東京23区の固定資産税とは
不動産を所有していると、毎年必ず支払う「固定資産税」。東京23区では、税額がどのように決まるのか、どのような軽減措置があるのか気になる方も多いでしょう。
この記事では、東京都主税局の公式情報を元に、東京23区の固定資産税の税率・計算方法・軽減措置を解説します。
特に「1億円のマンションの固定資産税はいくら？」「2億円の家の固定資産税は？」といった疑問にお答えするため、価格帯別の計算シミュレーションも掲載しています。
この記事でわかること
- 東京23区の固定資産税・都市計画税の税率（1.4%・0.3%）
- 価格帯別の固定資産税シミュレーション（4,000万円〜3億円）
- 住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地1/6など）
- 納付時期と納付方法
- 不動産売却時の固定資産税精算の仕組み
東京23区の固定資産税の税率と計算方法
固定資産税・都市計画税の税率
東京都主税局によると、東京23区の固定資産税・都市計画税の税率は以下の通りです（2025年時点）。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 固定資産税 | 1.4% |
| 都市計画税 | 0.3% |
| 合計 | 1.7% |
計算方法
固定資産税は「固定資産税評価額」を基に計算されます。
固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税額 = 固定資産税評価額 × 0.3%
固定資産税評価額は、購入価格（時価）の**約70%**が目安です。ただし、実際の評価額は物件ごとに異なります。
東京23区の課税の特徴
固定資産税は本来、市町村税ですが、東京23区では東京都が一括して課税します。納税通知書は各区ではなく、都税事務所から送付されます。
価格帯別・固定資産税シミュレーション
「1億円のマンションの固定資産税はいくら？」という疑問に答えるため、価格帯別のシミュレーションを作成しました。
計算の前提条件
- 固定資産税評価額 = 購入価格 × 70%
- 住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地1/6、都市計画税1/3）を適用
- 新築住宅の軽減（税額1/2）は適用しない
マンション（区分所有）の固定資産税目安
| 購入価格 | 固定資産税評価額 | 固定資産税（年額） | 都市計画税（年額） | 合計（年額） |
|---|---|---|---|---|
| 4,000万円 | 2,800万円 | 約6.5万円 | 約2.8万円 | 約9.3万円 |
| 5,000万円 | 3,500万円 | 約8.2万円 | 約3.5万円 | 約11.7万円 |
| 7,000万円 | 4,900万円 | 約11.4万円 | 約4.9万円 | 約16.3万円 |
| 8,000万円 | 5,600万円 | 約13.1万円 | 約5.6万円 | 約18.7万円 |
| 1億円 | 7,000万円 | 約16.3万円 | 約7.0万円 | 約23.3万円 |
| 1億5,000万円 | 1億500万円 | 約24.5万円 | 約10.5万円 | 約35万円 |
| 2億円 | 1億4,000万円 | 約32.7万円 | 約14.0万円 | 約46.7万円 |
| 3億円 | 2億1,000万円 | 約49万円 | 約21万円 | 約70万円 |
※上記は概算です。実際の税額は固定資産税評価額、軽減措置の適用状況により異なります。
計算例：1億円のマンション
1億円のマンションの固定資産税を具体的に計算してみましょう。
前提条件：
- 購入価格：1億円
- 固定資産税評価額：7,000万円（購入価格の70%）
- 土地部分：5,000万円、建物部分：2,000万円と仮定
- 土地は小規模住宅用地（200㎡以下）に該当
計算：
| 区分 | 評価額 | 軽減措置 | 課税標準額 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 5,000万円 | 1/6（固）・1/3（都） | 833万円・1,666万円 | 11.7万円 | 5.0万円 |
| 建物 | 2,000万円 | なし | 2,000万円 | 2.8万円 | 0.6万円 |
| 合計 | - | - | - | 14.5万円 | 5.6万円 |
年間合計：約20万円
※新築住宅の軽減（3〜5年間税額1/2）が適用される場合、建物部分の税額はさらに半額になります。
住宅用地の軽減措置
小規模住宅用地の特例（200㎡以下）
東京都主税局によると、住宅用地には以下の特例措置が適用されます。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額×1/6 | 評価額×1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額×1/3 | 評価額×2/3 |
マンションの場合、専有面積に敷地権割合を乗じた面積で判定します。多くのマンションは小規模住宅用地に該当するため、1/6の軽減が適用されます。
新築住宅の税額軽減
東京都主税局によると、新築住宅には以下の軽減措置があります。
| 住宅の種類 | 軽減期間 | 軽減内容 |
|---|---|---|
| 一般住宅 | 3年間 | 税額1/2 |
| 3階建以上の耐火・準耐火建築物 | 5年間 | 税額1/2 |
| 認定長期優良住宅 | 5年間（戸建）・7年間（マンション） | 税額1/2 |
納付時期と納付方法
納税通知書の送付時期
固定資産税の納税通知書は、毎年4〜5月に都税事務所から郵送されます。
納期（年4回）
| 納期 | 時期 |
|---|---|
| 第1期 | 6月 |
| 第2期 | 9月 |
| 第3期 | 12月 |
| 第4期 | 翌年2月 |
年4回の分割納付、または一括納付を選択できます。
納付方法
- 現金（金融機関・コンビニ・都税事務所）
- 口座振替
- スマホ決済（PayPay・LINE Payなど）
- クレジットカード（オンライン決済）
不動産売却時の固定資産税精算
不動産を売却する場合、固定資産税の精算が発生します。
精算の仕組み
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売却した場合、引渡日を基準に日割り計算し、買主が売主に精算金を支払うのが一般的です。
例：1億円のマンションを7月1日に売却した場合
- 年間固定資産税：約20万円
- 売主負担（1/1〜6/30）：約10万円
- 買主負担（7/1〜12/31）：約10万円
- → 買主から売主へ約10万円を精算
売却をお考えの方へ
高額物件の売却では、固定資産税の精算だけでなく、適正な売却価格の把握が重要です。
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まとめ
東京23区の固定資産税は、**税率1.4%（都市計画税0.3%）**で計算されます。
価格帯別の固定資産税目安（年額）：
- 4,000万円のマンション：約9万円
- 7,000万円のマンション：約16万円
- 1億円のマンション：約23万円
- 2億円のマンション：約47万円
- 3億円のマンション：約70万円
小規模住宅用地（200㎡以下）は課税標準が1/6に軽減されるため、マンションは比較的税負担が軽くなります。
固定資産税の詳細は東京都主税局の公式サイトでご確認ください。
