住宅ローンの年収目安とは？借入可能額の基本的な考え方
住宅購入を検討する際、「自分の年収でいくらまで借りられるのか」「返済できる金額はどれくらいか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、年収別の借入可能額の目安、返済比率の計算方法、金融機関の審査基準、安全に返済できる借入額の判断基準を、住宅金融支援機構・金融庁の公式情報を元に解説します。
初めて住宅ローンを組む方でも、自分に合った借入額を正しく判断できるようになります。
この記事のポイント
- 金融機関の審査基準は返済比率30-35%だが、安全な目安は手取り年収の20-25%以内
- 年収別の借入可能額は年収300万で約1,800万円、年収600万で約4,300万円が目安（金利1.5%・35年）
- 「審査に通る金額」と「安全に返せる金額」は別物であり、将来の教育費・老後資金・収入減少リスクを考慮すべき
- 住宅ローン以外の借入（自動車ローン・カードローン等）も総返済負担率に含まれるため、他ローンがある場合は借入可能額が大幅に減る
- 自営業者は会社員より審査が厳しく、直近3期分の所得平均で審査される
年収別の借入可能額シミュレーション
住宅ローンの借入可能額は、年収・返済比率・金利で決まります。以下の表は、金利1.5%・返済期間35年・返済比率30%を前提とした一般的な金融機関の基準における目安です。
| 年収 | 月返済額の上限 | 借入可能額の目安 |
|---|---|---|
| 300万円 | 約7.5万円 | 約1,800万円 |
| 400万円 | 約10万円 | 約2,400万円 |
| 500万円 | 約12.5万円 | 約3,100万円 |
| 600万円 | 約15万円 | 約3,700万円 |
| 700万円 | 約17.5万円 | 約4,300万円 |
| 800万円 | 約20万円 | 約4,900万円 |
| 900万円 | 約22.5万円 | 約5,500万円 |
| 1,000万円 | 約25万円 | 約6,100万円 |
（前提条件: 金利1.5%、返済期間35年、返済比率30%）
実際の利用者の借入実態
住宅金融支援機構の2023年度調査によると、フラット35利用者の実績は以下の通りです。
- 年収倍率: 注文住宅7.6倍、新築マンション7.2倍
- 返済負担率の平均: 23.1%
- 平均年収: 注文住宅641万円、新築マンション785万円
このデータは「審査に通った人」の実績であり、返済困難者の統計は含まれない点に注意が必要です。年収倍率7.6倍は審査基準の上限に近く、将来の支出増加・収入減少時に返済困難になるリスクがあります。
返済比率の計算方法と金融機関の審査基準
返済比率（DTI）とは何か
返済負担率（返済比率）は、年間返済額を年収で割った割合です。計算式は以下の通りです。
返済比率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100
例えば、年収600万円で月15万円（年間180万円）を返済する場合、返済比率は30%となります。
金融機関の審査基準（返済比率30-35%)
金融機関の審査では、返済比率30-35%以下が一般的な基準です。金融庁の2025年1月レポート（2025年1月時点）では、DTI（Debt To Income = 年間返済額÷年収）指標による審査実態が示されており、返済能力審査の厳格化が進んでいます。最新の審査基準については、お借入予定の金融機関にご確認ください。
審査基準の返済比率（30-35%）で借りると、将来の教育費・老後資金・収入減少時に返済困難になるリスクがあるため、安全な返済比率との違いを理解することが重要です。
住宅ローン以外の借入も含めた総返済負担率
重要なポイントは、返済比率の計算に住宅ローン以外の借入も含まれることです。
- 自動車ローン
- カードローン
- スマホ分割払い
- 奨学金返済
これらの年間返済額を合算した「総返済負担率」で審査されます。例えば、年収600万円・返済比率35%の場合、月返済額の上限は17.5万円ですが、他ローンで月5万円返済中なら、住宅ローンは月12.5万円が上限となります。
安全な借入額の判断基準（手取り年収ベース）
理想的な返済比率（手取り20-25%）
三菱UFJ銀行のコラムによると、理想的な返済比率は手取り年収の20-25%以内です。
金融機関の審査基準（額面年収の35%以下）で借りると、将来の返済困難リスクが高いため、安全な返済比率（手取り年収の20-25%）を推奨します。
手取り年収と額面年収の違い
手取り年収は、額面年収から税金・社会保険料を差し引いた実際の可処分所得です。一般に額面の75-80%程度となります（年収水準や扶養家族の有無により異なります）。
具体例（年収600万円の場合）:
- 額面年収: 600万円
- 手取り年収: 450万円（額面の75%）
- 審査基準（額面35%）: 月17.5万円
- 安全な返済額（手取り25%）: 月9.4万円
返済比率30%と25%の具体的な差額
返済比率30%と25%の違いが、将来の教育費・老後資金・収入減少時の返済余力に大きく影響します。
| 年収 | 返済比率30%（月返済額） | 返済比率25%（月返済額） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 10万円 | 8.3万円 | 1.7万円 |
| 600万円 | 15万円 | 12.5万円 | 2.5万円 |
| 800万円 | 20万円 | 16.7万円 | 3.3万円 |
月2-3万円の差額が、教育費・老後資金の積立に回せるかどうかの分かれ目となります。
借入可能額と返済可能額の違い（将来リスクを考慮）
将来の教育費・老後資金の負担増
三井住友銀行 Money VIVAの記事によると、「審査に通る金額」と「安全に返せる金額」は別物です。
将来の支出増加リスク:
- 子供の教育費: 大学進学で年間100-200万円の負担増
- 老後資金: 住宅ローン完済後の生活費・医療費
- 親の介護費用: 月5-10万円の負担が発生する可能性
これらの支出を考慮せずに返済比率の上限ギリギリで借りると、将来の家計が破綻するリスクがあります。
収入減少リスク（転職・病気・介護）
収入減少リスクも考慮すべきです。
- 転職: 年収が一時的に減少
- 病気・怪我: 長期休職で収入が減少
- 昇給停滞: 期待した昇給が実現しない
これらのリスクに備えるため、返済比率は手取り20-25%以内に抑え、家計に余裕を持たせることが重要です。
会社員と自営業者の審査基準の違い
会社員は1年分の収入で審査されますが、自営業者は直近3期分の所得平均で審査されます。また、確定申告書の所得金額（経費控除後）が審査対象となるため、節税目的で所得を圧縮していると借入可能額が少なくなります。
自営業者は会社員より審査が厳しく、同じ年収でも借入可能額が少なくなる点に注意が必要です。
まとめ：無理のない借入額で安心して返済を続けるために
住宅ローンの年収目安は、年収別の借入可能額シミュレーション、金融機関の審査基準（返済比率30-35%）、安全な返済比率（手取り20-25%）、将来の支出増加・収入減少リスクを総合的に考慮して判断することが重要です。
「年収の○倍まで借りられる」という単純な目安ではなく、自分のライフプラン・家族構成・将来の支出を考慮して借入額を決めることで、長期的に安心して返済を続けることができます。
次のアクションとして、住宅金融支援機構の返済シミュレーションツールを活用して自分に合った借入額を確認し、必要に応じてファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。