中古戸建て・新築戸建ての選び方とエリア別価格相場を解説

中古戸建て・新築戸建ての選び方とは

戸建て購入を検討する際、「中古と新築、どちらを選べばよいのか」「エリアごとの価格相場はどれくらいなのか」と悩む方は少なくありません。

この記事では、全国の主要エリア（浦和、大阪、横浜、鎌倉、札幌等）の中古戸建て価格相場、新築 vs 中古の判断基準、購入時の注意点を、政府データや不動産ポータルサイトの公式情報を元に解説します。

初めて戸建てを購入する方でも、自分に合った選択肢を見つけられるようになります。

この記事のポイント

新築戸建て平均4,591万円、中古戸建て平均2,917万円と約1,670万円の価格差がある（政府データ）
中古戸建ての価格相場はエリアにより大きく異なるため、ポータルサイトや土地総合情報システムで確認が必要
築年数が古い物件は耐震基準（1981年以前=旧耐震、1981年以降=新耐震）を確認することが重要
ホームインスペクション（住宅診断）は「申込後、契約前」のタイミングで実施するのが最適
リノベーション費用は物件の状態により異なるため、複数社から見積もりを取ることを推奨

中古戸建て・新築戸建ての選び方：新築 vs 中古の判断基準

新築戸建て平均価格 vs 中古戸建て平均価格（政府データ）

2024年現在、新築戸建ての平均価格は4,591万円、中古戸建ては2,917万円と、約1,670万円の価格差があります（政府データによる）。

この価格差は、戸建て購入の予算計画において非常に重要な判断材料となります。

項目	新築戸建て	中古戸建て
平均価格	4,591万円	2,917万円
価格差	-	約1,670万円安い

新築のメリット・デメリット

メリット:

最新の耐震基準・省エネ基準を満たしている
設備が新しく、当面の修繕費が少ない
住宅ローン控除の適用が受けやすい
自分の好みに合わせた間取り・設備を選べる場合がある

デメリット:

価格が高い（平均4,591万円）
立地の選択肢が限られる（新規分譲地が中心）
周辺環境が未成熟な場合がある（新興住宅地等）

中古のメリット・デメリット

メリット:

価格が安い（平均2,917万円）
立地の選択肢が広い（既成市街地にも物件が多い）
実際の建物を見て判断できる（日当たり、周辺環境等）
リノベーションで新築同様に改修することも可能

デメリット:

築年数が古いと耐震性・設備の劣化が懸念される
ホームインスペクション費用（5～10万円）や修繕費が別途必要
旧耐震基準（1981年以前）の物件は住宅ローン控除が受けられない場合がある
設備の故障、雨漏り、シロアリ被害等のリスクがある

主要エリア別の中古戸建て価格相場（浦和・大阪・横浜・鎌倉・札幌等）

首都圏エリア（浦和、横浜、鎌倉、川口、松戸、越谷等）

首都圏は交通利便性が高く、都心へのアクセスが良好なエリアが多いため、中古戸建て需要が高い傾向にあります。

浦和エリア:

埼玉県の行政・経済の中心地で、教育環境が充実
複数路線が利用でき、都心へのアクセスが良好
価格相場は立地・築年数により大きく異なる

横浜・鎌倉エリア:

横浜は神奈川県最大の都市で、商業施設・教育施設が充実
鎌倉は歴史的な街並みと海が近い立地が人気
価格相場はエリア内でも駅距離により大きく変動

関西エリア（大阪、宝塚、西宮、堺市等）

関西エリアは首都圏に比べて価格が抑えられる傾向にあり、同じ予算でより広い物件を購入できる場合があります。

大阪エリア:

大阪市内は交通網が発達し、通勤・通学に便利
堺市、宝塚、西宮等の郊外エリアは住環境が良好

その他エリア（札幌、福岡等）

札幌エリア:

北海道最大の都市で、都市機能が充実
首都圏・関西に比べて価格が安い傾向

福岡エリア:

九州最大の都市で、空港・新幹線へのアクセスが良好
新築戸建て需要も高く、価格は上昇傾向

価格相場の調べ方（ポータルサイト、土地総合情報システム、路線価）

中古戸建ての価格相場は、以下の方法で調べることができます。

方法	内容	メリット
不動産ポータルサイト	SUUMO、HOME'S、アットホーム等で類似物件を検索	現在販売中の物件価格が確認できる
土地総合情報システム	国土交通省が提供する実際の取引価格データベース	過去の実取引価格が確認できる
路線価	国税庁が公表する土地の評価額（実勢価格の約80％）	築年数を考慮した価格計算が可能

路線価を使った計算例:

木造住宅の法定耐用年数は22年
築11年なら新築価格の約半額が目安

（注：価格相場は時期・立地により大きく変動するため、2025年時点の最新情報は不動産ポータルサイトで確認してください）

中古戸建て購入の注意点とホームインスペクション

耐震基準の確認（旧耐震、新耐震、2001年基準）

中古戸建て購入時には、建物の耐震性を確認することが重要です。

基準	適用時期	内容
旧耐震基準	1981年5月以前	震度5程度で倒壊しないレベル
新耐震基準	1981年6月以降	震度6強～7で倒壊しないレベル
2001年基準	2001年以降	木造住宅の接合部の金物補強等

重要:

