土地価格を正確に把握するために
土地の売買や相続を検討する際、「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」など複数の価格が存在し、どれを見れば良いか分からないと感じる方は少なくありません。
この記事では、土地には「一物四価」と呼ばれる4つの公的価格と実勢価格があることを明示し、それぞれの調べ方を国土交通省や国税庁の公式情報を元に解説します。
目的別にどの価格を使うべきか理解し、自分で土地価格を調べられるようになります。
この記事のポイント
- 土地には4つの公的価格（公示地価・路線価・固定資産税評価額・都道府県地価調査）と実勢価格が存在する
- 公示地価を100%とした場合、路線価≒80%、固定資産税評価額≒70%、実勢価格≒90-110%が目安
- 売買検討→実勢価格、相続税計算→路線価、固定資産税試算→固定資産税評価額と目的別に使い分ける
- 各価格は国土交通省・国税庁の公式サイトで無料で調べられる
- 公的価格はあくまで目安で、実勢価格は個別事情で大きく変動する
土地価格の「一物四価」とは？4つの公的価格と実勢価格
1つの土地には、4つの公的価格（①公示地価、②路線価、③固定資産税評価額、④都道府県地価調査）と実勢価格が存在します。これを「一物四価」といいます。
| 価格の種類 | 公表機関 | 公表時期 | 基準日 | 用途 | 公示地価との関係 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年3月 | 1月1日 | 土地取引の指標 | 100% |
| 路線価 | 国税庁 | 毎年7月 | 1月1日 | 相続税・贈与税 | 約80% |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 3年ごと | 1月1日 | 固定資産税等 | 約70% |
| 都道府県地価調査 | 都道府県 | 毎年9月 | 7月1日 | 公示地価を補完 | 100% |
| 実勢価格 | - | 随時 | - | 実際の取引 | 90-110% |
（出典: SUUMO）
公示地価を100%とした場合、路線価≒80%、固定資産税評価額≒70%、実勢価格≒90-110%が目安です。ただし実勢価格は市場の需給バランスで変動するため、立地・形状・接道等の条件により大きく変わります。
公示地価の調べ方：国土交通省の標準地検索システムを使う
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の正常価格です。毎年3月中旬に発表され、土地取引の指標となります。
「標準地・基準地検索システム」の使い方
公示地価は、標準地・基準地検索システムで調べることができます。
検索手順：
- 標準地・基準地検索システムにアクセス
- 「都道府県」「市区町村」を選択
- 「住所」または「用途」で絞り込み
- 最寄りの標準地を選択
- 「1㎡あたりの価格」を確認
住所から最寄りの標準地を検索する手順
調べたい土地の住所を入力すると、最寄りの標準地が表示されます。標準地は全国約2.6万地点が指定されており、対象地に近い標準地の価格を参考にします。
公示地価と実勢価格の関係
公示地価は標準地の正常価格であり、実勢価格（実際の取引価格）とは異なります。公示地価の90-110%程度が実勢価格の目安ですが、立地・形状・接道等の条件により大きく変動します。
路線価の調べ方：国税庁の路線価図・評価倍率表を使う
路線価は、国税庁が毎年7月1日に公表する、相続税・贈与税計算に使う道路に面する土地1㎡あたりの評価額です。公示地価の約80%に設定されています。
「財産評価基準書」の使い方
路線価は、財産評価基準書で調べることができます。
検索手順：
- 財産評価基準書にアクセス
- 「都道府県」を選択
- 「路線価図」を選択
- 「市区町村」「町名」を選択
- 対象地の道路に付された数字を確認（千円単位）
路線価図の見方（千円単位、借地権割合A-Gの記号）
路線価図では、道路に「250D」のような記載があります。これは「1㎡あたり250千円（25万円）、借地権割合D（60%）」を意味します。
