土地とは？民法・不動産登記法における定義
不動産取引を検討し始めた際、「土地」という言葉の法律上の定義や種類が分からず、戸惑う方は少なくありません。
この記事では、土地の法律上の定義、地目（田・畑・宅地・山林等23種類）、権利（所有権・借地権等）、用途地域の基礎知識を、法務省や国土交通省の公式情報を元に解説します。
初めて土地に関わる手続きをする方でも、不動産取引時に必要な基礎知識を把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地は民法上「不動産」の一種であり、建物とは別の独立した権利客体として扱われる
- 地目は不動産登記法により定められた全23種類の土地用途の分類、登記簿上の地目と実際の利用状況が異なる場合もある
- 所有権は物権（対世効あり）で自由に使用・収益・処分できる、借地権は債権で地代・更新料が必要
- 用途地域は都市計画法により定められ全13種類、建築できる建物の種類や建ぺい率・容積率が制限される
- 不動産取引時は地目（農地転用の有無）、権利（所有権か借地権か）、用途地域（建築制限）を確認すべき
地目の種類と分類（田・畑・宅地・山林等23種類）
地目は、不動産登記法により定められた土地の用途の分類です。全23種類あり、登記簿に記載されます。
23種類の地目一覧（不動産登記法）
不動産登記法により定められた23種類の地目は以下の通りです。
| 分類 | 地目 | 定義 |
|---|---|---|
| 農地 | 田 | 耕作地で用水を利用して耕作する土地 |
| 農地 | 畑 | 耕作地で用水を利用しないで耕作する土地 |
| 宅地 | 宅地 | 建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地 |
| 山林 | 山林 | 竹木の生育する土地 |
| 原野 | 原野 | 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地 |
| その他 | 雑種地 | 上記以外の土地 |
| その他 | 池沼・墓地・境内地・運河用地・水道用地・用悪水路・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園・鉄道用地・学校用地・鉱泉地 | それぞれの用途に応じた土地 |
地目と実際の土地利用状況の違い
登記簿上の地目と実際の利用状況が異なる場合があります。例えば、登記簿上は「田」となっているが、実際には宅地として利用されている場合です。このような場合、地目変更登記が必要です。
地目変更の手続き（農地転用等）
地目を変更する場合、法務局へ地目変更登記を申請します。ただし、農地（田・畑）を宅地に変更する場合は、農業委員会の許可（農地転用許可）が必要です。許可なく転用すると違法となり、罰則の対象となります。
土地の権利の種類（所有権・借地権・地上権・地役権）
土地の権利は、大きく分けて所有権と借地権があります。それぞれの特徴を理解することが重要です。
所有権とは（物権・対世効）
所有権は、民法206条に基づく物権です。土地を自由に使用・収益・処分できる権利であり、対世効（誰に対しても主張できる効力）があります。
所有権の特徴:
- 自由な使用・収益・処分：土地を自由に使用・収益（賃貸収入等）・処分（売却等）できる
- 物権：対世効があり、誰に対しても主張できる
- 登記：登記簿に所有者として記載される
借地権とは（債権・地代・更新料）
借地権は、建物所有を目的として地主から土地を借りる権利です。債権（主に地主に対してのみ主張可能）であり、地代・更新料・承諾料等が必要です。
借地権の特徴:
- 地代の支払い：毎月または毎年、地主へ地代を支払う
- 更新料・承諾料：契約更新時や建物増改築時に費用が発生する場合が多い
- 資産価値：所有権の60-70%程度の資産価値とされる
- 債権：主に地主に対してのみ主張可能
所有権と借地権の違い（資産価値・費用）
所有権と借地権の主な違いを比較します。
| 項目 | 所有権 | 借地権 |
|---|---|---|
| 権利の性質 | 物権（対世効あり） | 債権 |
| 地代 | なし | あり |
| 更新料・承諾料 | なし | あり（契約による） |
| 資産価値 | 100% | 60-70%程度 |
| 処分の自由度 | 高い | 制限あり（地主の承諾が必要） |
その他、地上権・地役権等の制限物権もあります。地上権は土地を使用する権利、地役権は他人の土地を特定の目的で利用する権利です。
用途地域とは？建築制限との関係
用途地域は、都市計画法により市街化区域等で定められる土地利用の制限です。
都市計画法に基づく13種類の用途地域
国土交通省によると、用途地域は全13種類あります。
| 分類 | 用途地域 | 建築可能な建物 |
|---|---|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅、小規模店舗 |
| 住居系 | 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅、小規模店舗 |
| 住居系 | 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅、中規模店舗 |
| 住居系 | 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅、中規模店舗 |
| 住居系 | 第一種住居地域 | 住宅、3000㎡以下の店舗・事務所 |
| 住居系 | 第二種住居地域 | 住宅、大規模店舗・事務所 |
| 住居系 | 準住居地域 | 住宅、道路沿いサービス施設 |
| 住居系 | 田園住居地域 | 低層住宅、農業関連施設 |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 近隣住民向けの商業施設 |
| 商業系 | 商業地域 | 商業施設、事務所 |
| 工業系 | 準工業地域 | 環境悪化のおそれが少ない工場 |
| 工業系 | 工業地域 | 工場 |
| 工業系 | 工業専用地域 | 工場（住宅建築不可） |
住居系・商業系・工業系の分類
用途地域は、住居系（8種類）・商業系（2種類）・工業系（3種類）に分類されます。それぞれの地域で建築できる建物の種類が異なります。
建ぺい率・容積率の制限
用途地域により、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）と容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）が制限されます。例えば、第一種低層住居専用地域では建ぺい率30-60%、容積率50-200%の範囲で制限されます。
まとめ：土地の基礎知識と不動産取引での注意点
土地は民法上の不動産であり、地目・権利・用途地域等の分類があります。不動産取引時は以下を確認すべきです。
- 地目：農地転用の有無（田・畑を宅地に変更する場合は農業委員会の許可が必要）
- 権利：所有権か借地権か（借地権は地代・更新料が必要で資産価値は所有権の60-70%程度）
- 用途地域：建築制限（建ぺい率・容積率、建築可能な建物の種類）
次のアクションとして、登記簿謄本の取得（法務局または不動産登記情報提供サービス）、不動産会社・司法書士への相談を推奨します。専門家のアドバイスを受けながら、安全な不動産取引を進めましょう。