東京都の戸建て購入｜エリア別相場と年収別の選び方を解説

東京都の戸建て購入：エリア別相場と選び方の完全ガイド

東京都内で戸建て購入を検討している方にとって、エリアごとの価格相場、通勤利便性、住環境のバランスをどう取るかは大きな課題です。2025年4月には23区の新築戸建て平均価格が1億円を超え、購入ハードルが高まっています。

この記事では、東京都の戸建て相場、23区と郊外の特徴比較、年収別の購入可能エリア、購入時の注意点を、国土交通省の不動産取引価格情報を元に解説します。

初めて戸建て購入を検討する方でも、予算とライフスタイルに合ったエリアを見つけられるようになります。

この記事のポイント

東京都の戸建て平均価格は5,163万円、23区内は6,000万円～1億円超、郊外は4,000万円～6,000万円
2025年4月、23区の新築戸建て平均価格が1億円超え（過去最高）、2024年下半期に11.5%上昇
23区と郊外の価格差は約2,000万円、通勤利便性と住環境のトレードオフ
年収600万円なら郊外（八王子市・町田市等）、年収800万円なら23区外縁部（足立区・葛飾区等）が現実的
高額マンションから郊外戸建てへ需要シフト、供給量21.8%減で物件不足

なぜ東京都で戸建てを購入するのか：マンションとの違いと投資価値

戸建てのメリット：管理費・修繕積立金不要、自由度が高い

戸建ての最大のメリットは、管理費・修繕積立金が不要で、マンションより自由度が高いことです。

項目	戸建て	マンション
管理費・修繕積立金	不要	月2～3万円
リフォーム自由度	高い（構造変更も可能）	制限あり（専有部分のみ）
駐車場	敷地内に設置可能	別途費用（月1～3万円）
資産価値	土地部分は維持	建物価値は減価

東京都の戸建て市場の特徴：資産価値の安定性

東京都の戸建ては、土地部分の資産価値が安定しています。特に23区内は人口流入が続き、地価が長期的に維持される傾向があります。

国土交通省の不動産取引価格情報によると、東京都内の戸建て取引は毎年活発で、需要が高い状態が続いています。

2024-2025年のトレンド：高額マンションから郊外戸建てへ需要シフト

2024年下半期、高額マンションから郊外の手頃な戸建てへ需要がシフトしています。マンション価格の高騰により、郊外の戸建てが「広さと価格のバランスが良い」と評価されています。

東京都の戸建て相場と市場動向：2024-2025年の最新データ

東京都の平均相場：5,163万円（全国平均より1,560万円高い）

東京都の戸建て平均価格は5,163万円で、全国平均（3,603万円）より1,560万円高い状況です。東京都は地価が高く、物件価格も全国トップクラスです。

23区内の相場：6,000万円～1億円超（2025年4月平均1億円超え）

2025年4月、23区の新築戸建て平均価格が1億円を超え、過去最高を更新しました。小規模戸建ても8,000万円を超える状況です。

エリア	相場
港区・渋谷区・文京区・目黒区	1億円～2億円超
杉並区・世田谷区・中野区	7,000万円～1億5,000万円
江戸川区・葛飾区・足立区	6,000万円～8,000万円

郊外（多摩地域）の相場：4,000万円～6,000万円

郊外（八王子市・町田市・府中市等）は4,000万円～6,000万円が相場で、23区より約2,000万円安く購入できます。自然環境と子育て支援が充実しており、ファミリー層に人気です。

2024-2025年の価格推移：11.5%上昇、過去最高を更新

2024年下半期に新築戸建て価格が11.5%上昇しました。在庫調整後の反動により急騰し、2025年は供給量が21.8%減少（標準サイズ）、28.0%減少（小規模）で物件不足が続いています。

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エリア別の特徴と価格帯：23区vs郊外の徹底比較

23区内の人気エリア：杉並区（荻窪）、世田谷区、足立区、葛飾区

杉並区（荻窪）:

新宿まで10分、商店街が充実
アクセスと住みやすさのバランスが良い
相場: 7,000万円～1億円

世田谷区:

緑豊かな公園と教育施設が充実
東京で最も住みたい街ランキング上位の高級住宅地
相場: 8,000万円～1億5,000万円

足立区:

8路線通っており交通便利
23区内で比較的手頃な価格帯
相場: 6,000万円～8,000万円

葛飾区:

亀有・金町に大型商業施設あり
下町の雰囲気と利便性のバランスが良い
相場: 6,000万円～8,000万円

23区内の高額エリア：港区、渋谷区、文京区、目黒区

港区・渋谷区・文京区・目黒区は1億円～2億円超が相場で、東京都内でも特に高額なエリアです。資産価値の安定性は高い一方、購入ハードルも高くなります。

23区内の比較的手頃なエリア：江戸川区、葛飾区、足立区

江戸川区・葛飾区・足立区は23区内で比較的手頃な価格帯（6,000万円～8,000万円）で、交通アクセスも良好です。年収800万円以上であれば検討できる選択肢です。