借地権割合は、A（90%）、B（80%）、C（70%）、D（60%）、E（50%）、F（40%）、G（30%）の7段階で表記されます。
路線価がない地域は倍率方式
路線価がない地域では、倍率方式を使用します。固定資産税評価額×国税庁が定める倍率で算定します。倍率は「財産評価基準書」の評価倍率表で確認できます。
路線価から実勢価格を推定する方法
路線価は公示地価の約80%に設定されているため、路線価÷0.8で公示地価を推定できます。さらに実勢価格は公示地価の90-110%程度なので、路線価÷0.8×0.9～1.1で実勢価格を推定できます。
ただしこれはあくまで概算であり、実勢価格は個別事情で大きく変動します。
固定資産税評価額の調べ方：固定資産税課税明細書または評価証明書
固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに評価替えする評価額です。固定資産税・都市計画税・不動産取得税等の課税標準となります。公示地価の約70%に設定されています。
固定資産税課税明細書で確認（毎年4-6月頃送付）
固定資産税課税明細書は、固定資産税の納税通知書と一緒に毎年4-6月頃送付されます。「価格」または「評価額」欄に記載されている金額が、固定資産税評価額です。
固定資産税評価証明書の取得方法（市町村窓口）
固定資産税評価証明書は、市町村窓口で取得できます。手数料は300円程度で、窓口・郵送・オンラインで申請可能です。
例：東京都では、都税事務所で評価証明書を取得できます。
固定資産課税台帳の縦覧制度（毎年4-5月頃）
縦覧制度は、毎年4-5月頃に市町村で実施され、近隣の固定資産税評価額を閲覧できます。自分の土地の評価額が適正かどうかを確認する際に便利です。
固定資産税評価額から実勢価格を推定する方法
固定資産税評価額は公示地価の約70%に設定されているため、固定資産税評価額÷0.7で公示地価を推定できます。さらに実勢価格は公示地価の90-110%程度なので、固定資産税評価額÷0.7×0.9～1.1で実勢価格を推定できます。
ただしこれはあくまで概算であり、実勢価格は個別事情で大きく変動します。
実際の取引価格（実勢価格）の調べ方：不動産情報ライブラリを使う
実勢価格は、実際の不動産取引で成立した価格です。市場の需給バランス・立地・形状・接道・建物の有無等で変動します。
「不動産情報ライブラリ」の使い方
実勢価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べることができます。2024年4月から土地総合情報システムを引き継ぎ、約547万件の取引価格を検索可能です。
検索手順：
- 不動産情報ライブラリにアクセス
- 「取引価格情報検索」を選択
- 「都道府県」「市区町村」「地区」を選択
- 「時期」を選択（2005年第3四半期以降のデータ）
- 周辺の成約事例を確認
周辺の成約事例を検索する手順
調べたい土地の周辺で、過去に取引された事例を検索できます。取引時期・土地面積・取引価格・1㎡あたり単価等が表示されます。
実勢価格のばらつきと注意点
実勢価格は、立地・形状・接道・建物の有無等で大きく変動します。例えば同じエリアでも、駅に近い土地と遠い土地では価格が2倍以上異なることもあります。
また、不動産情報ライブラリのデータは過去の取引価格であり、現在の市場価格と必ずしも一致しません。「調べた価格で必ず売れる」とは限らない点に注意が必要です。
まとめ：目的別にどの価格を使うべきか
土地価格の調べ方は、目的別に使い分けることが重要です。
| 目的 | 使う価格 | 調べ方 |
|---|---|---|
| 売買検討 | 実勢価格 | 不動産情報ライブラリ |
| 相続税計算 | 路線価 | 財産評価基準書 |
| 固定資産税試算 | 固定資産税評価額 | 固定資産税課税明細書 |
| 概算相場把握 | 公示地価 | 標準地検索システム |
公的価格はあくまで目安であり、実勢価格は個別事情で変動します。正確な査定は不動産会社または不動産鑑定士に依頼することを推奨します。
一物四価の関係を理解し、目的に応じた価格を使うことで、土地の相場を正確に把握できます。