中古一戸建て購入の魅力｜新築との違いとメリット
一戸建て購入を検討する際、「新築と中古、どちらを選ぶべきか」「中古住宅は安全性に問題がないか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、中古一戸建て購入のメリット・デメリット、物件選びのチェックポイント、価格相場、住宅ローン・税制優遇、リフォーム費用を、REINS（東日本不動産流通機構）、LIFULL HOME'S、SBI新生銀行等の公式情報を元に解説します。
初めて中古一戸建てを購入する方でも、安心して物件選びができるようになります。
この記事のポイント
- 中古一戸建ては新築より2-3割安く、駅近・人気エリアでも購入しやすい
- 首都圏の平均成約価格は3,948万円（2024年）、近畿圏2,296万円、中部圏2,209万円
- 2000年6月以降の現行耐震基準を満たす物件がより安心
- ホームインスペクション（住宅診断）で雨漏り・シロアリ・構造の問題を事前に発見可能（費用5-10万円）
- 住宅ローン控除は1982年1月1日以降の物件が対象、最長10年の減税が受けられる
(1) 価格差｜新築より2-3割安い相場
中古一戸建ての最大の魅力は価格です。新築と比較して2-3割安い相場で購入できます。
新築vs中古の価格差（首都圏・2024年）:
| タイプ | 平均価格 | 差額 |
|---|---|---|
| 新築一戸建て | 約5,000-6,000万円 | - |
| 中古一戸建て | 約3,948万円 | 約1,000-2,000万円安い |
（出典: REINS「首都圏中古戸建住宅市場動向（2024年）」）
価格差を活用して、リフォーム・リノベーション費用に充てたり、立地の良いエリアで購入したりすることが可能です。
(2) 立地の選択肢｜駅近・人気エリアも購入可能
新築一戸建ては、土地取得コストが高い駅近エリアや人気エリアでは供給が限られます。一方、中古一戸建ては既存の住宅ストックから選べるため、立地の選択肢が広がります。
中古一戸建てのメリット（立地面）:
- 駅徒歩10分圏内の物件が多い
- 成熟した住宅地で生活利便性が高い
- 学区や周辺環境を事前に確認できる
LIFULL HOME'Sの調査によると、購入者の41.3%が「近隣住民の様子」を重視しており、既に形成されたコミュニティを確認できることも中古住宅のメリットです。
(3) リフォーム前提｜理想の住まいを実現
中古一戸建ては、購入後にリフォーム・リノベーションを行うことで、自分好みの住まいにカスタマイズできます。
リフォーム前提購入のメリット:
- 間取り変更で家族構成に合わせた住まいを実現
- 最新設備（キッチン、浴室、トイレ等）を導入
- 省エネ性能を向上させてランニングコスト削減
新築では実現しにくい「駅近×広い土地×自分好みの設備」を、中古一戸建て購入＋リフォームで実現できます。
基礎知識｜中古一戸建ての価格相場と市場動向
中古一戸建ての価格相場は、地域、築年数、市場動向により大きく異なります。
(1) 地域別の価格相場｜首都圏3,948万円・近畿圏2,296万円
REINS「首都圏中古戸建住宅市場動向（2024年）」によると、2024年の地域別平均成約価格は以下の通りです。
地域別の平均成約価格（2024年）:
| 地域 | 平均成約価格 | 前年比 |
|---|---|---|
| 首都圏 | 3,948万円 | +2.6%上昇 |
| 近畿圏 | 2,296万円 | - |
| 中部圏 | 2,209万円 | - |
（出典: REINS）
首都圏は4年連続で価格が上昇しており、東京23区・神奈川県は特に上昇傾向が強いです。
(2) 築年数と価格の関係｜築浅vs築古の価格差
築年数が古いほど価格は下がりますが、築20年を超えると下落率が緩やかになります。
築年数別の価格目安（首都圏・一般的な傾向）:
| 築年数 | 新築時の価格からの下落率 | 価格目安 |
|---|---|---|
| 築5年未満 | 約10-15%下落 | 新築の85-90% |
| 築10年 | 約20-30%下落 | 新築の70-80% |
| 築15年 | 約30-40%下落 | 新築の60-70% |
| 築20年以上 | 約40-50%下落（以降は横ばい） | 新築の50-60% |
（出典: LIFULL HOME'S）
築20年以上の物件は、建物の資産価値がほぼゼロとなり、土地価格が中心になります。ただし、リフォーム費用が高額になる傾向があるため、購入予算に加えて数百万円の追加費用を見込む必要があります。
(3) 2024年の市場動向｜成約件数・価格の推移
REINSによると、首都圏の中古戸建て市場は以下のように推移しています。
