中古マンション購入を始める前に
中古マンション購入を検討する際、「どんな手順で進めればいいのか」「どれくらいの期間が必要か」「どんなリスクに注意すべきか」と不安を感じる方は少なくありません。
この記事では、中古マンション購入の全体の流れ、物件探しから引き渡しまでの各ステップ、注意点を、複数の不動産市場データと公的機関の情報を元に解説します。
初めてマンションを購入する方でも、安心して手続きを進められるようになります。
この記事のポイント
- 購入手続きは8-10ステップで構成され、希望入居日の6ヶ月前から準備開始が推奨
- 諸費用は物件価格の5-10%が目安（仲介手数料、税金、ローン関連費用、登記費用等）
- 仲介手数料は「物件価格×3%+6万円+消費税」が上限で、中古マンション購入の最大費用項目
- 1981年6月以前の建築確認物件は旧耐震基準の可能性があり、住宅ローン控除の適用条件を満たさない場合がある
- 住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階で、本審査で落ちる可能性もある
中古マンション購入の全体の流れと必要な期間
(1) 購入の8-10ステップ全体像
中古マンション購入は以下の8-10ステップで構成されます。
- 資金計画：予算と自己資金の確定
- 物件検索：希望条件に合う物件を探す
- 内見：現地確認と設備チェック
- 購入申込：買付証明書の提出
- 住宅ローン事前審査：融資可能額の確認
- 売買契約：契約締結と手付金の支払い
- 住宅ローン本審査：正式な融資審査
- 決済・引渡し：残金支払いと所有権移転
- （オプション）リフォーム：必要に応じて実施
- 入居：引っ越しと入居手続き
(2) 各ステップの所要期間（6ヶ月前から準備開始が推奨）
希望入居日の6ヶ月前から準備を開始するのが推奨です。各ステップの所要期間の目安は以下の通りです。
- 物件確定：1-2ヶ月
- 住宅ローン手続き：1ヶ月
- リフォーム・内装工事：2-3ヶ月（実施する場合）
物件探しに時間がかかる場合や、希望条件が厳しい場合は、さらに期間が延びる可能性があります。
(3) 新築との違いとメリット・デメリット
中古マンションは新築と比較して以下の特徴があります。
メリット:
- 新築より価格が抑えられる場合が多い
- 実際の住環境や管理状態を確認できる
- 立地の選択肢が豊富（新築は郊外が多い）
デメリット:
- 築年数により設備が古い場合がある
- 修繕積立金の残高や大規模修繕の実施状況を確認する必要がある
- 住宅ローン控除の適用条件が厳しい場合がある
ステップ1-3：物件探し・内見・購入申込
(1) 資金計画と予算の決定
最初に、自己資金と住宅ローンの借入額を確定し、購入可能な物件価格の上限を決めます。諸費用は物件価格の5-10%が目安で、移転費用を含めると10%程度になります。
例えば、2,300万円の物件を購入する場合、諸費用は約235万円必要です。諸費用の主な内訳は以下の通りです。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 約80万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3% | 30-50万円 |
| 登記費用 | 所有権移転・抵当権設定 | 20-30万円 |
| 住宅ローン関連 | 事務手数料、保証料 | 30-50万円 |
| 火災保険 | 10年一括払い | 20-30万円 |
(2) 物件検索と内見のチェックポイント
物件検索では、立地、価格、間取り、築年数、駅からの距離などの条件を設定します。希望条件に合う物件が見つかったら、内見を予約します。
内見時には以下をチェックしましょう。
- 築年数と耐震基準：1981年6月以降の建築確認が新耐震基準
- 水回り：キッチン、浴室、トイレの状態
- 共用部分：エントランス、廊下、階段の清掃状況
- 修繕積立金：残高と大規模修繕の実施状況
- 日当たり・眺望：時間帯を変えて確認
(3) 購入申込（買付証明書の提出）
購入したい物件が決まったら、「買付証明書」を不動産会社に提出します。買付証明書は購入希望を示す書類で、法的拘束力はありませんが、通常は申込順で優先権が決まります。
