不動産会社選びが重要な理由：失敗しないための基礎知識
不動産の売買を検討する際、「どの不動産会社を選べばよいか」と迷う方は少なくありません。
この記事では、不動産会社選びの基準を、取扱実績、仲介手数料、専門性、サービス内容、営業担当者の質の観点から実践的に解説します。
複数社を比較検討し、自分のニーズに合った会社を選べるようになります。
この記事のポイント
- 不動産会社選びは売買成功の鍵。取扱実績・顧客満足度・営業担当者の質を総合的に判断
- 仲介手数料は法定上限（物件価格の3%+6万円+消費税）があるが、手数料だけで選ぶとサービス不足のリスク
- 大手は全国ネットワークと信用性、地域密着型は地元情報と柔軟性が強み
- 複数社（3〜5社）への査定依頼で比較検討することが失敗しない選び方
- 囲い込みや片手仲介・両手仲介の違いを理解し、透明性の高い会社を選ぶ
(1) 不動産取引における会社選びの重要性
不動産取引は高額であり、会社選びが売買価格や満足度に大きく影響します。
不動産会社は、物件の査定、販売活動、契約手続き、重要事項説明など、取引全体をサポートします。
適切な会社を選ぶことで、以下のメリットが得られます。
- 高値売却・適正価格購入: 査定の正確性と販売戦略が売買価格を左右
- スムーズな手続き: 宅建士による正確な重要事項説明と契約サポート
- リスク回避: 物件のデメリットや契約リスクを事前に把握
(2) 会社選びが売買成功に与える影響
不動産会社選びが不適切だと、以下のリスクが生じます。
| リスク | 具体例 |
|---|---|
| 売却価格の損失 | 囲い込みや不適切な価格設定で市場価格より安く売却 |
| 購入後のトラブル | 重要事項説明が不十分で、契約後に欠陥が発覚 |
| 仲介手数料の過払い | 法定上限を超えた手数料を請求される |
| 手続きの遅延 | 営業担当者の対応が遅く、契約が長引く |
複数社を比較検討することで、これらのリスクを回避できます。
不動産会社を比較する7つのポイント
不動産会社を選ぶ際には、以下の7つのポイントを確認してください。
(1) 取扱実績と顧客満足度
取扱実績と顧客満足度は、会社の信頼性を判断する重要な指標です。
2025年版の不動産売却会社ランキングでは、三井不動産リアルティ（三井のリハウス）、東急リバブル、住友不動産販売が上位に位置しています。
ただし、ランキングは取扱高や顧客満足度に基づくもので、個別のニーズに合うとは限りません。複数社を比較検討することが重要です。
(2) 仲介手数料（法定上限と実際の設定）
仲介手数料の法定上限は以下の通りです。
| 物件価格 | 上限手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5%+消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 | 4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 3%+6万円+消費税 |
例えば、物件価格3,000万円の場合、仲介手数料の上限は105.6万円（3%+6万円+消費税）です。
法定上限は決まっていますが下限はないため、会社によって手数料が異なります。ただし、手数料の安さだけで選ぶと、サービス内容が不十分なリスクがあります。
(3) 専門性と対応エリア
不動産会社には、売買専門、賃貸専門、投資用不動産専門など、得意分野があります。
自分のニーズに合った専門性を持つ会社を選ぶことが重要です。
- 売買専門: マンション・戸建て・土地の売買に特化
- 賃貸専門: 賃貸物件の仲介に特化
- 投資用不動産専門: 収益物件の売買・運用に特化
また、対応エリアも確認してください。大手は全国対応ですが、地域密着型は特定地域に特化しています。
(4) サービス内容（売却保証・マンツーマン対応等）
不動産会社によって、提供するサービス内容が異なります。
主なサービスは以下の通りです。
- 売却保証サービス: 一定期間売却できない場合、会社が買い取る
- マンツーマン対応: 1人の担当者が最後まで対応
- ホームステージング: 物件を魅力的に演出して売却促進
- 瑕疵保険: 売却後の瑕疵（欠陥）を保証
サービス内容を比較し、自分のニーズに合った会社を選んでください。
(5) 営業担当者の質（説明のわかりやすさ・誠実さ）
営業担当者の質は、取引の満足度を大きく左右します。
以下の点を確認してください。
- 説明のわかりやすさ: 専門用語を平易に説明できるか
- 誠実さ: 物件のデメリットも正直に説明するか
- 対応の速さ: 質問や相談に迅速に対応するか
- 資格の有無: 宅建士の資格を持っているか
物件のデメリットも正直に説明する担当者は、信頼性が高いと言えます。
(6) 媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
| 契約種類 | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみに依頼、自己発見取引も禁止 | 報告義務が厳格（週1回以上） | 囲い込みリスクあり |
| 専任媒介 | 1社のみに依頼、自己発見取引は可能 | 報告義務あり（2週間に1回以上） | 囲い込みリスクあり |
| 一般媒介 | 複数社に同時依頼可能 | 囲い込みリスクなし | 報告義務なし |
囲い込みを避けたい場合は、一般媒介契約で複数社に依頼するのがおすすめです。
(7) 行政処分歴の確認
