住宅ローンが免除になるケースと条件を徹底解説

住宅ローンが「免除」になるとは？正確な意味を理解する

「住宅ローンが免除される」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか。返済が苦しくなったときに「免除される方法があるのでは」と期待する方も少なくありません。

しかし、この「免除」という言葉には大きく2つの異なる意味があり、正確に理解していないと誤った判断をしてしまう可能性があります。

この記事のポイント

• 住宅ローンの「免除」には、①団信による保険金充当（死亡・高度障害時）と②返済困難時の支援制度（猶予・減額）の2つの意味がある
• 団信で免除されるのは死亡または高度障害状態になった場合のみで、保障開始から1年以内の自殺や告知義務違反は対象外
• 配偶者が死亡した場合、契約形態（連帯債務・連帯保証・ペアローン）により残債の扱いが異なる
• 返済困難時の支援制度は「猶予・減額」であり、債務が完全に免除されるわけではない
• 個人再生や自己破産という法的手続きも選択肢だが、専門家への相談が不可欠

この記事では、住宅金融支援機構や金融庁の公式情報を元に、住宅ローンが免除される条件と、返済困難時の現実的な対処法を詳しく解説します。

団信による住宅ローン免除の仕組み

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で残債を一括返済する制度です。これが最も一般的な「住宅ローン免除」の形です。

免除される条件：死亡・高度障害状態

団信の基本保障で免除される条件は、以下の2つです。

条件	内容
死亡	住宅ローン契約者が死亡した場合
高度障害状態	両眼失明、言語機能喪失、両手足の欠損・機能完全喪失など、保険約款で定められた極めて重度の障害

（出典: 住宅金融支援機構 - 債務弁済される場合、債務弁済されない場合）

重要なのは、団信の基本保障では「死亡または高度障害状態」のみが対象であり、病気やケガでの就業不能は対象外という点です。

高度障害状態の具体的な定義

高度障害状態とは、保険約款で定められた極めて重度の障害のことを指します。具体的には以下のような状態です。

• 両眼の視力を全く永久に失ったもの
• 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
• 中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
• 両上肢とも手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
• 両下肢とも足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの

高度障害状態の認定基準は非常に厳しく、一般的な病気やケガでは対象にならないケースが多いことを理解しておく必要があります。

三大疾病・八大疾病特約の保障範囲

基本団信では死亡・高度障害のみが対象ですが、特約を付帯することで保障範囲を拡大できます。

特約の種類	保障内容
三大疾病特約	がん（悪性新生物）・急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態になった場合に免除
八大疾病特約	三大疾病に加え、高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎で所定の状態が一定期間継続した場合に免除

（出典: 住宅金融支援機構 - 機構団信特約制度について）

特約付き団信は保障範囲が広がる一方で、保険料（金利上乗せ）が0.2～0.3%程度高くなります。ご自身の健康状態やリスク許容度に応じて検討してください。

団信で免除されないケース：免責事由に注意

団信に加入していても、以下のようなケースでは保険金が支払われず、遺族に返済義務が残る可能性があります。

保障開始から1年以内の自殺

団信の保障開始（責任開始日）から1年以内の自殺は、免責事由として保険金が支払われません。この規定は、保険制度の悪用を防ぐために設けられています。

保障開始から1年を超えた後の自殺であれば、保険金が支払われ、住宅ローンは免除されます。

告知義務違反（病歴の虚偽申告）

団信加入時には、健康状態に関する告知義務があります。過去の病歴や現在の治療状況を正確に申告する必要があり、虚偽の申告をした場合は告知義務違反として保険金が支払われません。

例えば、過去にがんの治療歴があるにもかかわらず「なし」と申告し、加入後にがんで死亡した場合、告知義務違反が発覚すると保険金が支払われず、遺族が返済義務を負うことになります。

戦争・内乱等の免責事由

保険約款には、以下のような免責事由が定められています。

• 戦争、外国の武力行使、革命、内乱等により死亡した場合
• 地震、噴火、津波により死亡した場合（ただし、支払いを行うことがある）
• 被保険者の故意により高度障害状態になった場合

これらのケースでは保険金が支払われず、住宅ローンは免除されません。ただし、地震等の自然災害については、金融機関や保険会社の判断により支払いが行われる場合もあります。

配偶者死亡時の住宅ローンはどうなる？

配偶者が死亡した場合、住宅ローンの残債がどうなるかは契約形態により大きく異なります。

連帯債務の場合：団信加入状況で異なる

連帯債務とは、夫婦などが共同で債務者となる契約形態です。連帯債務の場合、団信の加入状況により以下のように扱いが変わります。

団信加入状況	配偶者死亡時の扱い
夫婦とも団信加入	死亡した側の債務分（通常は残債の50%）が保険金で弁済され、全額免除
片方のみ団信加入	団信加入者が死亡した場合はその分が弁済されるが、非加入者が死亡した場合は残債が残る
どちらも非加入	死亡した側の債務が相続人に承継される

