賃貸戸建てとは？基本を押さえる
アパートやマンションから戸建てへの住み替えを検討する際、「賃貸戸建てはどんな暮らしができるのか」「費用はどれくらいかかるのか」「どうやって探せばいいのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、賃貸戸建ての特徴、メリット・デメリット、物件選びのポイントを、国土交通省のガイドラインや不動産業界のデータを元に解説します。
初めて賃貸戸建てを検討する方でも、自分に合った物件を見つけるための判断材料を得られるようになります。
この記事のポイント
- 賃貸戸建ては物件数が賃貸マンション・アパートの3分の1程度で希少性が高い
- 上下階・左右に住人がいないため騒音トラブルが少なく、駐車場・庭を利用できる
- 物件数が少なく良い物件はすぐに埋まるため、早めの検索開始と即決が重要
- 築30年超が多く設備が古い場合があるため、内覧時に水回り・エアコン等の状態確認が必須
- 定期借家契約（1-5年程度）が多く、契約期間満了時に退去義務がある点に注意
(1) 賃貸戸建ての定義と種類
賃貸戸建てとは、一戸建て住宅を借りて住む形態のことです。マンションやアパートと異なり、独立した建物を1世帯で利用します。
賃貸戸建ての種類
- 一般的な賃貸戸建て: 個人オーナーが所有する中古住宅を賃貸
- 新築賃貸戸建て: ハウスメーカーや不動産会社が建てた新築物件を賃貸
- 定期借家: 契約期間満了時に更新されず、退去が必要な賃貸契約（1-5年程度）
多くの賃貸戸建ては、中古住宅を個人オーナーが賃貸に出しているケースです。そのため、築年数が経過した物件が多い傾向があります。
(2) 物件数と希少性（賃貸マンション・アパートの3分の1程度）
賃貸戸建ては、賃貸マンション・アパートと比べて物件数が少なく、希少性が高いのが特徴です。
物件数の比較
例えば、東京都世田谷区の賃貸物件を調べると、賃貸マンション・アパートが数千件あるのに対し、賃貸戸建ては3分の1程度の物件数しかありません。
そのため、希望の条件（立地、広さ、設備、家賃）に合う物件が見つかりにくく、良い物件はすぐに埋まってしまう傾向があります。
賃貸戸建ての特徴（マンション・アパートとの違い）
賃貸戸建てとマンション・アパートの主な違いを確認しましょう。
(1) 独立した建物としての構造
賃貸戸建ては独立した建物であるため、上下階・左右に住人がいません。
構造上の違い
| 項目 | 賃貸戸建て | マンション・アパート |
|---|---|---|
| 隣接住人 | なし | 上下階・左右に住人がいる |
| 騒音トラブル | 少ない | 多い（足音、生活音） |
| プライバシー | 高い | 低い（共用部を共有） |
この構造上の違いが、賃貸戸建ての大きなメリットになります。
(2) 駐車場・庭・収納の充実
賃貸戸建ては、駐車場・庭・収納が充実している場合が多いです。
設備の充実度
- 駐車場: 敷地内に駐車スペースがあり、別途駐車場代がかからない場合が多い
- 庭: 小さくても庭があり、ガーデニングやBBQ、子供の遊び場として利用可能
- 収納: 屋根裏、物置、床下収納等、収納スペースが豊富
マンション・アパートでは駐車場代が月1万～3万円かかることが多いため、駐車場付きの賃貸戸建ては車を持つ家庭に有利です。
(3) 管理体制とセキュリティの違い
賃貸戸建ては、管理体制とセキュリティの面でマンション・アパートと異なります。
管理・セキュリティの比較
| 項目 | 賃貸戸建て | マンション・アパート |
|---|---|---|
| 管理人 | いない | 常駐または巡回 |
| オートロック | ない | ある場合が多い |
| 防犯カメラ | ない | ある場合が多い |
| セキュリティ対策 | 自己責任 | 管理会社が対応 |
賃貸戸建てでは、防犯カメラやホームセキュリティの設置、窓の補助錠等、自分で防犯対策を行う必要があります。
賃貸戸建てのメリット
賃貸戸建ての主なメリットを詳しく見ていきましょう。
(1) 騒音トラブルが少ない（上下階・左右に住人がいない）
賃貸戸建ての最大のメリットは、上下階・左右に住人がいないため、騒音トラブルが少ない点です。
騒音トラブルの比較
- マンション・アパート: 上階の足音、隣室の生活音、深夜の話し声等でトラブルが発生しやすい
