土地面積の計算方法：正確な面積を調べる手順を完全解説
土地の購入や売却を検討中で「土地の面積を正確に調べたい」「登記簿の面積と実測が違うのではないか」「坪と㎡の換算方法が分からない」と困っていませんか。
この記事では、土地面積の計算方法、登記簿面積と実測面積の違い、坪と㎡の換算方法、不整形地・旗竿地の面積計算の注意点を、法務局や国土交通省の公式情報を元に解説します。
正確な土地面積を把握することで、適正な売買価格の判断や、建蔽率・容積率の計算が正しくできるようになります。
この記事のポイント
- 登記簿面積は公簿面積とも呼ばれ、法務局の登記簿謄本に記載された面積だが、古い測量に基づく場合は実測と数%の誤差がある
- 実測面積は土地家屋調査士が測量した正確な面積で、売買契約では実測面積を基準とする「実測売買」が推奨される
- 坪と㎡の換算は1坪＝約3.3058㎡で、例えば50坪＝約165.29㎡、100㎡＝約30.25坪
- 不整形地や旗竿地では、単純な長方形の計算式では面積を求められず、三角形分割や座標計算が必要
- 境界確定測量（30-100万円）により、隣地との境界を確定し、正確な実測面積を取得できる
土地面積の基礎知識：登記簿面積と実測面積の違い
土地の面積には、登記簿面積（公簿面積）と実測面積の2種類があり、それぞれ性質が異なります。
登記簿面積（公簿面積）とは
登記簿面積は、法務局の登記簿謄本（全部事項証明書）に記載された土地の面積です。公簿面積とも呼ばれます。
登記簿謄本の「表題部（土地の表示）」欄に「地積」として記載されており、単位は㎡（平方メートル）です。
登記簿面積は、過去の測量に基づいて登記された面積であり、測量時期が古い場合（昭和時代等）、測量精度が低く、実測面積と数%の誤差がある場合があります（測量業界の一般的な知見）。
実測面積とは
実測面積は、土地家屋調査士が最新の測量技術（GPS測量・トータルステーション等）で測量した正確な面積です。
境界確定測量により、隣地所有者との立会いのもと境界を確定し、測量図を作成します。この測量図に記載された面積が実測面積です。
実測面積は登記簿面積より正確で、売買契約では実測面積を基準とする「実測売買」が推奨されます。
登記簿面積と実測面積の誤差の原因
登記簿面積と実測面積の誤差が生じる主な原因は以下の通りです。
- 測量時期が古い: 昭和時代の測量は精度が低く、数%の誤差が生じる場合がある
- 境界が不明確: 隣地との境界が曖昧で、登記時の面積が不正確だった
- 測量方法の違い: 過去の測量は縄張り（巻尺）で行われ、現代の測量（GPS・トータルステーション）と精度が異なる
例えば、登記簿面積100㎡の土地を実測したところ98㎡だった、というケースがあります。この場合、売買価格は実測面積98㎡を基準に計算すべきです。
土地面積の単位：坪と㎡の換算方法
土地面積の単位には、坪（つぼ）と㎡（平方メートル）があり、換算方法を理解することが重要です。
1坪＝約3.3058㎡の換算式
1坪は約3.3058㎡（正確には3.30578512㎡）です。この換算式を使って、坪と㎡を相互に変換できます。
㎡から坪への換算:
- 坪数 = ㎡数 ÷ 3.3058
坪から㎡への換算:
- ㎡数 = 坪数 × 3.3058
具体的な換算例
| 坪数 | ㎡数 | 補足 |
|---|---|---|
| 30坪 | 約99.17㎡ | 小規模住宅地 |
| 50坪 | 約165.29㎡ | 標準的な住宅地 |
| 100坪 | 約330.58㎡ | ゆとりある住宅地 |
| 10㎡ | 約3.03坪 | - |
| 100㎡ | 約30.25坪 | - |
| 200㎡ | 約60.50坪 | - |
例えば、登記簿面積が165㎡の土地なら、165÷3.3058＝約49.92坪（約50坪）となります。
坪単価の計算方法
土地の価格を坪単価で表す場合、以下の計算式を使います。
坪単価の計算:
- 坪単価 = 土地価格 ÷ 坪数
例えば、5,000万円で50坪の土地を購入する場合、坪単価は5,000万円÷50坪＝100万円/坪となります。