2024年の市場動向（首都圏）:
- 成約件数: 14,182件（前年比10.2%増）、3年ぶりに増加
- 平均成約価格: 3,948万円（前年比2.6%上昇）、4年連続上昇
新築価格の高騰により、中古一戸建てへの需要が高まっています。
物件選びのチェックポイント｜耐震性・劣化状況・インスペクション
中古一戸建て購入時は、耐震性・劣化状況を入念に確認することが重要です。
(1) 耐震基準の確認｜2000年6月以降の物件推奨
日本の耐震基準は、1981年と2000年で大きく変わっています。
耐震基準の変遷:
| 年代 | 基準 | 特徴 |
|---|---|---|
| 1981年以前 | 旧耐震基準 | 震度5程度の地震に耐える設計（熊本地震等で倒壊事例あり） |
| 1981年6月〜2000年5月 | 新耐震基準 | 震度6-7の地震でも倒壊しない設計 |
| 2000年6月以降 | 現行基準 | 接合部の強化、基礎の仕様強化（より安全性が高い） |
さくら事務所によると、2000年6月以降に建築確認を受けた物件を選ぶことで、現行の耐震基準を満たした安心な住宅を購入できます。
旧耐震基準の物件（1981年以前）は、耐震補強が必要です。耐震補強の費用は100-200万円程度かかるため、購入予算に含めて検討してください。
(2) 劣化・不具合のチェック｜雨漏り・床の傷み・シロアリ
LIFULL HOME'Sの調査によると、購入者の50%以上が「築年数」「内部の傷み劣化」「設備の不具合」を重視しています。
購入前にチェックすべき劣化・不具合:
- 雨漏り: 天井・壁のシミ、カビの有無を確認
- 床の傾き・軋み: 床の傾斜、歩行時の軋みを確認
- シロアリ被害: 床下・基礎周辺にシロアリの痕跡がないか確認
- 外壁のひび割れ: 外壁の大きなひび割れは構造に影響する可能性
- 給排水管の劣化: 水漏れ、排水の詰まり
内見時に目視でチェックできない箇所もあるため、専門家による調査（ホームインスペクション）を推奨します。
(3) ホームインスペクション｜費用5-10万円で安心
**ホームインスペクション（住宅診断）**とは、建物の劣化状況・欠陥の有無を専門家（建築士等）が調査する診断です。
ホームインスペクションで分かること:
- 構造の安全性（基礎、柱、梁のひび割れ等）
- 雨漏りの痕跡
- シロアリ被害
- 床下・屋根裏の状態
- 設備の劣化状況
費用は5-10万円程度ですが、数百万円のリフォーム費用を事前に把握できるため、投資対効果は高いです。
LIFULL HOME'Sの調査では、ホームインスペクションで「雨漏り」「床の傷み」「シロアリ被害」が発見された事例が報告されています。
重要: 中古住宅は新築と異なり瑕疵担保責任が義務化されていないため、瑕疵保険の有無を確認し、ない場合はホームインスペクションを実施すべきです。
(4) 売主情報と周辺環境｜売却理由・近隣住民の確認
LIFULL HOME'Sの調査によると、購入者の41.9%が「売主の売却理由」、41.3%が「近隣住民の様子」を重視しています。
確認すべき売主情報:
- 売却理由（転勤、住み替え、離婚、相続等）
- 過去のリフォーム履歴
- 近隣トラブルの有無
確認すべき周辺環境:
- 近隣住民の様子（騒音、ゴミ出しルール等）
- 学区、保育園、病院の利便性
- 治安（夜間の雰囲気、街灯の有無）
内見時だけでなく、平日・休日・夜間に複数回訪問して確認することを推奨します。
購入手続きと費用｜住宅ローン・諸費用・税制優遇
中古一戸建て購入時の手続き、費用、税制優遇を確認しましょう。
(1) 住宅ローンの利用｜中古住宅購入者の68.2%が利用
SBI新生銀行によると、中古住宅購入者の68.2%が住宅ローンを利用しています。
中古住宅の住宅ローンの特徴:
- 新築と同様に住宅ローンを組める
- 築年数・経年劣化により、新築より借入額が少なくなる場合がある
- 金融機関によって審査基準が異なる
築年数が古い物件は、担保評価が低くなり、希望額を借り入れられない可能性があります。事前に金融機関に相談し、借入可能額を確認してください。
(2) 住宅ローン控除｜1982年以降の物件が対象・最長10年
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合の所得税・住民税の減税制度です。
中古住宅の住宅ローン控除（2025年時点）:
- 対象: 1982年1月1日以降に建築された物件
- 控除期間: 最長10年（新築は13年）
- 控除額: 年末ローン残高の0.7%
- 年間最大控除額: 14万円（借入限度額2,000万円 × 0.7%）
1982年以前の物件は、耐震基準適合証明書を取得すれば控除が受けられる場合があります。詳細は税理士または税務署にご確認ください。
