住宅ローンの借入可能額とは？借りられる額と返せる額の違い
住宅購入を検討する際、「自分はいくらまで住宅ローンを借りられるのか」と不安に感じる方は少なくありません。金融機関が承認する借入可能額と、実際に無理なく返済できる金額は異なります。
この記事では、住宅ローンの借入可能額の計算方法、年収別の目安、審査で見られるポイント、適正な借入額の判断基準を、住宅金融支援機構や金融機関の公式情報を元に解説します。
初めて住宅ローンを利用する方でも、自分に合った無理のない借入額を判断できるようになります。
この記事のポイント
- 借入可能額と返済可能額は別物。金融機関が承認する最大額でも、無理なく返せる額とは限らない
- 審査基準の返済負担率は30-35%だが、理想は手取りの20-25%以内
- 年収の5-7倍が目安だが、額面年収ベースであり、実際の返済は手取りで考える必要がある
- 審査では返済負担率以外に、勤続年数、他の借入、信用情報、健康状態も重視される
- 住宅ローン返済だけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税等の住宅費全体で判断すべき
借りられる額と返せる額は別物
住宅ローンの「借入可能額」と「返済可能額」は異なる概念です。
借入可能額とは、金融機関が融資を承認する最大金額です。審査基準（返済負担率30-35%程度）をもとに算出され、「この金額なら融資できる」という上限を示します。
一方、返済可能額とは、ライフプランを考慮して無理なく返済できる金額です。将来の教育費・介護費・老後資金等を見越し、手取り収入の20-25%以内に抑えるのが理想とされています。
例えば、年収500万円の場合、借入可能額は約3,500万円でも、返済可能額は2,800万円程度になるケースがあります（三菱UFJ銀行の試算例）。借入可能額いっぱいまで借りると、毎月の返済が手取り収入の30%を超え、将来の支出増に対応できないリスクがあります。
返済負担率とは？審査基準と理想値の違い
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合を指します。住宅ローン審査の重要指標であり、「どれだけ返済に余裕があるか」を判断する基準となります。
金融機関の審査基準は30-35%
一般的な金融機関の審査基準は、返済負担率30-35%程度です（一般財団法人住宅金融普及協会）。例えば年収500万円の場合、年間返済額150-175万円（月々12.5-14.6万円）が審査の上限となります。
ただし、この基準は「返済できると判断される上限」であり、実際に無理なく返せる額とは異なります。
無理のない返済には手取りの20-25%が理想
実際に無理なく返済できる目安は、手取り収入の20-25%以内とされています（みずほ銀行）。
年収500万円（手取り約400万円）の場合、理想的な年間返済額は80-100万円（月々6.7-8.3万円）程度です。審査基準の30-35%と比較すると、かなり低い水準に抑える必要があることが分かります。
国土交通省の住宅市場動向調査によると、実際の返済負担率の平均は14-20%程度です。多くの人は、借入可能額いっぱいまで借りず、余裕を持った返済計画を立てています。
審査金利の仕組み
金融機関は審査時に、実際の適用金利より高い「審査金利」（通常3-4%程度）を使用します。これは、将来の金利上昇リスクを考慮し、「金利が上がっても返済できるか」を審査するためです（三井住友銀行）。
そのため、低金利時代でも借入可能額は思ったより少なくなる場合があります。実際の適用金利0.5%でも、審査金利3.5%で計算されると、借入可能額は大幅に減少します。
年収別の借入可能額シミュレーション
一般的に、住宅ローンの借入可能額は年収の5-7倍が目安とされています。ただし、これは額面年収ベースであり、実際の返済は手取りベースで考える必要があります。
年収300万円～1,000万円の目安一覧
以下の表は、返済負担率35%、審査金利3.5%、返済期間35年を前提とした借入可能額の目安です。
| 年収 | 借入可能額の目安 | 年収倍率 | 理想的な借入額（手取り20-25%） |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 約2,100万円 | 7倍 | 約1,400-1,700万円 |
| 400万円 | 約2,800万円 | 7倍 | 約1,900-2,400万円 |
| 500万円 | 約3,500万円 | 7倍 | 約2,400-3,000万円 |
| 600万円 | 約4,200万円 | 7倍 | 約2,900-3,600万円 |
| 700万円 | 約4,900万円 | 7倍 | 約3,400-4,200万円 |