坪単価は地域・立地により大きく変動します。都市部では坪単価200-300万円以上、郊外では坪単価30-50万円程度が一般的です（不動産業界の一般的な相場）。
長方形・正方形の土地面積の計算方法
長方形・正方形の土地なら、以下の簡単な計算式で面積を求められます。
基本的な計算式（縦×横）
長方形の面積:
- 面積（㎡）= 縦（m）× 横（m）
正方形の面積:
- 面積（㎡）= 一辺（m）× 一辺（m）
例えば、縦15m×横10mの長方形の土地なら、15×10＝150㎡です。坪数に換算すると、150÷3.3058＝約45.38坪となります。
間口・奥行から面積を計算する例
不動産広告では「間口10m×奥行15m」のように表記されることがあります。この場合、面積は10×15＝150㎡です。
間口が広い土地（間口10m以上）は、駐車場を並列配置できるため、利便性が高く評価されます。間口が狭い土地（間口5m未満）は、縦列駐車またはビルトインガレージが必要となり、設計の自由度が制約されます。
不整形地・旗竿地の面積計算の注意点
不整形地（不整形な形状の土地）や旗竿地（道路接道が細い通路のみの土地）では、単純な長方形の計算式では面積を求められません。
三角形分割による計算
不整形地を複数の三角形に分割し、各三角形の面積を合計する方法です。
三角形の面積:
- 面積（㎡）= 底辺（m）× 高さ（m）÷ 2
例えば、台形の土地（上辺10m、下辺15m、高さ12m）を2つの三角形に分割して計算します。
- 左側の三角形: 底辺10m×高さ12m÷2＝60㎡
- 右側の三角形: 底辺5m×高さ12m÷2＝30㎡
- 合計: 60+30＝90㎡
ただし、複雑な形状の土地では、三角形分割では誤差が大きくなる場合があります。
座標計算（プラニメーター法）
複雑な形状の土地では、各頂点の座標を測量し、座標計算（プラニメーター法）で面積を求めます。
プラニメーター法は、土地の外周を座標で表し、以下の計算式で面積を求める方法です。
座標計算の計算式:
- 面積 = Σ（Xi × Yi+1 - Xi+1 × Yi）÷ 2
この計算は土地家屋調査士が専用のソフトウェアで行います。一般の方が手計算で行うのは困難なため、専門家に依頼することを推奨します。
旗竿地の面積計算の特殊性
旗竿地は、道路に接する細長い通路部分（竿の部分）と、奥の広い敷地部分（旗の部分）で構成されます。
面積計算は、通路部分（長方形）+敷地部分（長方形または不整形）の合計となります。
例えば、通路部分（幅2m×奥行10m＝20㎡）+敷地部分（10m×8m＝80㎡）＝合計100㎡となります。
旗竿地は、道路接道が狭いため建築基準法の制約（接道義務：幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たさない場合があります。購入前に建築可能かどうかを市区町村の建築指導課で確認することが必須です。
境界確定測量と正確な面積の取得
土地の正確な面積を取得するには、境界確定測量を行う必要があります。
境界確定測量の流れ
境界確定測量は、土地家屋調査士が以下の手順で実施します。
ステップ1: 資料調査
- 法務局で登記簿謄本・公図・地積測量図を取得
- 市区町村で道路台帳・下水道台帳を取得
ステップ2: 現地測量
- GPS測量・トータルステーション等で境界標（境界杭）の位置を測量
- 隣地との境界を確認
ステップ3: 境界立会い
- 隣地所有者と立会い、境界を確認
- 境界確認書に署名・押印をもらう
ステップ4: 測量図作成
- 確定測量図を作成
- 土地の面積を計算
ステップ5: 登記申請（任意）
- 地積更正登記により、登記簿面積を実測面積に修正
費用の目安（30-100万円）
境界確定測量の費用は、土地の面積・形状・隣接地の数により変動します（測量業界の一般的な相場）。
| 土地面積 | 隣接地の数 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 50-100㎡ | 2-3筆 | 30-50万円 |
| 100-200㎡ | 3-5筆 | 50-80万円 |
