不動産登記費用の基本と内訳
不動産取引を予定している際、登記手続きが必要だが、登記費用の内訳（登録免許税、司法書士報酬等）や相場が分からず、見積もりが適正か判断できないと悩む方は多いのではないでしょうか。ケース別（売買・相続・新築等）の費用目安と、節約できる部分を知りたいと考える方も少なくありません。
この記事では、不動産登記費用の内訳、ケース別の費用相場、軽減措置の活用方法、節約のポイントを、法務局・国税庁の公式情報を元に詳しく解説します。
自分のケースに該当する費用目安を知り、適正価格を判断できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産登記費用は登録免許税（国への税金）と専門家報酬（司法書士・土地家屋調査士）の2つから構成
- 登録免許税は固定資産税評価額×税率で計算され、売買は2%、相続は0.4%が原則
- 司法書士報酬は相続登記で平均6-7万円、売買登記で3-9万円が相場
- 2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内の申請が必要
- 登録免許税が3万円以下の場合は収入印紙で納付できる
不動産登記費用の基本と内訳
(1) 不動産登記とは何か？
法務局「不動産登記申請手続」によると、不動産登記とは、土地・建物の所在、面積、所有者、担保権の有無などを法務局に登録する手続きです。
登記により、第三者に対して不動産の権利関係を証明できます。
不動産取引（売買・相続・新築等）の際には、登記手続きが必要です。
(2) 登記費用の2つの構成要素（登録免許税+専門家報酬）
不動産登記費用は、以下の2つから構成されます。
- 登録免許税（国への税金）: 固定資産税評価額×税率で計算される法定費用
- 専門家報酬（任意費用）: 司法書士・土地家屋調査士への報酬
登録免許税は法定されており、全国一律です。一方、専門家報酬は自由化されており、事務所により異なります。
(3) 登記の種類と費用が発生するタイミング
登記には以下の種類があり、それぞれ費用が異なります。
| 登記の種類 | タイミング | 登録免許税の税率 |
|---|---|---|
| 売買による所有権移転 | 不動産購入時 | 2%（原則） |
| 相続による所有権移転 | 相続発生時 | 0.4% |
| 新築建物の表題登記 | 建物新築時 | 無税 |
| 所有権保存登記 | 新築建物所有権登記時 | 0.4% |
| 抵当権設定登記 | 住宅ローン借入時 | 0.4% |
| 抵当権抹消登記 | ローン完済時 | 1,000円/件 |
それぞれのケースで費用が異なるため、自分のケースを確認することが重要です。
登録免許税の計算方法と税率
(1) 登録免許税の基本的な計算式（固定資産税評価額×税率）
法務局「登録免許税はどのように計算するのですか？」（PDF）によると、登録免許税は以下の式で計算されます。
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率
固定資産税評価額は、市町村が管理する固定資産課税台帳に記載された不動産の評価額です。毎年「固定資産税納税通知書」で確認できます。
(2) 登記の種類別の税率一覧（売買2%、相続0.4%等）
国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」によると、主な登記の税率は以下の通りです。
| 登記の種類 | 税率（原則） | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 売買による所有権移転（土地） | 2.0% | 1.5%（2026年3月31日まで） |
| 売買による所有権移転（建物） | 2.0% | 0.3%（住宅用家屋） |
| 相続による所有権移転 | 0.4% | - |
| 所有権保存登記（建物） | 0.4% | 0.15%（住宅用家屋） |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 0.1%（住宅用家屋） |
| 抵当権抹消登記 | 1,000円/件 | - |
軽減税率は期限付きのものがあるため、最新情報を確認する必要があります。
(3) 収入印紙での納付と納付方法
登録免許税が3万円以下の場合は、収入印紙で納付できます。
3万円を超える場合は、金融機関で現金納付し、領収書を申請書に貼付します。
抵当権抹消登記（1,000円/件）等、少額の登記では収入印紙での納付が一般的です。
ケース別の登記費用相場【売買・相続・新築・保存・抵当権】
(1) 売買による所有権移転登記の費用例
例：固定資産税評価額2,000万円のマンションを購入
- 登録免許税: 2,000万円 × 1.5%（軽減税率） = 30万円
- 司法書士報酬: 3-9万円
- 合計: 約33-39万円
売買登記では登録免許税が高額になるため、軽減措置の適用が重要です。
(2) 相続による所有権移転登記の費用例
例：固定資産税評価額1,500万円の土地を相続
- 登録免許税: 1,500万円 × 0.4% = 6万円
- 司法書士報酬: 6-7万円
- 合計: 約12-13万円
日本司法書士会連合会「報酬について」によると、相続登記の司法書士報酬は平均6-7万円です。
