常盤松葵マンションの購入・売却を検討する前に知っておきたいこと
渋谷区常盤松エリアで中古マンションをお探しの方、または売却を検討されている方の中には、「常盤松葵マンションの評判はどうか」「築年数が古いが大丈夫か」と気になっている方もいるのではないでしょうか。
この記事では、常盤松葵マンションの基本情報、評判、管理状況、購入・売却時のチェックポイントを、国土交通省のマンション管理ガイドラインやマンションレビューの評価を元に解説します。
初めて中古マンションを購入・売却する方でも、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 常盤松葵マンションは1968年築で築50年以上経過しているが、2021年8月に大規模修繕工事を完了し設備が更新されている
- マンションレビューで総合評価3.0、管理状態は良好で共用部も綺麗と評価されている
- 表参道駅徒歩7分・渋谷駅徒歩12分の好立地で、常盤松エリアは閑静な高級住宅街
- 1981年6月以前の旧耐震基準の可能性が高いため、購入前に耐震診断結果や補強の有無を確認することを推奨
- 管理費・修繕積立金、長期修繕計画、管理組合の総会議事録（過去3期分）を必ず確認すること
常盤松葵マンションの市場での位置づけ
常盤松葵マンションは、渋谷区の高級住宅街「常盤松」に位置する1968年築のヴィンテージマンションです。
東京ヴィンテージマンションによると、築50年以上経過していますが、適切な管理と修繕がされており、2021年8月に大規模修繕工事を完了しています。
渋谷区のマンション市場では、立地・管理状態が良好な物件として一定の評価を得ています。
渋谷区常盤松エリアの特徴（閑静な高級住宅街、大使館周辺）
常盤松エリアは、渋谷区の閑静な高級住宅街として知られています。
エリアの特徴:
- 大使館が多く、治安が良い
- 低層住宅が多く、落ち着いた雰囲気
- 表参道・渋谷が徒歩圏内で利便性が高い
- 常盤松公園など緑豊かなスポットがある
都心の利便性と住環境の静けさを両立したエリアです。
本記事で学べること（物件概要・評判・購入時の注意点）
この記事では、以下の内容を詳しく解説します。
- 常盤松葵マンションの基本情報（築年数、アクセス、設備）
- 評判と管理状況
- メリット・デメリット
- 購入時のチェックポイントと注意点
常盤松葵マンションの基本情報とアクセス・立地
物件概要（1968年築、地上10階建、総戸数69戸）
東京ヴィンテージマンションによると、常盤松葵マンションの基本情報は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 竣工年月 | 1968年 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造（RC造） |
| 階数 | 地上10階建 |
| 総戸数 | 69戸 |
| 所在地 | 東京都渋谷区常盤松 |
（出典: 東京ヴィンテージマンション）
アクセス（表参道駅より徒歩7分、渋谷駅より徒歩12分）
最寄り駅:
- 表参道駅（東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線）より徒歩7分
- 渋谷駅（JR山手線・東京メトロ等）より徒歩12分
複数路線が利用でき、都心各方面へのアクセスが良好です。
周辺環境（常盤松公園、大使館、商業施設）
周辺施設:
- 常盤松公園: 徒歩圏内、緑豊かな公園
- 大使館: 周辺に各国大使館が立地、治安が良い
- 商業施設: 表参道・渋谷の商業施設が徒歩圏内
- スーパー・コンビニ: 日常生活に便利な施設が充実
生活利便性と住環境の静けさを両立したエリアです。
設備（2021年8月に大規模修繕工事完了、オートロック・宅配ボックス設置）
東京ヴィンテージマンションによると、2021年8月に大規模修繕工事を完了しています。
設備:
- オートロック: セキュリティ強化
- 宅配ボックス: 不在時も荷物受取可能
- エレベーター: 各階アクセス
築50年以上ですが、設備は更新されており、快適な生活が期待できます。
常盤松葵マンションの評判と管理状況
マンションレビューの総合評価（3.0、築年数経過も管理状態良好）