| 200-300㎡ | 5-8筆 | 80-100万円 |
| 300㎡以上 | 8筆以上 | 100万円以上 |
隣接地が多い土地（角地・複数の隣地に接する土地）や、境界が不明確で隣地所有者との交渉が必要な土地では、費用が高くなります。
境界確定測量は、土地の売買時には売主が負担するのが一般的です。購入前に境界確定測量が完了しているかどうかを確認しましょう。
地積更正登記で登記簿面積を修正
境界確定測量により実測面積が判明したら、地積更正登記により登記簿面積を実測面積に修正できます。
地積更正登記は、土地家屋調査士が法務局に申請し、登記簿面積を正式に変更する手続きです。登記費用は10-20万円程度です。
地積更正登記により、登記簿面積が実測面積と一致するため、将来の売買時にトラブルを防げます。
建蔽率・容積率の計算に使う敷地面積の注意点
建蔽率・容積率の計算に使う敷地面積は、登記簿面積ではなく、実測面積または地積測量図の面積を使うのが原則です。
セットバック部分は敷地面積に算入されない
前面道路が4m未満の場合、道路中心線から2m後退（セットバック）して建築する義務があります。セットバック部分は敷地面積に算入されず、建蔽率・容積率の計算から除外されます。
例えば、登記簿面積100㎡の土地で、セットバック部分が5㎡の場合、敷地面積は100-5＝95㎡となります。建蔽率60%なら、建築面積は95×60%＝57㎡までとなります。
セットバックが必要かどうかは、市区町村の建築指導課で確認できます。
実測面積が登記簿面積より小さい場合の影響
実測面積が登記簿面積より小さい場合、建蔽率・容積率の計算で不利になる場合があります。
例えば、登記簿面積100㎡（建蔽率60%なら建築面積60㎡まで）の土地を実測したところ95㎡だった場合、建築面積は95×60%＝57㎡までとなり、建築可能面積が3㎡減少します。
購入前に実測面積を確認し、建築計画に影響がないかをハウスメーカーや建築士に相談することが重要です。
オンラインツールで簡易計算する方法
土地面積の簡易計算には、オンラインツールが便利です。
Google Earthで面積を測定
Google Earthの「測定」機能を使うと、地図上で土地の外周をなぞり、面積を概算できます。
手順:
- Google Earthで対象の土地を表示
- 「測定」ツールを選択
- 土地の外周を順にクリック
- 面積が自動計算される
ただし、Google Earthの測定は航空写真に基づく概算であり、正確な測量結果とは異なります。あくまで参考値として活用し、正式な面積は境界確定測量で取得しましょう。
坪・㎡換算ツールの活用
インターネット上には、坪と㎡を相互に換算できる無料ツールが多数あります。「坪 ㎡ 換算」で検索すると、簡単に換算できます。
例:
- 50坪を㎡に換算 → 50×3.3058＝約165.29㎡
- 150㎡を坪に換算 → 150÷3.3058＝約45.38坪
これらのツールは、不動産広告の面積表記を理解する際に便利です。
まとめ：正確な土地面積を把握して適正な判断を
土地面積には登記簿面積（公簿面積）と実測面積の2種類があり、売買契約では実測面積を基準とする「実測売買」が推奨されます。登記簿面積は古い測量に基づく場合、実測と数%の誤差がある場合があるため注意が必要です。
坪と㎡の換算は1坪＝約3.3058㎡で、例えば50坪＝約165.29㎡、100㎡＝約30.25坪です。不整形地や旗竿地では、三角形分割や座標計算が必要となり、専門家（土地家屋調査士）への依頼を推奨します。
境界確定測量（費用30-100万円）により、隣地との境界を確定し、正確な実測面積を取得できます。地積更正登記で登記簿面積を実測面積に修正することで、将来の売買時にトラブルを防げます。
次のアクションとして、①登記簿謄本で登記簿面積を確認、②境界確定測量が完了しているかを確認、③実測面積と登記簿面積の誤差を把握、④建蔽率・容積率の計算に使う敷地面積を確認することで、適正な土地の評価と売買判断ができます。正確な土地面積を把握し、納得のいく不動産取引を実現しましょう。