中古戸建て売却を成功させるために知るべき基本知識
中古戸建ての売却を検討しているものの、「いくらで売れるのか」「どのくらいの期間がかかるのか」「税金はいくらかかるのか」と不安を感じる方は少なくありません。
この記事では、中古戸建て売却の基本的な流れ、査定方法、税金・諸費用、高く売るためのコツ、売却時の注意点を解説します。初めて売却する方でも、スムーズに進められるよう実践的な情報を提供します。
この記事のポイント
- 売却期間は3～6カ月程度で、新生活シーズン（3月まで）に向けた年末からの開始が最適
- 2023年度の全国平均売却価格は約2,500万円（東京都は約5,630万円）、築年数により大きく変動
- 仲介手数料は最大で「売却価格の3%+6万円+消費税」、3,000万円特別控除でほとんどの売却で税負担がゼロに
- 査定額は「売れる可能性のある価格」であり、高額査定が実売却価格に直結しない
- 大規模リフォームは不要で、清掃・修繕にとどめ、インスペクション・瑕疵保険で買主の不安を軽減
(1) 売却期間の目安（3～6カ月）と最適なタイミング
一戸建て売却は、一般的に3～6カ月程度かかります。新生活シーズン（3月まで）の購入需要が高まるため、12月上旬までに売却活動を開始することで、高値売却が期待できます。
売却から3ヶ月経過すると物件に「売れない」イメージが付き、価格交渉が不利になるため、早めの価格見直しや戦略変更が必要です。
(2) 買取と仲介の違い：メリット・デメリット比較
中古戸建ての売却には、「買取」と「仲介」の2つの方法があります。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の7割程度 | 市場価格 |
| 売却期間 | 即日～数週間 | 3～6カ月程度 |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要（最大「売却価格の3%+6万円+消費税」） |
| 内覧対応 | 不要 | 必要 |
| 向いているケース | 急いで売却したい、相続、離婚等 | 高値で売却したい、時間に余裕がある |
中古戸建て売却の流れ：査定から引渡しまでの7ステップ
中古戸建て売却の基本的な流れは、以下の7ステップです。
(1) 査定依頼と相場調査
まず、不動産会社に査定を依頼します。査定前に、不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションで自分で相場を調べることで、査定時に適切な価格設定かを判断できます。
複数社（3～5社程度）に査定を依頼し、査定額だけでなく担当者の質と提案内容を比較しましょう。
(2) 媒介契約の締結（専任媒介・一般媒介の選び方）
査定後、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があります。
| 種類 | 特徴 | メリット・デメリット |
|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみ、自己発見取引不可 | 積極的な販売活動が期待できるが、自由度が低い |
| 専任媒介 | 1社のみ、自己発見取引可 | 積極的な販売活動が期待でき、自由度も保てる（推奨） |
| 一般媒介 | 複数社可 | 複数社に依頼できるが、どこからも優先度が低くなり放置される可能性 |
専任媒介を選ぶことで、不動産会社が積極的に販売活動を行うインセンティブが働きます。
(3) 売却活動と内覧対応
媒介契約締結後、不動産会社が広告を出し、購入希望者からの問い合わせに対応します。内覧希望者には、清掃を行い、明るく清潔な印象を与えることが重要です。
(4) 売買契約の締結と決済・引渡し
購入希望者との価格交渉が成立したら、売買契約を締結します。契約時には、手付金（売却価格の5～10%程度）を受け取ります。
決済時には、残代金を受け取り、物件を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済する必要があります。
査定方法と相場の調べ方：適正価格を見極める
査定方法と相場の調べ方を理解することで、適正価格を見極めることができます。
(1) 机上査定と訪問査定の違い
査定には、以下の2種類があります。
- 机上査定（簡易査定）: 物件情報のみで算出する簡易的な査定。短時間で結果が出る
- 訪問査定（詳細査定）: 実際に物件を訪問し、建物の状態を確認して算出する詳細な査定
訪問査定の方が精度が高いため、売却を真剣に検討する場合は訪問査定を依頼しましょう。
(2) 自分で相場を調べる方法（レインズ・不動産情報ライブラリ）
不動産会社に相談する前に、以下のサイトで自分で相場を調べることができます。
- レインズマーケットインフォメーション: 不動産流通標準情報システムの成約価格データ
- 不動産情報ライブラリ: 国土交通省の不動産取引価格情報
これらのサイトで、同じエリア・築年数・間取りの物件の成約価格を確認しましょう。
(3) 築年数と価格の関係（築20年以上は土地価格中心）
木造住宅の法定耐用年数は22年です。築20年以上の場合、建物の価値はほぼゼロとなり、土地価格のみで評価される傾向があります。
2023年度の中古戸建ての全国平均売却価格は約2,500万円、東京都は約5,630万円です。築年数により大きく変動します。
売却時の税金と諸費用：3,000万円特別控除と仲介手数料