マンションレビューによると、常盤松葵マンションの総合評価は3.0です。
評価のポイント:
- 築年数は経過しているが、管理状態は良好
- 共用部も綺麗で、管理体制が良いとの評価
- 立地の良さが高評価
ただし、評価は執筆時点（2025年）のものであり、最新の状況は変化する可能性があるため、購入前に最新の管理組合資料を確認することを推奨します。
共用部の状態と管理体制
HOME'Sによると、共用部の状態は管理状況を判断する重要なポイントです。
チェックポイント:
- エントランス: 清掃状態、照明の明るさ
- 廊下・階段: 汚れ、破損の有無
- ゴミ置き場: 整理整頓の状況
- 駐車場・駐輪場: 管理状態
購入前に、複数回訪問して共用部の状態を確認しましょう。
大規模修繕工事の履歴（2021年8月完了）
東京ヴィンテージマンションによると、常盤松葵マンションは2021年8月に大規模修繕工事を完了しています。
大規模修繕の内容（一般的な例）:
- 外壁塗装
- 防水工事（屋上・バルコニー）
- 配管更新
- エレベーター改修
- オートロック・宅配ボックス設置
次回の大規模修繕は12～15年後（2033～2036年頃）が目安です。購入前に長期修繕計画を確認しましょう。
管理組合の運営状況
リノベる。ジャーナルによると、管理組合の運営状況は管理組合の総会議事録で確認できます。
確認項目:
- 過去3期分の総会議事録
- 修繕計画と予算
- 滞納問題の有無
- 管理会社の変更履歴
購入時に不動産会社に依頼して、総会議事録を入手しましょう。
常盤松葵マンションのメリットとデメリット
メリット①：表参道駅徒歩7分・渋谷駅徒歩12分の好立地
表参道駅徒歩7分、渋谷駅徒歩12分という好立地は、常盤松葵マンションの最大のメリットです。
利便性:
- 都心各方面へのアクセスが良好
- 複数路線が利用できる
- 通勤・通学に便利
駅距離は資産価値を左右する重要な要素です。
メリット②：常盤松エリアの閑静な高級住宅街環境
常盤松エリアは閑静な高級住宅街で、住環境が良好です。
住環境の良さ:
- 大使館が多く、治安が良い
- 低層住宅が多く、落ち着いた雰囲気
- 緑豊かな公園が近くにある
都心の利便性と静けさを両立しています。
メリット③：2021年8月に大規模修繕工事完了で設備が新しい
2021年8月に大規模修繕工事を完了しており、設備が更新されています。
メリット:
- 外壁・防水が新しい
- オートロック・宅配ボックス等のセキュリティ設備完備
- 次回の大規模修繕まで10年以上の猶予
購入直後の大規模修繕負担がない点は安心材料です。
メリット④：オートロック・宅配ボックス等のセキュリティ設備完備
オートロック・宅配ボックス等のセキュリティ設備が完備されています。
設備のメリット:
- オートロックで不審者の侵入を防ぐ
- 宅配ボックスで不在時も荷物受取可能
- エレベーター完備で高層階も快適
デメリット①：1968年築で築50年以上、旧耐震基準の可能性
1968年築で築50年以上経過しており、旧耐震基準（1981年6月以前）の可能性が高いです。
リスク:
- 旧耐震基準は新耐震基準より耐震性が低い
- 大地震時の倒壊リスクがやや高い
イエウールによると、1981年6月以降の新耐震基準物件を選ぶことが推奨されています。
対策:
- 購入前に耐震診断結果を確認
- 耐震補強の有無を確認
- 建築士に相談
国土交通省によれば、RC造建物の物理的耐用年数は120年であり、適切な管理がされていれば長期間使用できます。
デメリット②：修繕積立金の今後の値上がりリスク
築年数が古い物件は、今後の大規模修繕費用が増加し、修繕積立金が値上がりするリスクがあります。
リスク:
- 築年数経過により修繕費用が増加
- 修繕積立金が不足すると値上げや一時金徴収の可能性
対策:
- 購入前に長期修繕計画を確認
- 修繕積立金の積立状況を確認（目安：1㎡あたり月額250～340円）
- 次回の大規模修繕時期と費用を確認
デメリット③：総戸数69戸と規模が中規模で管理費負担がやや高い可能性
総戸数69戸は中規模マンションで、管理費負担がやや高い可能性があります。
理由:
- 大規模マンション（100戸以上）と比べて、1戸あたりの管理費負担が高くなりやすい