重要: 税制優遇は年度により変更される可能性があるため、最新情報を確認してください。
(3) 諸費用の内訳｜仲介手数料・登記費用・不動産取得税
中古一戸建て購入時の諸費用は、物件価格の5-10%が目安です。
諸費用の内訳:
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 100-150万円 |
| 登記費用 | 所有権移転登記、抵当権設定登記 | 20-30万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 30-50万円 |
| 火災保険 | 10年一括払い | 20-30万円 |
| 住宅ローン手数料 | 事務手数料、保証料 | 30-80万円 |
諸費用は基本的に住宅ローンに含められないため、現金で用意する必要があります。
(4) 瑕疵保険の確認｜売主の保証範囲と瑕疵保険加入
瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して負う、隠れた欠陥（瑕疵）の責任です。新築は10年義務ですが、中古は任意です。
瑕疵保険の有無を確認:
- 売主が宅建業者の場合: 引渡しから2年間の瑕疵担保責任（義務）
- 売主が個人の場合: 瑕疵担保責任は契約次第（多くは免責）
個人が売主の場合、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているか確認してください。瑕疵保険があれば、引渡し後に欠陥が見つかった場合、保険金で補修できます。
リフォーム・リノベーション｜費用相場と補助金制度
中古一戸建て購入後のリフォーム・リノベーション費用を確認しましょう。
(1) 築年数別リフォーム費用｜築5年7-15万円、築15年150-265万円
リショップナビによると、中古住宅リフォームの平均費用は約613万円です。
築年数別リフォーム費用の目安:
| 築年数 | リフォーム内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 築5年未満 | クロス張替、設備一部交換 | 7-15万円 |
| 築10-15年 | 水回り設備交換、外壁塗装 | 10-150万円 |
| 築15-20年 | キッチン・浴室全交換、屋根補修 | 150-265万円 |
| 築20年以上 | 全面リフォーム、耐震補強 | 300-1,000万円 |
（出典: リショップナビ）
築年数が古い物件ほど、修繕・リフォーム費用が高額になる傾向があります。購入予算に加えて数百万円の追加費用を見込んでください。
(2) 住宅ローンにリフォーム費用を組み込む｜低金利で借入
住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことで、リフォームローンより低金利で借り入れ可能です。
リフォーム費用組み込みのメリット:
- 住宅ローン金利（0.5-1%台）でリフォーム費用を借入（リフォームローンは2-4%）
- 返済期間が長く、月々の返済負担が軽減
- 物件価格＋リフォーム費用を一括で借入
金融機関によって対応が異なるため、事前に確認してください。
(3) 補助金制度｜耐震・省エネ・バリアフリーで最大250万円
リショップナビによると、耐震・省エネ・バリアフリーリフォームには補助金制度があります（最大250万円）。
主な補助金制度（2025年時点）:
- 耐震改修補助金: 自治体により異なる（上限100-150万円）
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業: 最大250万円
- こどもエコすまい支援事業: 省エネリフォームで最大60万円
補助金制度は自治体や年度により異なります。詳細は各自治体の窓口または専門家にご確認ください。
まとめ｜中古一戸建て購入の成功のポイント
中古一戸建ては新築より2-3割安く、駅近・人気エリアでも購入しやすいです。首都圏の平均成約価格は3,948万円（2024年）で、リフォーム前提で理想の住まいを実現できます。
物件選びでは、2000年6月以降の現行耐震基準を満たす物件がより安心です。ホームインスペクション（住宅診断）で雨漏り・シロアリ・構造の問題を事前に発見できるため、費用5-10万円程度で実施を推奨します。
住宅ローン控除は1982年1月1日以降の物件が対象で、最長10年の減税が受けられます。リフォーム費用は築年数により変動し、補助金制度を活用することで費用を抑えられます。
複数の不動産会社に査定を依頼し、専門家（宅建士、建築士、税理士等）に相談しながら、自分に合った物件を選びましょう。