郊外の人気エリア：八王子市、町田市、府中市

八王子市:

新宿まで約40分、商業施設充実
大学キャンパスが多く、価格が手頃
相場: 4,000万円～5,500万円

町田市:

横浜・渋谷へのアクセス良好
商業施設・公園が充実
相場: 4,500万円～6,000万円

府中市:

2021年共働き子育てしやすい街1位
新宿まで約25分、自然環境豊か
相場: 4,500万円～6,000万円

23区と郊外の価格差：約2,000万円、通勤利便性と住環境のトレードオフ

23区と郊外の価格差は約2,000万円です。23区は通勤利便性が高い一方、郊外は広い物件を安く購入でき、自然環境と子育て支援が充実しています。

年収別の購入可能エリアとライフスタイル別の選び方

年収600万円：郊外（八王子市、町田市等）が現実的

年収600万円の場合、住宅ローン借入可能額は約4,200万円（年収の7倍）です。郊外の相場4,000万円～6,000万円であれば、頭金を用意すれば購入可能です。

年収800万円：23区外縁部（足立区、葛飾区、江戸川区）が選択肢

年収800万円の場合、住宅ローン借入可能額は約5,600万円です。23区外縁部（足立区・葛飾区・江戸川区）の相場6,000万円～8,000万円が視野に入ります。

年収1,000万円：23区一部（杉並区、中野区等）が視野に

年収1,000万円の場合、住宅ローン借入可能額は約7,000万円です。杉並区・中野区等の相場7,000万円～1億円のエリアが検討できます。

子育てファミリー向け：府中市（2021年共働き子育てしやすい街1位）、杉並区

子育てファミリーには府中市（2021年共働き子育てしやすい街1位）、杉並区（保育園待機児童減少）が人気です。郊外は公園・自然環境が豊富で、東京都「こどもすくすく住宅認定制度」対象物件も増加中です。

通勤重視派：中央線・京王線・西武線・小田急線沿線

通勤を重視する場合、中央線・京王線・西武線・小田急線沿線が便利です。都心まで30～50分でアクセスでき、郊外の物件が多く価格も手頃です。

東京都で戸建てを購入する際の注意点：税金・諸費用・ローン

購入時の諸費用：税金・手数料は住宅ローンに含まれず現金払い必要

東京都住宅政策本部によると、購入時の諸費用（税金・手数料）は住宅ローンに含まれず現金払いが必要です。

項目	金額目安
不動産取得税	固定資産税評価額の3%（軽減措置あり）
仲介手数料	物件価格の3%+6万円+消費税
登記費用	20～30万円
火災保険	10～20万円/年

住宅ローン控除の活用：要件と控除額

国税庁によると、住宅ローン控除は以下の要件を満たせば適用されます。

住宅ローンの返済期間10年以上
床面積50㎡以上（新築の場合）
所得3,000万円以下

控除額は年末ローン残高の0.7%（最大13年間）です。

2025年の金利動向：変動金利上昇傾向、返済計画への影響

2025年は住宅ローン変動金利が上昇傾向にあり、長期の超低金利時代が終わりつつあります。返済計画への影響を考慮し、固定金利も検討しましょう。

長期優良住宅・こどもすくすく住宅認定のメリット

長期優良住宅認定・こどもすくすく住宅認定を受けると、税制優遇や住宅ローン金利優遇が受けられます。子育て世帯は積極的に活用しましょう。

2025年の物件不足リスク：供給量21.8%減、早めの行動が重要

2025年は供給量が21.8%減（標準サイズ）、28.0%減（小規模）で物件不足が続いています。希望条件に合う物件を見つけたら、早めに行動することが重要です。

まとめ：予算・家族構成別の選び方と次のステップ

東京都の戸建て平均価格は5,163万円で、23区内は6,000万円～1億円超、郊外は4,000万円～6,000万円です。2025年4月には23区の平均価格が1億円を超え、購入ハードルが高まっています。

年収600万円なら郊外（八王子市・町田市等）、年収800万円なら23区外縁部（足立区・葛飾区等）が現実的です。子育てファミリーには府中市・杉並区が人気で、通勤重視派には中央線・京王線沿線がおすすめです。

まずは予算と優先順位（通勤利便性vs住環境）を明確にし、不動産サイトで物件を検索しましょう。気になる物件があれば内見を予約し、信頼できる不動産会社や住宅ローンアドバイザーに相談しながら、無理のない資金計画を立ててください。