旧耐震基準（1981年以前）の物件は、住宅ローン控除が受けられない場合があります
築年数だけでなく、建築確認申請日を確認することが重要です

建物の状態チェック（外壁、屋根、床、シロアリ等）

実際の購入者500人のアンケート結果によると、中古戸建て購入時の不安として、設備の故障、雨漏り、シロアリ被害等が多く挙げられています。

チェックポイント:

外壁のひび割れ
屋根の状態（瓦のズレ、雨漏りの痕跡）
内壁の剥がれ
床の損傷（沈み、傾き）
シロアリの痕跡

ホームインスペクションのタイミングと費用（5～10万円）

ホームインスペクション（住宅診断）は、専門の建築士が建物の劣化状況・欠陥の有無を調査する検査です。

タイミング:

「申込後、契約前」のタイミングで実施するのが最適
契約前に実施することで、問題が見つかった場合に契約を見送ることができます

費用:

5～10万円程度
購入後に雨漏り・シロアリ被害・設備故障等が発覚するリスクを考慮すると、有効な投資と言えます

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）

2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されました。

内容:

売買契約の内容に適合しない物件を引き渡した場合、売主が買主に対して負う責任
個人間売買の場合、売主の責任期間が短い（または免責）場合があるため、契約内容を確認してください

中古戸建てリノベーション vs 新築：費用とメリット比較

リノベーション費用の目安と工事期間

リノベーション（中古住宅を大規模に改修し、新築同様またはそれ以上の性能・価値に向上させる工事）を検討する場合、以下の点に注意してください。

工事期間:

計画: 1～3ヶ月
施工: 3～4ヶ月
合計: 4～7ヶ月が標準的な期間

費用の目安:

物件の状態により大きく異なる
複数社から見積もりを取り、総費用（中古戸建て購入費 + リノベーション費用）が新築より安いか確認することを推奨

築20年前後の物件がねらい目（底値に達するタイミング）

木造戸建ては築20年でほぼ底値に達するため、築20年前後の物件をリノベーションする選択が人気です。

理由:

木造住宅の法定耐用年数は22年
築20年を過ぎると、建物の価格はほぼ下がらなくなる
立地が良い物件を安く購入し、リノベーションで性能を向上させることができる

リノベーションの失敗事例と後悔しないコツ

失敗事例:

リノベーション費用が想定より高額になった
基礎・構造部分の劣化が後から発覚し、追加費用が発生した
前所有者が表面的なリフォームで欠陥を隠していた

後悔しないコツ:

ホームインスペクションを事前に実施し、構造部分の状態を確認する
複数社から見積もりを取り、費用を比較する
リノベーション会社の実績・評判を確認する

新築との総費用比較

項目	新築戸建て	中古戸建て + リノベーション
物件費用	4,591万円（平均）	2,917万円（平均）
リノベーション費用	-	500～1,500万円（目安）
総費用	4,591万円	3,417～4,417万円

（注: リノベーション費用は物件の状態により大きく異なるため、「概算」「目安」として複数社から見積もりを取ることを推奨します）

住宅ローンと諸費用（仲介手数料・税金・修繕費）

住宅ローン控除の適用条件（旧耐震は不可）

住宅ローン控除は、一定の条件を満たす住宅ローンを利用した場合に、所得税・住民税から控除が受けられる制度です。

中古戸建ての適用条件:

新耐震基準（1981年6月以降）に適合していること
旧耐震基準（1981年5月以前）の物件は、耐震基準適合証明書を取得する必要がある

仲介手数料の計算方法と上限

仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料で、宅地建物取引業法により上限が定められています。

計算方法:

物件価格の3% + 6万円 + 消費税

例:

物件価格3,000万円の場合: (3,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 105.6万円

維持費として月2万円程度の積立を推奨

中古戸建て購入後は、維持費（修繕費）として月2万円程度の積立が推奨されています。

理由:

外壁塗装、屋根修繕、設備交換等の大規模修繕が10～15年ごとに必要
長期的なコストを考慮しないと、資金不足に陥る可能性がある

その他の諸費用（登記費用、印紙税等）

項目	内容	目安額
登記費用	所有権移転登記、抵当権設定登記の司法書士費用	5～10万円
印紙税	売買契約書、ローン契約書に貼付	1～3万円
火災保険	10年一括払い	20～30万円
不動産取得税	固定資産税評価額の3%（軽減措置あり）	30～50万円

（注: 税率・軽減措置は2025年時点の情報です。最新情報は国税庁の公式サイトでご確認ください）

まとめ：あなたに合った戸建てを選ぶために

立地優先なら中古＋リノベーション

立地を優先する場合、中古戸建て + リノベーションがおすすめです。既成市街地には中古物件が多く、希望のエリアで物件を見つけやすくなります。

新築同様の性能を求めるなら新築

最新の耐震基準・省エネ基準を満たし、当面の修繕費を抑えたい場合は、新築戸建てがおすすめです。

専門家（宅建士、建築士、FP等）への相談を推奨

戸建て購入は個別の状況により最適解が異なるため、専門家（宅地建物取引士、建築士、ファイナンシャルプランナー等）への相談を推奨します。

中古戸建て購入を検討する際は、エリア別の価格相場、耐震基準、ホームインスペクション、リノベーション費用を総合的に判断し、無理のない資金計画を立てましょう。