| 800万円 | 約5,600万円 | 7倍 | 約3,800-4,800万円 |
| 1,000万円 | 約7,000万円 | 7倍 | 約4,800-6,000万円 |
（試算条件: 返済負担率35%、審査金利3.5%、返済期間35年）
住宅金融支援機構の2022年度住宅ローン利用者調査によると、実際の借入額平均は以下の通りです。
- 新築マンション: 4,528万円（年収倍率 約6.9倍）
- 新築戸建て: 3,717万円（年収倍率 約6.4倍）
- 中古マンション: 3,157万円（年収倍率 約5.8倍）
多くの人は、年収の5-7倍の範囲で借入しています。
年収倍率（5-7倍）の考え方
「年収の5-7倍」という基準は広く使われますが、注意点があります。
- 額面年収ベース: 手取り収入ではなく、税金・社会保険料を引く前の額面年収を基準としています
- 個人差が大きい: 勤続年数、他の借入、扶養家族の有無等により、同じ年収でも借入可能額は変動します
- あくまで目安: 実際の審査では返済負担率や審査金利を使用するため、単純に年収×倍率で計算できるわけではありません
年収500万円の場合、手取りは約400万円です。年収の7倍（3,500万円）を借りると、毎月の返済額は約10万円（手取りの30%）となり、将来の支出増に対応できないリスクがあります。
住宅ローン審査で見られる5つのポイント
住宅ローン審査では、返済負担率以外にも複数の要素が重視されます。
勤続年数と雇用形態
金融機関は、安定した収入があるかを判断するため、勤続年数を確認します。一般的に、勤続1-3年以上が目安とされています。
雇用形態も重要です。正社員は審査に通りやすい一方、契約社員・派遣社員・自営業は追加書類（確定申告書等）の提出を求められる場合があります。
他の借入（マイカーローン、クレジットカード等）
住宅ローン以外のローン（マイカーローン、クレジットカードのリボ払い等）がある場合、返済負担率の計算に含まれます。
例えば、年収500万円で年間50万円の他の借入がある場合、住宅ローンに充てられる年間返済額は100万円となり、借入可能額は約500万円減少します（三井住友銀行）。
審査前に、できるだけ他の借入を完済しておくことが推奨されます。
信用情報と健康状態
金融機関は、信用情報機関（CIC等)で過去の返済履歴を照会します。過去に延滞・債務整理等があると、審査に通りにくくなります。
また、団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件となるため、健康状態も審査対象です。持病がある場合、ワイド団信（引受基準緩和型）を利用できる金融機関を選ぶ方法もあります。
適正な借入額の判断基準
借入可能額ではなく、返済可能額で判断することが重要です。以下の3つの基準を参考にしてください。
手取り収入ベースで計算する
額面年収ではなく、手取り収入ベースで返済計画を立てましょう。年収500万円の場合、手取りは約400万円です。手取りの20-25%（年間80-100万円、月々6.7-8.3万円）が理想的な返済額です。
住宅費全体（管理費・修繕積立金・固定資産税）を考慮
住宅ローン返済だけでなく、以下の住宅費も考慮する必要があります。
- マンションの場合: 管理費・修繕積立金（月々2-3万円程度）
- 戸建ての場合: 将来の修繕費用（年間20-30万円程度の積立が理想）
- すべての場合: 固定資産税・都市計画税（年間10-20万円程度）
これらを含めた住宅費全体で、手取りの25%以内に抑えるのが理想です（みずほ銀行）。
ライフプランの変化を見越す
将来の支出増を見越して、余裕を持った返済計画を立てましょう。
- 教育費: 子ども1人あたり、大学卒業まで約1,000-3,000万円
- 介護費: 親の介護が必要になる可能性
- 老後資金: 定年後の住宅ローン残債をどうするか
国土交通省の住宅市場動向調査によると、実際の返済負担率の平均は14-20%です。多くの人は、借入可能額いっぱいまで借りず、将来の支出増に備えています。
まとめ：借入可能額ではなく返済可能額で判断を
住宅ローンの借入可能額は、金融機関が承認する最大額であり、実際に無理なく返済できる返済可能額とは異なります。
審査基準の返済負担率は30-35%ですが、理想は手取り収入の20-25%以内です。年収の5-7倍という目安はありますが、これは額面年収ベースであり、実際の返済は手取りベースで考える必要があります。
住宅ローン返済だけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税等の住宅費全体を考慮し、将来の教育費・介護費・老後資金も見越して判断しましょう。
複数の金融機関で事前審査を受けたり、ファイナンシャルプランナーに相談したりすることで、自分に合った無理のない借入額を判断できます。