不動産仲介手数料の基礎知識：法律と上限額
不動産仲介手数料は、契約が成立した場合のみ支払う成功報酬です。法律は上限額のみを定めており、下限はありません。
仲介手数料とは：成功報酬の仕組み（契約成立時のみ支払い）
仲介手数料は、不動産会社が売買や賃貸の仲介を行った際に、契約成立時のみ支払う成功報酬です。契約が不成立の場合は支払う必要がありません。
宅建業法第46条：上限のみ規定、下限はない
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法第46条により定められています。国土交通大臣が上限額を告示しており、この上限を超える請求は違法です。一方、下限は規定されていないため、半額や無料も法律上は問題ありません（国土交通省）。
上限額を超える請求は違法：国土交通省告示
上限額を超える仲介手数料を請求された場合は、違法行為に該当します。また、「ローン事務手数料」などの名目で別途請求するのも違法です（国土交通省）。
仲介手数料の計算方法：売買と賃貸の違い
売買と賃貸では仲介手数料の上限額の計算方法が異なります。2024年7月1日からは800万円以下の物件の上限額が変更されています。
売買の仲介手数料上限：物件価格の3%+6万円+消費税（400万円超の場合）
売買の仲介手数料の上限額は、物件価格により異なります。
| 物件価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格の5%+消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 | 物件価格の4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
（出典: 三井のリハウス）
例えば、3000万円の物件の場合:
- 上限額 = 3000万円 × 3% + 6万円 + 消費税10% = 105.6万円
「3%+6万円」の6万円は何か：段階的な計算式を簡略化したもの
「3%+6万円」の6万円は、200万円以下の部分（5%）、200万円超〜400万円以下の部分（4%）の計算を簡略化したものです。400万円超の物件であれば、この公式で一括計算できます。
賃貸の仲介手数料上限：貸主・借主合計で家賃1.1ヶ月分
賃貸の仲介手数料の上限は、貸主・借主の合計で「家賃1.1ヶ月分（1ヶ月分+消費税10%）」です。通常は借主が家賃1ヶ月分+消費税を支払うケースが多いですが、契約前に説明があれば合法です。事後請求は違法の可能性があります（2019年東京地裁判例）。
2024年7月の法改正：800万円以下の物件は33万円（税込）に変更
2024年7月1日から、800万円以下の不動産売買の仲介手数料上限が33万円（税込）に引き上げられました。これは、空き家問題や地方の不動産流通を促進するための改定です（売買の窓口）。
仲介手数料を半額にする方法：交渉のコツとタイミング
仲介手数料は交渉により半額になる場合があります。交渉のタイミングと方法が重要です。
交渉の最適なタイミング：見積もり後・内見後（申し込み後は遅い）
仲介手数料の値引き交渉は、以下のタイミングが最適です。
| タイミング | 成功率 | 理由 |
|---|---|---|
| 見積もり後・内見後 | 高い | 会社側も契約を取りたいため柔軟に対応 |
| 申し込み後 | 低い | 既に契約前提のため交渉余地が少ない |
| 契約後 | ほぼ不可 | 契約済みのため交渉不可 |
（出典: GKコンサルティング）
メール交渉の例文と言い方：件名は「仲介手数料について相談」、具体的な金額を提示
仲介手数料の値引き交渉は、メールで丁寧に行うことを推奨します。
メール例文:
件名: 仲介手数料について相談
〇〇不動産 ご担当者様
いつもお世話になっております。
先日ご提示いただいた物件（〇〇マンション）につきまして、
ぜひ購入を前向きに検討しております。
つきましては、仲介手数料についてご相談がございます。
もし可能であれば、仲介手数料を〇円（半額）に
値下げしていただけないでしょうか。
ご検討のほど、よろしくお願い申し上げます。
（署名）
ポイント:
- 件名は「仲介手数料について相談」と明記
- 丁寧な言葉遣いで具体的な金額を提示
- 購入意欲を示す（「前向きに検討」等）
値引き交渉が断られた場合の対応：他社への乗り換えも選択肢
値引き交渉が断られた場合は、他社に乗り換えるのも選択肢です。ただし、時間的余裕が必要なため、早めに行動することを推奨します。
仲介手数料半額・無料の会社の仕組みとメリット・デメリット
仲介手数料半額・無料の会社が増えています。IT活用や店舗削減でコスト削減を実現していますが、サービス品質には注意が必要です。
半額・無料を実現する仕組み:IT活用、実店舗削減、広告費削減
仲介手数料半額・無料の会社は、以下の方法でコスト削減を実現しています。
- IT活用: オンライン内見、電子契約でコスト削減
- 実店舗削減: 店舗を持たず、人件費・家賃を削減
- 広告費削減: Web集客に特化、チラシ・新聞広告を削減
これらのコスト削減により、仲介手数料を半額や無料にしても利益を確保できる仕組みです（イエウール）。
メリット：3000万円の物件で半額なら約50万円の節約
仲介手数料を半額にすると、大きな節約になります。
節約額の例:
- 3000万円の物件の上限額: 105.6万円
- 半額: 52.8万円
- 節約額: 約53万円
この金額は、引越し費用や家具購入などに充てることができます。
デメリット：契約手続きや物件説明などのサービス品質低下の可能性
仲介手数料を極端に下げると、以下のサービス品質が低下する可能性があります。
- 契約手続きの丁寧さ
- 物件説明の詳細さ
- 購入後のアフターサポート
安さだけでなく、対応力や実績も比較検討してください。
半額・無料サービスの認知度：約8割が「知らなかった」（2022年調査）
2022年の調査によると、約8割の人が仲介手数料無料・半額のサービスを「知らなかった」と回答しています（イエフリコラム）。認知度はまだ低いですが、利用には前向きな意見が多いです。
2024年7月の法改正と2025年の業界動向
2024年7月1日に仲介手数料の上限額が改定され、2025年からは囲い込みが行政処分の対象になります。
800万円以下の物件の上限引き上げ：33万円（税込）に変更
2024年7月1日から、800万円以下の不動産売買の仲介手数料上限が33万円（税込）に引き上げられました。これは、空き家問題や地方の不動産流通を促進するための改定です（売買の窓口）。
2025年から囲い込みが行政処分の対象に
囲い込みとは、不動産会社が売却物件の情報を他社に公開せず、自社で買主も見つけようとする行為です。2025年からは行政処分の対象となり、厳しく取り締まられます。
仲介手数料の上限額（3%+6万円）は1970年から変更なし
仲介手数料の上限額（3%+6万円）は1970年から変更されていません。物価上昇や人件費増加を考慮すると、今後見直される可能性もあります。
まとめ：仲介手数料を抑えるための重要ポイント
仲介手数料は、法律で上限のみが定められており、下限はないため半額や無料も可能です。交渉する場合は、見積もり後・内見後が最適なタイミングで、メールで丁寧に具体的な金額を提示することが重要です。
仲介手数料半額・無料の会社は、IT活用や店舗削減でコスト削減を実現しています。3000万円の物件で半額なら約50万円の節約になりますが、サービス品質（契約手続き、物件説明等）が落ちないか確認することが重要です。
2024年7月1日から800万円以下の物件の上限が33万円（税込）に変更され、2025年からは囲い込みが行政処分の対象になります。国土交通省の宅建業法で最新情報を確認し、信頼できる不動産会社を選びましょう。