- 賃貸戸建て: 建物が独立しているため、隣家との距離があり、騒音が伝わりにくい
小さな子供がいる家庭や、楽器演奏・ペットの鳴き声等、音が気になる生活スタイルの方に向いています。
(2) 駐車場・庭を利用でき、ペットを飼いやすい
賃貸戸建ては駐車場・庭があり、ペットを飼いやすい環境です。
駐車場・庭のメリット
- 駐車場: 敷地内に駐車でき、別途駐車場代がかからない。荷物の出し入れも便利
- 庭: ガーデニング、BBQ、子供の遊び場、ペットの運動場として利用可能
- ペット: 庭があるため、小型犬～大型犬まで飼いやすい。吠え声も周囲に迷惑がかかりにくい
マンション・アパートではペット不可や小型犬のみ可の物件が多いですが、賃貸戸建てはペット可の物件が比較的多い傾向があります。
(3) 転勤や家庭状況の変化に対応しやすい
賃貸戸建ては、転勤や家庭状況の変化に柔軟に対応できる点もメリットです。
柔軟性のメリット
- 転勤: 急な転勤でも、賃貸のため売却の手間がなく、引っ越しが容易
- 家族構成の変化: 子供の成長、親の同居等で広い家が必要になった場合、別の物件に引っ越せる
- 住宅購入の試験: 将来の住宅購入前に、戸建ての暮らしを体験できる
持ち家と異なり、ライフステージに応じて住み替えがしやすい点が賃貸のメリットです。
(4) 設備修理や保険料がかからず初期費用を抑えられる
賃貸戸建ては、設備修理や火災保険等のコストが持ち家より抑えられます。
コスト比較
| 項目 | 賃貸戸建て | 持ち家（購入） |
|---|---|---|
| 設備修理 | 大家負担（通常） | 自己負担 |
| 火災保険 | 大家負担（建物部分） | 自己負担 |
| 固定資産税 | なし | 年間10万～50万円 |
| リフォーム費用 | なし | 自己負担 |
大規模な修繕（給湯器の故障、屋根の雨漏り等）は大家が負担するため、急な出費を抑えられます。
賃貸戸建てのデメリットと注意点
賃貸戸建てにはメリットだけでなく、デメリットや注意点もあります。
(1) 物件数が少なく、良い物件はすぐに埋まる
賃貸戸建ての最大のデメリットは、物件数が少なく、良い物件はすぐに埋まってしまう点です。
物件探しの難しさ
- 賃貸マンション・アパートの3分の1程度の物件数
- 人気エリア（都心、駅近）はさらに物件が少ない
- 良い物件（新築、駅近、広い、設備充実）は公開後数日で成約
そのため、早めの検索開始と即決が重要です。物件が見つかったらすぐに内覧し、条件が合えば申し込む判断力が必要です。
(2) 築30年超が多く設備が古い場合がある
賃貸戸建ては、築30年を超える物件が多く、設備が古い場合があります。
築年数と設備の問題
- 築30年超: 水回り（キッチン、浴室、トイレ）の設備が古く、使いにくい場合がある
- エアコン: 古いエアコンは電気代が高く、冷暖房効率が悪い
- 断熱性能: 古い物件は断熱性能が低く、冬は寒く、夏は暑い
内覧時に水回り・エアコン・窓の状態を必ず確認し、快適に暮らせるかを判断しましょう。
(3) セキュリティ対策が必要（オートロックなし）
賃貸戸建てはオートロックがないため、セキュリティ対策が必要です。
セキュリティ対策の例
- 防犯カメラ: 玄関や駐車場に設置
- ホームセキュリティ: 警備会社と契約（月額3,000～5,000円程度）
- 窓の補助錠: 窓に補助錠を追加
- センサーライト: 玄関や庭に設置
これらの対策は自己負担になるため、初期費用や月額コストが追加でかかります。
(4) 定期借家契約が多く退去義務がある
賃貸戸建ては、定期借家契約の物件が多い点に注意が必要です。
定期借家契約とは
定期借家契約とは、契約期間満了時に更新されず、退去が必要な賃貸契約です。
定期借家契約の特徴
- 契約期間: 1-5年程度が一般的
- 更新: 契約期間満了時に更新されず、退去義務がある
- 再契約: 大家が同意すれば再契約可能（保証はない）
子供の学校区を考えて引っ越したのに、数年後に退去を求められる可能性があるため、契約前に契約形態を必ず確認しましょう。
(5) 庭・外構のメンテナンス責任
賃貸戸建ては、庭・外構のメンテナンス責任が借主にあるケースが多いです。
メンテナンスの内容
- 庭の手入れ: 草刈り、剪定、落ち葉の掃除
- 外構: 駐車場の除草、門扉の清掃