不動産会社の行政処分歴は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で確認できます。
行政処分を受けている会社は、法令違反やトラブルがあった可能性があるため、注意が必要です。
大手・中堅・地域密着型の違いとそれぞれの特徴
不動産会社は、規模や特徴によって大手、中堅、地域密着型に分類されます。
(1) 大手不動産会社（三井不動産リアルティ・東急リバブル・住友不動産販売等）
大手不動産会社の特徴は以下の通りです。
メリット:
- 全国ネットワークで広範囲の顧客にアプローチ可能
- 豊富な実績と高い信用性
- 売却保証サービスなど充実したサポート
- ブランド力による安心感
デメリット:
- 仲介手数料が法定上限に設定されることが多い
- 社内基準が厳格で、価格交渉の自由度が低い
- 地域の細かい情報は地域密着型に劣る場合がある
(2) 地域密着型不動産会社の強み
地域密着型不動産会社の特徴は以下の通りです。
メリット:
- 地元の物件情報や相場に詳しい
- 価格交渉の自由度が高い
- 柔軟な対応と親身なサポート
- 仲介手数料が割引される場合がある
デメリット:
- 顧客ネットワークが限定的
- サービス内容が大手に劣る場合がある
- ブランド力が弱い
(3) それぞれのメリット・デメリット比較
物件の種類や地域によって、最適な選択が異なります。
| 物件の種類 | おすすめのタイプ |
|---|---|
| 都心の高額マンション | 大手（全国ネットワークで富裕層にアプローチ） |
| 地方の戸建て・土地 | 地域密着型（地元の相場や顧客に詳しい） |
| 投資用不動産 | 投資専門会社（収益物件の運用ノウハウ） |
複数社（大手+地域密着型）に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
失敗しない不動産会社の選び方：具体的なステップ
不動産会社選びで失敗しないためには、以下のステップを踏んでください。
(1) 複数社（3〜5社）への査定依頼
複数社に査定を依頼することで、適正価格や会社の対応を比較できます。
査定時に確認すべきポイントは以下の通りです。
- 査定価格の根拠は明確か
- 販売戦略が具体的か
- 営業担当者の説明がわかりやすいか
- 仲介手数料やサービス内容は適切か
(2) 物件のデメリットも正直に説明するかの確認
物件のデメリット（築年数、日当たり、周辺環境等）も正直に説明する担当者は、信頼性が高いと言えます。
メリットばかりを強調する担当者は、契約後にトラブルが発生するリスクがあります。
(3) 重要事項説明書の熟読と担当者への質問
重要事項説明書は、契約前に宅建士が説明する書類で、物件の詳細、契約条件、リスク等が記載されています。
以下の点を確認してください。
- 物件の瑕疵（欠陥）や法的制限
- 契約解除の条件
- 手付金の扱い
不明点があれば、担当者に質問して納得するまで確認してください。
(4) 口コミ・評判の調査方法
不動産会社の口コミ・評判は、以下の方法で調査できます。
- Googleレビュー: 実際の利用者の評価をチェック
- 不動産ポータルサイト: SUUMO、HOME'S等の口コミ機能
- 知人・友人の紹介: 実際に利用した人の体験談を聞く
ただし、口コミは主観的な情報であるため、複数の情報源を参考にしてください。
不動産会社選びで注意すべきリスク：囲い込み・仲介手数料の落とし穴
不動産会社選びでは、以下のリスクに注意が必要です。
(1) 囲い込みのリスクと回避方法
囲い込みとは、不動産会社が売却物件の情報を他社に公開せず、自社の顧客のみに紹介する行為です。
囲い込みにより、売主は以下の不利益を被ります。
- 販売機会の損失（他社の顧客に物件が届かない）
- 売却価格の低下（自社顧客との価格交渉で安く売却）
囲い込みを回避する方法は以下の通りです。
- 一般媒介契約: 複数社に依頼することで、囲い込みを防止
- 片手仲介専門の会社: 売主・買主のどちらか一方のみを代理する会社を選ぶ
- レインズ登録の確認: 不動産流通機構（REINS）に物件情報が登録されているか確認
(2) 仲介手数料の安さだけで選ぶリスク
仲介手数料が安い会社は魅力的ですが、サービス内容が不十分なリスクがあります。
手数料の安さだけでなく、以下の点も総合的に判断してください。
- 営業担当者の質（説明のわかりやすさ・誠実さ）
- サービス内容（売却保証・ホームステージング等）
- 専門性と実績
(3) 2025年問題と地域格差の影響
2025年問題とは、団塊世代が75歳以上になり、空き家増加や地方の不動産価格下落が懸念される問題です。
2025年は都市部と地方の二極化傾向が強まり、地方では価格下落のリスクが高まる見込みです。
一方、大阪万博を控える大阪や、安定的なインバウンド需要がある東京は、引き続き投資価値が高い状態を維持する見込みです。
地域別の市場動向を確認し、専門家（宅建士、ファイナンシャルプランナー等）に相談することを推奨します。
まとめ：複数社比較で最適な不動産会社を見つける
不動産会社選びは、売買成功の鍵です。取扱実績、仲介手数料、専門性、サービス内容、営業担当者の質を総合的に判断してください。
大手は全国ネットワークと信用性、地域密着型は地元情報と柔軟性が強みです。物件の種類や地域によって、最適な選択が異なります。
複数社（3〜5社）への査定依頼で比較検討し、物件のデメリットも正直に説明する誠実な会社を選ぶことが、失敗しない選び方です。
不動産取引は高額であり、専門家（宅建士、税理士、ファイナンシャルプランナー等）への相談も検討してください。