正な価格判断を行うことをおすすめします。