離婚時の住宅ローン名義変更は原則不可？金融機関の承諾が必須な理由
離婚時に住宅を取得することになった場合、「住宅ローンの名義を自分に変更したい」と考える方は少なくありません。しかし、住宅ローンの名義変更は原則として金融機関が認めないケースが多いのが現実です。
この記事では、離婚時の住宅ローン名義変更の可否、手続き、費用、注意点を、法務省、国税庁等の公式情報を元に解説します。
金融機関の審査基準や承諾が得られない場合の対処法を正しく理解し、離婚後のトラブルを防ぐための知識を得られます。
この記事のポイント
- 住宅ローンの名義変更は原則として金融機関が認めず、新規ローン同様の厳格な審査が必要
- 審査では年収・勤続年数・信用情報が重視され、返済比率35-40%以内が通過の目安
- 承諾が得られない場合、売却・元の名義のまま継続・借り換えの3つの選択肢がある
- 金融機関の承諾なしに不動産登記だけ変更すると契約違反となり、一括返済を求められるリスクがある
- 離婚協議書に住宅ローンの扱いを明記し、弁護士を通じて手続きすることが重要
住宅ローン名義変更の3つのパターン
離婚時の住宅ローン名義変更には、主に3つのパターンがあります。いずれも金融機関の承諾が前提となる点に注意が必要です。
債務者変更（夫→妻、または妻→夫）
住宅ローン契約の債務者を別の人に変更することを指します。例えば、夫名義のローンを妻名義に変更するケースです。
このパターンでは、新たに債務者となる人（妻）が単独で返済能力を証明する必要があり、金融機関は新規住宅ローンと同等の厳格な審査を行います。年収・勤続年数・信用情報が再評価され、審査に通らない場合も多いのが実情です。
連帯保証人の解除
離婚後も連帯保証人の地位は自動的には解除されません。夫が債務者、妻が連帯保証人という場合、離婚後も妻は返済義務を負い続けます。
連帯保証人の地位を解除するには、金融機関の承諾が必須です。代わりの保証人を立てるか、債務者単独で返済能力を証明する必要があります。承諾が得られないケースでは、元配偶者が返済を滞納した場合に連帯保証人に請求が来るリスクが残ります。
連帯債務の分離（ペアローン等）
夫婦でペアローンを組んでいる場合、それぞれが連帯債務者として同等の返済義務を負っています。離婚時にこの連帯債務を分離（一方が全額を引き受ける）するには、再度審査が必要です。
金融機関は、全額を引き受ける側の返済能力を厳格に審査します。審査基準は通常の住宅ローンと同等で、年収・勤続年数・信用情報が重視されます。
金融機関の審査基準と通過が難しい理由
住宅ローンの名義変更は「借り換え」に該当するため、金融機関は新規ローン同様の厳格な審査を行います。大手金融機関の公式見解によると、名義変更が原則認められない理由は、単独での返済能力が証明できないケースが多いためです。
審査で重視される項目（年収・勤続年数・信用情報）
金融機関は以下の項目を重視します。
| 審査項目 | 基準の目安 | 注意点 |
|---|---|---|
| 年収 | 安定した収入があること | 非正規雇用・パート収入は評価が低い |
| 勤続年数 | 3年以上が望ましい | 転職直後は不利 |
| 信用情報 | 延滞・債務整理の履歴がない | クレジットカードの滞納も影響 |
| 返済比率 | 35-40%以内 | 年収に対する年間返済額の割合 |
（参考: SUUMO）
返済比率35-40%以内が目安
返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合を指します。一般的に35-40%以内が審査通過の目安とされています。
例えば、年収500万円の場合、年間返済額は175万円～200万円以内（月額約14.6万円～16.7万円）が上限となります。住宅ローン以外の借入（自動車ローン、カードローン等）も合算されるため、注意が必要です。
名義変更が認められる稀なケース
名義変更が認められるのは、以下の条件を満たす稀なケースに限られます。
- 十分な年収があり、返済比率35-40%以内に収まる
- 勤続年数が3年以上で、安定した収入がある
- 信用情報に延滞・債務整理の履歴がない
- 金融機関が「返済能力に問題なし」と判断した場合
（参考: モゲチェック）
名義変更の手続きと費用
名義変更が金融機関に承諾された場合、以下の手順で手続きを進めます。
手続きの流れ（金融機関への申請→審査→契約変更→登記変更）