民法第896条により、相続人は債務も承継するため、団信に加入していない場合は遺族が返済義務を負います。

連帯保証の場合：保証債務が承継される

連帯保証とは、主債務者が返済できない場合に連帯保証人が代わりに返済する契約形態です。

ケース	扱い
主債務者（団信加入）が死亡	団信で残債が全額弁済され、連帯保証人の保証債務も消滅
連帯保証人が死亡	保証債務が相続人に承継され、主債務者が返済できない場合は相続人が保証債務を負う

連帯保証人の死亡時は団信の対象外であるため、保証債務が相続人に承継される点に注意が必要です。

ペアローンの場合：各自の団信で対応

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ独立した住宅ローンを組む契約形態です。

ペアローンの場合、各自が団信に加入しているため、一方が死亡すればその人のローンのみが保険金で弁済されます。もう一方のローンは引き続き返済義務が残ります。

例えば、夫が3,000万円、妻が2,000万円のペアローンを組んでいる場合、夫が死亡すれば夫の3,000万円は団信で弁済されますが、妻の2,000万円は妻が引き続き返済する必要があります。

返済困難時の支援制度：猶予・減額は免除ではない

「返済が苦しくなったら住宅ローンが免除される」という誤解がありますが、返済困難時の支援制度は債務の「猶予・減額」であり、完全な免除ではありません。

リスケジュール（条件変更）の仕組み

リスケジュールとは、返済条件を変更することで月々の返済負担を軽減する制度です。

変更内容	効果
返済期間の延長	月々の返済額は減るが、総返済額は増える
一定期間の元金返済猶予	猶予期間中は利息のみ返済、猶予期間終了後に元金返済を再開
金利の引き下げ	月々の返済額を減らすことができる（金融機関の判断による）

リスケジュールは債務免除ではなく、将来的な返済を前提とした制度であることを理解してください。

返済期間延長・元金返済猶予の効果

例えば、残債2,000万円、返済期間20年、金利1.0%の場合、返済期間を25年に延長すると以下のように変わります。

項目	延長前	延長後
月々の返済額	約9.2万円	約7.5万円
総返済額	約2,210万円	約2,260万円

月々の返済額は減りますが、総返済額は約50万円増加します。リスケジュールは短期的な負担軽減には有効ですが、長期的なコスト増を伴う点に注意が必要です。

金融機関への相談方法と注意点

返済が苦しくなった場合、まずは金融機関に早めに相談することが重要です。

金融庁は、新型コロナウイルス感染症などの影響で返済が困難になった場合、金融機関に対して返済条件の変更に柔軟に対応するよう要請しています。

相談時のポイント：

• 返済が滞る前に相談する：延滞が発生すると信用情報に記録され、今後の借入に影響する
• 収入・支出の状況を正確に伝える：家計の詳細を把握した上で相談する
• 返済可能な金額を明確にする：現実的な返済計画を提示する

個人再生・自己破産と住宅ローンの関係

返済困難が深刻な場合、法的手続きとして個人再生や自己破産という選択肢があります。

個人再生（住宅ローン特則）：住宅を残して他の債務を減額

個人再生の住宅ローン特則を使えば、住宅を残しながら他の債務（クレジットカード、消費者金融等）を大幅に減額できます。

メリット：

• 住宅を手放さずに済む
• 住宅ローン以外の債務を5分の1～10分の1程度に減額できる

デメリット：

• 住宅ローンは減額されない（返済条件の変更は可能）
• 信用情報機関に記録され、5～10年間は新たな借入が困難になる

自己破産：住宅を失うが全債務が免除

自己破産は、裁判所に破産を申し立て、全ての債務を免除してもらう手続きです。

メリット：

• 住宅ローンを含む全ての債務が免除される
• 返済義務から完全に解放される

デメリット：

• 住宅を含む財産を失う
• 信用情報機関に記録され、5～10年間は新たな借入が困難になる
• 一定期間、特定の職業に就けない制限がある

専門家への相談が不可欠

個人再生や自己破産は、個別具体的な状況により適用の可否や手続き方法が大きく異なります。弁護士や司法書士に相談し、専門的なアドバイスを受けることが不可欠です。

本記事は一般的な情報提供であり、個別のケースに適用されない場合があります。まずは法律の専門家にご相談ください。

まとめ：住宅ローン免除の正しい理解と対処法

住宅ローンの「免除」には、団信による保険金充当（死亡・高度障害時）と、返済困難時の支援制度（猶予・減額）の2つの意味があります。

団信で免除されるのは死亡または高度障害状態になった場合のみで、保障開始から1年以内の自殺や告知義務違反は対象外です。配偶者死亡時の扱いは契約形態（連帯債務・連帯保証・ペアローン）により異なるため、自分の契約内容を正確に把握しておくことが重要です。

返済困難時の支援制度は「猶予・減額」であり、完全な免除ではありません。返済が苦しくなったら、延滞が発生する前に金融機関に相談し、リスケジュールや条件変更を検討してください。

どうしても返済が困難な場合は、個人再生や自己破産という法的手続きも選択肢ですが、弁護士や司法書士への相談が不可欠です。

住宅ローンの免除や返済支援について不明点がある場合は、まずは借入先の金融機関や専門家に相談し、正確な情報を得ることをおすすめします。