変動金利住宅ローンが注目される理由と現在の状況
住宅ローンを検討する際、「変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか」は多くの方が悩むポイントです。2025年12月時点で約80%の借り手が変動金利を選択しており、その低金利が魅力となっています。
この記事では、変動金利住宅ローンの現在の金利相場、5年ルール・125%ルールの仕組み、固定金利との比較、そして金利上昇リスクへの備え方を、三菱UFJ銀行や住宅金融支援機構の公式情報を元に解説します。
金利タイプを選ぶ判断材料を得て、ご自身の状況に合った住宅ローンを選べるようになります。
この記事のポイント
- 2025年12月時点の変動金利は0.6%前後で歴史的低水準を維持
- 変動金利は半年ごとに見直されるが、5年ルール・125%ルールで急激な返済額増加を防止
- 日銀は2024年3月にマイナス金利を解除し、2025年1月に政策金利0.5%へ引き上げ
- 今後も段階的な利上げが予想されるため、金利上昇リスクへの備えが重要
変動金利住宅ローンの現在の金利相場と主要銀行の比較
変動金利住宅ローンの現在の金利水準を把握しましょう。
2025年12月時点の変動金利水準
2025年12月時点で、主要銀行の変動金利は0.6%前後が主流です。オンライン銀行では0.1%台の超低金利を提供している場合もあります。
| 金融機関タイプ | 金利目安 |
|---|---|
| 大手銀行 | 0.5〜0.8%程度 |
| 地方銀行 | 0.6〜1.0%程度 |
| オンライン銀行 | 0.1〜0.5%程度 |
（参考: 価格.com「住宅ローン人気ランキング」2025年12月版）
金融機関間の競争により低金利が維持されていますが、日銀の利上げにより今後は上昇する可能性があります。
短期プライムレートと優遇幅の仕組み
変動金利は以下の仕組みで決定されます。
- 基準金利: 短期プライムレート（2025年12月時点で2.475%）を基準
- 優遇幅: 金融機関が独自に設定する金利引き下げ幅（1.5〜2.0%程度）
- 適用金利: 基準金利 − 優遇幅 = 実際に支払う金利
優遇幅は借り手の属性（年収、勤続年数、物件の担保価値等）により異なります。
変動金利の仕組みと5年ルール・125%ルールの詳細
変動金利には返済額の急増を防ぐ保護措置があります。
半年ごとの金利見直しと適用タイミング
変動金利は半年ごと（4月1日・10月1日）に見直されます。
| 見直し基準日 | 新金利適用開始 |
|---|---|
| 4月1日 | 6月返済分から |
| 10月1日 | 12月返済分から |
金利が上昇しても、すぐに返済額が増えるわけではありません。次に説明する5年ルールにより、返済額は5年間据え置かれます。
5年ルール・125%ルールによる返済額の保護措置
多くの金融機関では以下の保護措置を設けています。
5年ルール
- 金利が変動しても、返済額は5年間据え置かれる
- 5年ごとに返済額が見直される
125%ルール
- 返済額見直し時に、前回返済額の125%を上限とする
- 急激な返済負担増加を防ぐ
ただし、金利が大幅に上昇した場合、利息額が返済額を上回り「未払い利息」が発生するリスクがあります。5年ルール適用中でも元本が減らない可能性があるため、金利上昇には注意が必要です。
変動金利と固定金利の比較と選び方のポイント
金利タイプの特徴を比較し、ご自身に合った選択をしましょう。
変動金利のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 金利が低い（0.6%前後） | 金利上昇リスクがある |
| 金利低下時に恩恵を受けられる | 総返済額が確定しない |
| 繰上げ返済がしやすい | 将来の家計計画が立てにくい |
固定金利のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 返済額が確定し家計計画が立てやすい | 金利が高め（変動より1%程度高い場合も） |
| 金利上昇リスクがない | 金利低下時に恩恵を受けられない |
| 精神的な安心感がある | 変動金利より総返済額が高くなる可能性 |
固定金利は10年国債利回りに連動するため、2025年11月下旬に約17年半ぶりの高水準を記録しています。
変動金利の金利上昇リスクと備え方
日銀の金融政策変更により、変動金利は今後上昇する可能性があります。
日銀の利上げ経緯
- 2024年3月: マイナス金利を解除
- 2024年7月: 政策金利を0.25%へ引き上げ
- 2024年9月: 短期プライムレートが1.475%→1.625%へ上昇（2009年以来の引き上げ）
- 2025年1月: 政策金利を0.5%へ引き上げ
ESP予測調査では2026年末までに政策金利1.1%程度まで上昇する見込みです。1990年代には変動金利が8.5%まで上昇した歴史もあり、長期的には大幅上昇のリスクも排除できません。
金利上昇への備え方
- 繰上げ返済: 余裕資金で元本を減らし、利息負担を軽減
- 貯蓄の確保: 金利上昇時に備えて余裕資金を確保
- 固定金利への切り替え検討: 金利上昇前に固定金利への借り換えを検討
- シミュレーション: 金利が1%、2%上昇した場合の返済額を試算
金利動向は経済情勢により変動するため、最新情報は金融機関やファイナンシャルプランナーに確認することをおすすめします。
まとめ：変動金利住宅ローンが向いている人・向いていない人
変動金利住宅ローンの選択は、ご自身のリスク許容度と家計状況により判断しましょう。
変動金利が向いている人
- 繰上げ返済を積極的に行う予定がある
- 金利上昇時に対応できる余裕資金がある
- 返済期間が短い（10〜15年程度）
- 金利動向を定期的にチェックできる
固定金利が向いている人
- 返済額を確定させたい
- 長期の返済期間を予定している
- 金利上昇リスクを避けたい
- 家計計画を立てやすくしたい
2025年12月時点で変動金利は0.6%前後と歴史的低水準ですが、日銀の利上げにより今後は上昇する可能性が高いです。5年ルール・125%ルールで急激な返済額増加は抑制されますが、未払い利息のリスクも理解した上で選択してください。不安な場合は金融機関やファイナンシャルプランナーへの相談をおすすめします。