売却時には、以下の税金と諸費用が発生します。
(1) 仲介手数料の計算方法（売却価格の3%+6万円+消費税）
仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。法律上の上限は「売却価格×3%+6万円+消費税」です。
例えば、売却価格が3,000万円の場合：
3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円
96万円 × 1.1（消費税） = 105.6万円
(2) 譲渡所得税と3,000万円特別控除の適用要件
譲渡所得税は、不動産売却時の利益（譲渡所得）にかかる税金です。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
税率:
- 所有期間5年以下：短期譲渡所得（税率39.63%）
- 所有期間5年超：長期譲渡所得（税率20.315%）
3,000万円特別控除: 居住用不動産の譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。以下の要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいた住宅である
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 売った年の前年・前々年にこの特例を受けていない
ほとんどの居住用不動産の売却では、この特例により税負担がゼロになります。
(3) その他の費用（印紙税・登記費用・測量費用等）
その他に以下の費用が発生します。
| 費用項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1～6万円（売却価格により異なる） |
| 登記費用 | 抵当権抹消登記等 | 1～3万円 |
| 測量費用 | 境界確定が必要な場合 | 50～100万円 |
| ハウスクリーニング | 内覧対応のため | 5～10万円 |
高く売るためのコツと売却時の注意点
高く売るためのコツと、売却時の注意点を確認しましょう。
(1) 清掃・修繕のポイント（大規模リフォームは不要）
大規模リフォームは費用回収が困難なため、基本的に不要です。以下の清掃・修繕にとどめましょう。
- 清掃: 水回り（キッチン、浴室、トイレ）、窓、玄関を重点的に
- 修繕: 壁紙の破れ、畳の張り替え、建具の調整など、安価に修繕できる箇所
- 庭の手入れ: 雑草除去、植木の剪定
内覧時には、明るく清潔な印象を与えることが重要です。
(2) インスペクション（建物検査）と瑕疵保険の活用
インスペクション（建物検査）と瑕疵保険の導入は、買主の不安を軽減し、売主の契約不適合責任リスクを減らす効果があります。
- インスペクション: 建物の状態を専門家が調査する建物検査（費用：5～10万円）
- 瑕疵保険: 売却後に建物の不具合が発覚した場合の修繕費用を補償する保険（費用：5～15万円）
これらを実施することで、買主の安心感が高まり、成約率が向上します。
(3) 契約不適合責任とリスク対策
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）とは、売却後に物件の不具合が発覚した場合、売主が買主に対して負う責任です。
リスク対策:
- 物件の不具合を買主に事前に伝える（告知義務）
- インスペクション・瑕疵保険の導入
- 契約書で契約不適合責任の範囲・期間を明確にする
契約内容を慎重に確認し、宅建士・司法書士に相談しましょう。
(4) 住宅ローン残債の処理方法
住宅ローンは売却時に完済が必要です。売却価格で残債を返済できるか事前に確認し、不足する場合は自己資金で補填する必要があります。
売却価格が住宅ローン残債を下回る状態を「オーバーローン」と言います。この場合、売却できないため、自己資金の準備が必要です。
まとめ：中古戸建て売却で失敗しないために
中古戸建て売却の基本的な流れは、査定依頼、媒介契約、売却活動、内覧対応、売買契約、決済・引渡しの7ステップです。売却期間は3～6カ月程度で、新生活シーズン（3月まで）に向けた年末からの開始が最適です。
仲介手数料は最大で「売却価格の3%+6万円+消費税」、3,000万円特別控除によりほとんどの売却で税負担がゼロになります。査定額は「売れる可能性のある価格」であり、高額査定が実売却価格に直結しないため、担当者の質と提案内容を重視しましょう。
大規模リフォームは不要で、清掃・修繕にとどめ、インスペクション・瑕疵保険で買主の不安を軽減することが成功のポイントです。
売却前に確認すべきポイント:
- 売却相場の調査（レインズ・不動産情報ライブラリ）
- 複数社の査定比較（3～5社）
- 媒介契約の種類選択（専任媒介を推奨）
- 住宅ローン残債の確認
- 契約不適合責任の範囲・期間
- インスペクション・瑕疵保険の導入検討
- 税金・諸費用の確認（3,000万円特別控除の要件）
信頼できる不動産会社や専門家（宅建士、司法書士、税理士）に相談しながら、無理のない売却計画を立てましょう。
2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除して以降、金利上昇の兆しがあり、住宅購入希望者の借り入れ環境に影響が出始めています。市場動向を注視しながら、最適なタイミングで売却を進めることが重要です。