- 共用部の維持費用を少数で分担
購入前に管理費・修繕積立金の額を確認し、適正かどうかを判断しましょう。
常盤松葵マンション購入時のチェックポイントと注意点
耐震基準の確認（1981年6月以前の旧耐震基準か新耐震基準か）
常盤松葵マンションは1968年築のため、旧耐震基準（1981年6月以前）の可能性が高いです。
確認方法:
- 重要事項調査報告書で建築確認日を確認
- 耐震診断結果を確認（実施済みの場合）
- 耐震補強工事の有無を確認
新耐震基準は震度6～7で倒壊しない設計基準です。旧耐震基準の物件は、耐震診断・補強の有無を必ず確認しましょう。
管理費・修繕積立金の確認（目安：修繕積立金1㎡あたり月額250～340円）
国土交通省のガイドラインによると、修繕積立金の目安は1㎡あたり月額250～340円です。
確認項目:
- 管理費と修繕積立金の合計額
- 修繕積立金の積立状況（不足していないか）
- 過去の値上げ履歴
注意点:
- 管理費や修繕積立金が相場より極端に安い場合は、修繕計画が不十分な可能性
- 滞納がある場合、新所有者が引き継ぐ可能性があるため確認必須
長期修繕計画の確認（次回の大規模修繕時期と積立状況）
国土交通省によると、マンションは12～15年ごとに大規模修繕を実施することが推奨されています。
確認項目:
- 次回の大規模修繕時期（2033～2036年頃が目安）
- 修繕積立金の積立状況（次回修繕に十分か）
- 長期修繕計画の内容（修繕項目、費用見積）
購入時に不動産会社に依頼して、長期修繕計画の資料を入手しましょう。
管理組合の総会議事録の確認（過去3期分）
リノベる。ジャーナルによると、管理組合の総会議事録を過去3期分確認することが推奨されています。
確認項目:
- 修繕計画と予算の決定内容
- トラブルや問題の有無
- 管理会社の変更履歴
- 滞納問題の有無
総会議事録は、マンション管理の実態を知る重要な資料です。
共用部の状態チェック（エントランス、廊下、ゴミ置き場等）
HOME'Sによると、共用部の状態で管理状況を判断できます。
チェックポイント:
- エントランス: 清掃状態、照明の明るさ
- 廊下・階段: 汚れ、破損の有無
- ゴミ置き場: 整理整頓の状況
- 駐車場・駐輪場: 管理状態
購入前に複数回訪問し、共用部の状態を確認しましょう。
周辺環境の複数回訪問（平日・休日、昼夜の騒音レベル確認）
HOME'Sによると、複数の時間帯や曜日に現地を訪れて、周辺環境や騒音レベルを確認することが推奨されています。
確認項目:
- 平日: 通勤時間帯の人通り・交通量
- 休日: 周辺の混雑状況
- 昼夜: 騒音レベル（交通騒音、近隣の生活音等）
予算計画（世帯年収の6倍以内、諸費用は物件価格の5～10%）
イエウールによると、購入予算は世帯年収の6倍以内が目安です。
予算計画:
- 物件価格: 世帯年収の6倍以内
- 諸費用: 物件価格の5～10%（仲介手数料、登記費用、不動産取得税等）
- 頭金: 物件価格の10～20%が理想
月々の返済額が手取り収入の25%以内に収まるか確認しましょう。
重要事項調査報告書の確認と専門家への相談
重要事項調査報告書は、マンション購入時に提供される重要な書類です。
記載内容:
- 修繕履歴
- 修繕積立金の状況
- 管理費・修繕積立金の滞納状況
- 管理規約
内容を十分に理解せずに契約すると後でトラブルになるため、専門家（宅地建物取引士、建築士等）への相談を推奨します。
まとめ：常盤松葵マンションは購入・売却に値するか
常盤松葵マンションは、1968年築で築50年以上経過していますが、2021年8月に大規模修繕工事を完了し、設備が更新されています。マンションレビューで総合評価3.0、管理状態は良好と評価されています。
表参道駅徒歩7分・渋谷駅徒歩12分の好立地で、常盤松エリアは閑静な高級住宅街です。オートロック・宅配ボックス等のセキュリティ設備も完備されています。
一方で、1981年6月以前の旧耐震基準の可能性が高いため、購入前に耐震診断結果や補強の有無を確認することを推奨します。管理費・修繕積立金、長期修繕計画、管理組合の総会議事録（過去3期分）を必ず確認しましょう。
信頼できる不動産会社や専門家（宅地建物取引士、建築士等）に相談しながら、慎重に判断してください。