購入申込時には、希望購入価格、手付金の金額、引渡し希望日などを記載します。
ステップ4-6：売買契約・住宅ローン審査・決済
(1) 売買契約と手付金の支払い
売主と買主が合意したら、売買契約を締結します。契約前に、宅地建物取引士による重要事項説明を受けます。重要事項説明書には、物件の状態、権利関係、契約条件などが記載されています。
売買契約時には、手付金を支払います。手付金は物件価格の5-10%を現金で支払う必要があり、住宅ローン実行前に準備が必要です。手付金は契約解除時の違約金にもなるため、慎重に判断しましょう。
(2) 住宅ローンの事前審査と本審査
住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階で行われます。
事前審査（購入申込後）:
- 年収、勤続年数、返済負担率を確認
- 融資可能額の目安を算出
- 通常3-5日で結果が出る
本審査（売買契約後）:
- 物件の担保価値を詳細に評価
- 正式な融資契約を締結
- 通常1-2週間で結果が出る
中古マンションは担保価値が新築より低く評価される傾向があり、希望額の融資を受けられない場合があります。事前審査で融資可能額を確認しておくことが重要です。
詳細は住宅金融支援機構が提供するフラット35などの住宅ローンも検討の価値があります。
(3) 決済（残金支払い）と所有権移転登記
住宅ローンの本審査が通ったら、決済を行います。決済では、残金（物件価格－手付金）を支払い、所有権移転登記を行います。
所有権移転登記は、不動産の所有権を売主から買主に移転する登記手続きで、司法書士が手続きを監督します。また、住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も同時に行います。抵当権設定登記は、住宅ローンの担保として不動産に設定する権利の登記です。
ステップ7-8：引き渡し・入居準備
(1) 物件の最終確認と引き渡し
決済後、物件の最終確認を行います。設備の動作確認、傷や汚れの有無、付帯設備の引き渡しなどをチェックしましょう。問題がなければ、鍵を受け取り、引き渡しが完了します。
(2) リフォーム・修繕の検討
中古マンションを購入した場合、築年数により設備が古いことがあります。リフォームや修繕を検討する場合は、引き渡し後に実施します。リフォーム費用は内容により大きく異なるため、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。
(3) 入居準備と諸費用の総額
入居準備として、引っ越し業者の手配、住所変更手続き、電気・ガス・水道の開通手続きなどを行います。
諸費用の総額は、物件価格の5-10%（移転費用含めて10%）が目安です。2,300万円の物件であれば、諸費用約235万円に加えて、引っ越し費用やリフォーム費用が必要になる場合があります。
まとめ：中古マンション購入を成功させるために
中古マンション購入は8-10ステップで構成され、希望入居日の6ヶ月前から準備開始が推奨です。物件確定1-2ヶ月、住宅ローン1ヶ月、リフォーム2-3ヶ月が目安です。
諸費用は物件価格の5-10%で、仲介手数料（物件価格×3%+6万円+消費税）が最大費用項目です。1981年6月以前の建築確認物件は旧耐震基準の可能性があり、住宅ローン控除の適用条件を満たさない場合があります。
住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階で、中古マンションは担保価値が低く評価される傾向があります。修繕積立金の残高や大規模修繕の実施状況を必ず確認しましょう。
購入時には、築年数・耐震基準を確認し、複数物件を比較検討することが重要です。契約前には重要事項説明書を確認し、不明点は宅地建物取引士や税理士、ファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。
2025年現在、首都圏の中古マンション価格は上昇傾向にありますが、今後の金利動向や市場環境により変動する可能性があります。詳細は国土交通省や国税庁の公式サイトで最新情報を確認してください。
信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら、ご自身に合ったマンション選びを進めてください。