土地所有権とは？民法で定められた権利の内容
土地購入を検討する際、「所有権とは何か」「借地権との違いは何か」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地所有権の定義、使用・収益・処分の3つの権能、借地権との違い、所有権移転の手続きを、民法・不動産登記法の公式情報を元に解説します。
土地所有権の基本を理解し、土地購入時の判断材料を得られるようになります。
この記事のポイント
- 土地所有権は民法第206条で定められた「物を自由に使用・収益・処分する権利」
- 使用権能（自分で使う）、収益権能（人に貸して収益を得る）、処分権能（売却・贈与）の3つがある
- 所有権は登記により第三者に対抗できる（民法第177条）
- 借地権は土地の使用権のみで、所有権のような自由な処分はできない
- 所有権移転は売買・相続・贈与等により発生し、登記申請が必要
所有権の3つの権能｜使用・収益・処分
土地所有権には、使用権能・収益権能・処分権能の3つがあります。
使用権能：自分で土地を使う権利
使用権能は、土地を自分で使う権利です。
- 住宅建築: 自宅を建てて住む
- 事業用地: 店舗・事務所を建てる
- 駐車場: 自分の車を停める
ただし、建築基準法・都市計画法等の法律による制限があります。
収益権能：土地を貸して収益を得る権利
収益権能は、土地を人に貸して賃料を得る権利です。
- 賃貸住宅: アパート・マンションを建てて家賃収入を得る
- 駐車場経営: 駐車場として貸し出して駐車料金を得る
- 事業用地賃貸: 店舗・事務所として貸し出す
土地を貸しても所有権は失われず、賃貸借契約終了後は土地が返還されます。
処分権能：土地を売却・贈与する権利
処分権能は、土地を売却・贈与する権利です。
- 売却: 他人に売って代金を得る
- 贈与: 無償で他人に譲る
- 担保提供: 住宅ローンの担保として抵当権を設定する
所有権を持つ人は、土地を自由に処分できます。
所有権と借地権の違い
土地の権利には、所有権と借地権があります。
所有権：土地を自由に使用・収益・処分できる
所有権は、土地を自由に使用・収益・処分できる権利です。
| 権利 | 内容 |
|---|---|
| 使用 | 自分で使える |
| 収益 | 人に貸して収益を得られる |
| 処分 | 売却・贈与できる |
| 期限 | なし（永続的） |
借地権：土地を一定期間使用する権利
借地権は、土地を一定期間使用する権利です。
| 権利 | 内容 |
|---|---|
| 使用 | 契約期間中は使える |
| 収益 | 地主の承諾が必要な場合が多い |
| 処分 | 地主の承諾が必要（譲渡制限） |
| 期限 | あり（契約期間） |
借地権は土地の所有権ではなく、使用権のみです。期間満了後は土地を返還する必要があります。
価格の違い
所有権の土地は、借地権の土地より高額です。
- 所有権: 土地の時価（例：3,000万円）
- 借地権: 土地の時価の60-80%程度（例：1,800-2,400万円）
借地権は期間限定・処分制限があるため、所有権より安価です。
所有権移転の手続き｜売買・相続・贈与
土地の所有権は、売買・相続・贈与等により移転します。
売買による所有権移転
売買契約により、売主から買主に所有権が移転します。
手続きの流れ:
- 売買契約書の作成
- 代金の支払い
- 所有権移転登記の申請
所有権移転登記を行うことで、第三者に対抗できます（法務局での登記申請が必要）。
相続による所有権移転
被相続人の死亡により、相続人に所有権が移転します。
手続きの流れ:
- 遺産分割協議（相続人が複数の場合）
- 遺産分割協議書の作成
- 相続登記の申請
2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始を知ってから3年以内に登記が必要です（過料10万円以下）。
贈与による所有権移転
贈与契約により、贈与者から受贈者に所有権が移転します。
手続きの流れ:
- 贈与契約書の作成
- 所有権移転登記の申請
贈与税が課される場合があるため、税務署への申告が必要です。
所有権の登記｜第三者対抗要件
土地の所有権は、登記により第三者に対抗できます。
民法第177条：登記が第三者対抗要件
民法第177条では、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定められています。
登記をしないリスク:
- 二重譲渡があった場合、先に登記した人が所有者となる
- 相続登記をしないと、第三者に対抗できない
登記の重要性
所有権を取得したら、速やかに登記申請を行うことが重要です。
登記をすることで、以下のメリットがあります。
- 第三者への対抗: 第三者に「自分が所有者だ」と主張できる
- 売却時の証明: 売却時に所有者であることを証明できる
- 担保提供: 住宅ローンの担保として抵当権を設定できる
登記簿謄本での確認方法
登記簿謄本（登記事項証明書）で所有者を確認できます。
確認項目:
- 所有者の氏名・住所
- 所有権移転の原因（売買・相続・贈与等）
- 抵当権等の担保権の有無
登記簿謄本は、法務局で誰でも取得可能です（1通600円）。
所有権の制限｜建築基準法・都市計画法等
土地所有権は自由に行使できますが、法律による制限があります。
建築基準法による制限
建築基準法では、以下の制限があります。
- 建ぺい率: 敷地面積に対する建築面積の割合（用途地域により30-80%）
- 容積率: 敷地面積に対する延床面積の割合（用途地域により50-1000%）
- 接道義務: 建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接する必要
これらの制限により、土地を所有していても自由に建物を建てられるわけではありません。
都市計画法による用途地域の制限
都市計画法では、用途地域により建築できる建物の種類が制限されます。
| 用途地域 | 建築できる建物 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 住宅、小学校等 |
| 商業地域 | 店舗、事務所、住宅等 |
| 工業地域 | 工場、倉庫等 |
土地購入前に、用途地域を確認し、希望する用途で使用できるかを確認する必要があります。
相隣関係（隣地との関係）
民法では、隣地との関係について規定があります。
- 境界標の設置: 隣地との境界を明確にする義務
- 通行権: 公道に出るために隣地を通行する権利（囲繞地通行権）
- 日照権: 隣地の建物が日照を妨げる場合の制限
土地所有権を行使する際は、隣地との関係にも配慮が必要です。
まとめ：土地所有権を理解して適切な判断を
土地所有権は、民法で定められた「物を自由に使用・収益・処分する権利」です。使用権能・収益権能・処分権能の3つがあり、借地権と異なり期限なく自由に使えます。
所有権移転は売買・相続・贈与等により発生し、登記申請が必要です。登記により第三者に対抗できます。
建築基準法・都市計画法等の制限があるため、土地購入前に用途地域・建ぺい率・容積率を確認してください。信頼できる不動産会社や司法書士に相談しながら、適切な土地選びを進めましょう。