- 雪かき: 冬季の雪かき（雪国の場合）
契約書に「庭の手入れは借主が行う」と記載されている場合、手入れを怠ると退去時に原状回復費用を請求される可能性があります。
賃貸戸建ての物件選びとベストな探し方
賃貸戸建ての探し方と、物件選びのポイントを解説します。
(1) 探すベストな時期（春・秋・夏・冬の比較）
賃貸物件を探すベストな時期は、春（1-3月）と秋（9-10月）です。
時期別の特徴
| 時期 | 物件数 | 競争 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 春（1-3月） | 多い | 激しい | 転勤・進学シーズン、物件数が多いが競争も激しい |
| 秋（9-10月） | やや多い | やや激しい | 転勤シーズン、春ほどではないが物件が出やすい |
| 夏・冬 | 少ない | 落ち着いている | 穴場時期、落ち着いて探せる |
新生活開始の2ヶ月前から探し始めるのが理想です。東京都内で見つからない場合は、神奈川県・埼玉県まで検索範囲を広げると選択肢が増えます。
(2) 家賃相場の調べ方と初期費用
賃貸戸建ての家賃相場は、地域により大きく異なります。
家賃相場の調べ方
- 賃貸サイトの「家賃相場」サービス: LIFULL HOME'S、SUUMO等の賃貸サイトで地域別に調査可能
- 地元の不動産会社に相談: 賃貸戸建ては物件数が少なくデータがない地域もあるため、地元の不動産会社に相談する方法も有効
初期費用の目安
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 敷金 | 家賃の1-2ヶ月分 |
| 礼金 | 家賃の1-2ヶ月分 |
| 仲介手数料 | 家賃の0.5-1ヶ月分 |
| 前家賃 | 家賃の1ヶ月分 |
| 火災保険 | 1-2万円/年 |
| 鍵交換 | 1-2万円 |
初期費用は家賃の4-6ヶ月分が目安です。
(3) 内覧時のチェックポイント（水回り・エアコン・築年数）
内覧時には、以下のポイントを必ず確認しましょう。
内覧チェックリスト
- 水回り: キッチン、浴室、トイレの設備が古くないか、水圧は十分か
- エアコン: 全室にエアコンがあるか、古いエアコンは電気代が高い
- 築年数: 築30年超は設備が古い可能性が高い
- 日当たり・風通し: 日中の明るさ、風通しの良さ
- 収納: 収納スペースが十分か
- 駐車場: 車が停められるスペースがあるか、道路からの出入りがしやすいか
- 庭: 庭の広さ、手入れのしやすさ
写真だけで判断せず、必ず現地で確認することが重要です。
(4) 契約前の確認事項（定期借家・原状回復・メンテナンス責任）
契約前に、以下の点を必ず確認しましょう。
契約前の確認リスト
- 契約形態: 定期借家契約か、通常の賃貸借契約か
- 契約期間: 定期借家の場合、何年契約か
- 原状回復: 退去時の原状回復範囲（国土交通省のガイドラインを参考）
- 庭のメンテナンス: 庭・外構の手入れは誰が行うか
- 修繕責任: 設備の故障時、誰が修繕費用を負担するか
- ペット: ペット可か、ペットの種類・頭数の制限はあるか
契約書をよく読み、不明点は不動産会社に確認してから契約しましょう。
まとめ：賃貸戸建てに向いている人・向いていない人
賃貸戸建ては、騒音トラブルが少なく、駐車場・庭を利用でき、ペットを飼いやすい点がメリットです。一方で、物件数が少なく、築年数が古い物件が多い、セキュリティ対策が必要、定期借家契約が多い等のデメリットもあります。
賃貸戸建てに向いている人
- 小さな子供がいて、騒音を気にせず暮らしたい
- 車を持っており、駐車場付きの物件を探している
- ペット（特に大型犬）を飼いたい
- 庭でガーデニングやBBQを楽しみたい
- 将来の住宅購入前に、戸建ての暮らしを体験したい
賃貸戸建てに向いていない人
- セキュリティを重視し、オートロック付き物件を希望する
- 駅近・都心の物件を希望する（物件数が少ない）
- 庭の手入れが面倒と感じる
- 長期的に同じ場所に住みたい（定期借家契約が多い）
賃貸戸建ては、メリット・デメリットを理解した上で、自分のライフスタイルに合うかを判断することが重要です。複数の物件を内覧し、契約前に契約内容をよく確認してから決めることをおすすめします。