(3) 新築建物の表題登記・保存登記の費用例
例：新築戸建（固定資産税評価額1,000万円）
- 表題登記（土地家屋調査士）: 7-10万円（登録免許税は無税）
- 所有権保存登記（登録免許税）: 1,000万円 × 0.4% = 4万円
- 所有権保存登記（司法書士報酬）: 2-3万円
- 合計: 約13-17万円
表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士への依頼が一般的です。
(4) 未登記建物の登記費用
川戸司法書士事務所「未登記建物があったときどうする？」によると、未登記建物の登記費用は以下の通りです。
- 土地家屋調査士への依頼: 10万円前後
- 登録免許税: 建物評価額 × 0.4%
未登記建物は1か月以内の登記申請が義務付けられており、怠ると10万円以下の過料があります。
(5) 抵当権設定・抹消登記の費用例
抵当権設定登記（住宅ローン3,000万円借入）:
- 登録免許税: 3,000万円 × 0.1%（軽減税率） = 3万円
- 司法書士報酬: 3-5万円
- 合計: 約6-8万円
抵当権抹消登記:
- 登録免許税: 1,000円/件
- 司法書士報酬: 1-2万円
- 合計: 約11,000-21,000円
抵当権抹消は費用が少額で、自分で行うことも可能です。
司法書士報酬の相場と選び方
(1) 司法書士報酬の自由化と相場（相続6-7万円、売買3-9万円）
司法書士報酬は自由化されており、事務所により金額が異なります。
HOME'S「不動産の登記費用の相場はいくら？」によると、相場は以下の通りです。
- 相続登記: 6-7万円
- 売買登記: 3-9万円
- 抵当権設定登記: 3-5万円
- 抵当権抹消登記: 1-2万円
事務所の規模や地域により異なるため、複数見積もりを取ることが推奨されます。
(2) 複数見積もりの取り方と比較ポイント
司法書士報酬は自由化されているため、複数の事務所に見積もりを依頼しましょう。
比較ポイント:
- 報酬額の内訳（登録免許税と報酬を分けて表示）
- 追加費用の有無（交通費、通信費等）
- サービス内容（相談対応、書類作成の範囲等）
信頼できる事務所を選ぶため、日本司法書士会連合会のサイトで所属確認も可能です。
(3) 土地家屋調査士への依頼が必要なケース
以下のケースでは土地家屋調査士への依頼が必要です。
- 新築建物の表題登記
- 建物滅失登記（建物解体時）
- 土地分筆登記（土地を分割する場合）
- 未登記建物の登記
土地家屋調査士は測量や図面作成を行う専門家で、報酬は7-10万円程度が相場です。
登記費用を抑える方法と軽減措置の活用
(1) 登録免許税の軽減措置（住宅用家屋・相続等）
登録免許税には以下の軽減措置があります。
- 住宅用家屋の所有権移転登記: 2.0% → 0.3%（2026年3月31日まで）
- 住宅用家屋の所有権保存登記: 0.4% → 0.15%（2026年3月31日まで）
- 住宅用家屋の抵当権設定登記: 0.4% → 0.1%（2026年3月31日まで）
適用要件:
- 床面積50㎡以上
- 新築または取得後1年以内の登記
- 自己居住用
適用要件を満たすと大幅に税負担が軽減されます。
(2) 自分で登記する方法とリスク
スミカ相続「不動産登記とは？自分でできる？」によると、不動産登記は本人申請が原則で、自分でも可能です。
自分で登記する場合の手順:
- 必要書類を準備（登記申請書、固定資産評価証明書等）
- 管轄の法務局へ申請
- 審査（1-2週間）
- 登記完了・登記識別情報の交付
リスク:
- 書類不備により申請が却下される可能性
- 時間と手間がかかる
- 複雑な登記では専門知識が必要
簡単な登記（抵当権抹消等）は自分で行えますが、複雑な登記は専門家への依頼を推奨します。
(3) 2024年4月からの相続登記義務化と注意点
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
義務内容:
- 相続発生から3年以内の登記申請が必要
- 正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料
未登記の相続不動産がある場合は、早めの手続きが必要です。
登記情報提供サービスでインターネット経由で登記簿情報を確認できます。
まとめ：登記費用の適正価格を判断するポイント
不動産登記費用は登録免許税（国への税金）と専門家報酬の合計で、売買・相続・新築等のケースにより数万円から数十万円が目安です。登録免許税は固定資産税評価額×税率で計算され、売買は2%、相続は0.4%が原則です。司法書士報酬は相続登記で平均6-7万円、売買登記で3-9万円が相場ですが、事務所により異なるため複数見積もりが推奨されます。
2024年4月から相続登記が義務化され、相続発生から3年以内の登記申請が必要になりました。正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料が科されるため、未登記の相続不動産がある場合は早めの手続きが必要です。
登記費用を抑えるには、登録免許税の軽減措置を活用し、簡単な登記は自分で行うことも検討しましょう。ただし、複雑な登記や時間がない場合は専門家への依頼を推奨します。