- 金融機関へ名義変更の申請: 離婚協議書・財産分与の内容を提示し、名義変更の可否を相談
- 返済能力の審査: 年収・勤続年数・信用情報の再審査（新規ローンと同等）
- 契約変更: 金銭消費貸借契約の締結（新たな債務者が契約書にサイン）
- 抵当権設定の変更登記: 不動産登記を新たな債務者名義に変更（司法書士に依頼）
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
名義変更には登記費用が発生します。
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 債権額の0.4% | 例: 3000万円のローンなら12万円 |
| 司法書士報酬 | 5万円～10万円 | 地域・事務所により異なる |
| 合計 | 数万円～十数万円 | 具体的な金額は司法書士に見積もりを依頼 |
（参考: 司法書士法人さくら事務所）
離婚協議書に住宅ローンの扱いを明記し、弁護士を通じて手続きすることを推奨します。個別具体的な法律判断が必要な場合は、弁護士に相談してください。
名義変更が承諾されない場合の3つの選択肢
金融機関の審査に通らず、名義変更が承諾されない場合、以下の3つの選択肢があります。
①住宅を売却して残債を清算
最もリスクが少ない選択肢です。住宅を売却し、売却代金でローンを完済します。売却代金がローン残高を下回る場合（オーバーローン）、残債を分割返済する必要があります。
売却により、元配偶者との金銭的なつながりを完全に断つことができます。
②元の名義のまま継続（リスクあり）
金融機関の承諾が得られない場合、元の名義のまま継続することも可能です。ただし、以下のリスクがあります。
- 元配偶者が返済を滞納した場合、連帯保証人・連帯債務者に請求が来る
- 不動産登記と住宅ローンの名義が一致しない状態が続く（契約違反のリスク）
- 離婚後のトラブルが長期化する可能性
元の名義のまま継続する場合は、離婚協議書に返済責任を明記し、万一の滞納時の対処法を取り決めておくことが重要です。
③借り換えで対応
別の金融機関で借り換えを申し込み、新規契約で名義を変更する方法です。審査基準は通常の住宅ローンと同等ですが、複数の金融機関に相談することで承諾が得られる可能性があります。
借り換えには、登記費用・事務手数料等で数十万円の費用がかかる点に注意が必要です。
（参考: モゲチェック）
財産分与・住宅ローン控除への影響と注意点
離婚時の住宅ローン名義変更は、財産分与や税制にも影響します。
財産分与で住宅を取得した場合の扱い
法務省によると、離婚時の財産分与は民法第768条に基づき、夫婦が婚姻中に築いた財産を公平に分けることとされています。
住宅を財産分与で取得した側が名義変更を希望するケースが多いですが、金融機関の承諾が必須です。離婚協議書に住宅ローンの扱いを明記し、弁護士を通じて手続きすることを推奨します。
住宅ローン控除の継続要件
離婚後も住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は継続できる場合があります。国税庁によると、以下の要件を満たせば適用可能です。
- 離婚後も引き続き同じ住宅に居住していること
- 住宅ローンの債務者であること（名義変更により債務者が変わる場合は再申請が必要）
- 床面積50㎡以上等の要件を満たしていること
ただし、名義変更により持分が変わる場合は確定申告が必要です。詳細は国税庁の公式情報を確認し、税理士に相談してください。
まとめ：住宅ローン名義変更は金融機関の承諾が前提、弁護士への相談を
離婚時の住宅ローン名義変更は、原則として金融機関が認めず、厳格な審査が必要です。審査では年収・勤続年数・信用情報が重視され、返済比率35-40%以内が通過の目安となります。
承諾が得られない場合、売却・元の名義のまま継続・借り換えの3つの選択肢がありますが、いずれもメリット・デメリットを慎重に検討する必要があります。
金融機関の承諾なしに不動産登記だけ変更すると契約違反となり、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。離婚協議書に住宅ローンの扱いを明記し、弁護士を通じて手続きすることが重要です。
個別具体的な法律判断・税務アドバイスが必要な場合は、弁護士・税理士に相談してください。