不動産取得税とは何か
不動産を購入したり贈与で取得したりする際、「不動産取得税は国税なのか地方税なのか」「どこに納めるのか」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産取得税が何税に分類されるのか、税率や計算方法、納税手続き、軽減措置まで、総務省・国税庁の公式情報を元に解説します。
不動産取引が初めての方でも、適切な納税準備ができるようになります。
この記事のポイント
- 不動産取得税は地方税（都道府県税）で、納税先は都道府県（国ではない）
- 不動産の取得時に一度だけ納める税金で、毎年課税される固定資産税とは異なる
- 税率は原則4％だが、2027年3月31日までに取得した土地・住宅は3％に軽減
- 課税標準額は固定資産税評価額が使われる（実際の売買価格ではない）
- 相続による不動産取得は課税対象外だが、贈与や等価交換は課税される
(1) 不動産の取得時に一度だけ納める税金
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけ課される税金です。取得の方法は、売買・贈与・新築・増改築など様々ですが、いずれの場合も取得時に課税されます。
総務省によると、不動産取得税は「不動産の取得時に都道府県が課す地方税」と定義されています。
(2) 固定資産税との違い（取得時vs毎年）
不動産に関する税金として、固定資産税と混同されることがありますが、以下のように明確に異なります。
| 項目 | 不動産取得税 | 固定資産税 |
|---|---|---|
| 課税タイミング | 取得時に一度だけ | 毎年 |
| 納税先 | 都道府県 | 市区町村 |
| 税率 | 原則4％（土地・住宅は2027年3月31日まで3％） | 1.4％（標準税率） |
| 課税対象 | 不動産の取得 | 不動産の所有 |
(3) 課税対象となる不動産（土地・建物）
不動産取得税の課税対象は以下の通りです。
- 土地: 宅地、農地、山林など
- 建物: 住宅、事務所、店舗など
ただし、相続による取得は課税対象外です（後述）。
不動産取得税は国税か地方税か
不動産取得税は、**地方税（都道府県税）**に分類されます。これは不動産取引において重要なポイントです。
(1) 地方税（都道府県税）に分類される
国税庁の「国税と地方税の種類」によると、不動産取得税は地方税の中の都道府県税に分類されています。
国税と地方税の主な分類
- 国税: 所得税、法人税、相続税、贈与税、消費税、印紙税、登録免許税など
- 地方税（都道府県税）: 不動産取得税、自動車税、事業税など
- 地方税（市区町村税）: 固定資産税、都市計画税、住民税（市区町村民税）など
(2) 納税先は都道府県（国ではない）
不動産取得税は都道府県に納めます。例えば、東京都内で不動産を取得した場合は東京都主税局に納税し、大阪府内で取得した場合は大阪府に納税します。
国税である印紙税や登録免許税とは納税先が異なるため、混同しないよう注意が必要です。
(3) 国税と地方税の区分
不動産取引に関わる主な税金の区分は以下の通りです。
| 税金 | 分類 | 納税先 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 地方税（都道府県税） | 都道府県 |
| 固定資産税 | 地方税（市区町村税） | 市区町村 |
| 印紙税 | 国税 | 国（税務署） |
| 登録免許税 | 国税 | 国（法務局） |
| 消費税 | 国税（地方消費税含む） | 国・都道府県 |
不動産取得税の計算方法と税率
不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。
(1) 課税標準額（固定資産税評価額）
課税標準額は、固定資産税評価額が使われます。固定資産税評価額は、市区町村が3年ごとに評価する金額で、実際の売買価格とは異なります。
一般的に、固定資産税評価額は以下の水準とされています。
- 土地: 時価の70%程度
- 建物: 建築費の50-60%程度
固定資産税評価額は、不動産を取得した際に市区町村から送付される「固定資産税・都市計画税の課税明細書」で確認できます。
(2) 税率（原則4％、土地・住宅は2027年3月31日まで3％）
総務省によると、不動産取得税の税率は以下の通りです。
| 区分 | 原則税率 | 軽減税率（2027年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 土地 | 4％ | 3％ |
| 住宅（居住用） | 4％ | 3％ |
| 非住宅（事務所・店舗等） | 4％ | 4％（軽減なし） |
2025年1月時点では、土地・住宅について3％の軽減税率が適用されます。ただし、税制は改正される可能性があるため、取得時点の最新情報を総務省の公式サイトで確認してください。
(3) 計算例（具体的な数値）
例1: 土地を取得した場合
- 固定資産税評価額: 2,000万円
- 税率: 3％（2027年3月31日までの軽減税率）
- 不動産取得税: 2,000万円 × 3％ = 60万円
例2: 住宅（新築マンション）を取得した場合
- 固定資産税評価額: 1,500万円
- 税率: 3％（2027年3月31日までの軽減税率）
- 不動産取得税: 1,500万円 × 3％ = 45万円
なお、住宅の場合は軽減措置（後述）により、さらに税額が減額される場合があります。
広告
不動産取得税の納税時期と手続き
(1) 納税通知書が届くタイミング（取得後3-6ヶ月）
不動産取得税は、不動産を取得してから3-6ヶ月程度で都道府県から納税通知書が送付されます。取得後すぐに納税するのではなく、都道府県が固定資産税評価額を確認した後に通知が届く仕組みです。
通知書には以下の内容が記載されています。
- 課税標準額（固定資産税評価額）
- 税率
- 税額
- 納税期限
- 納付方法
(2) 支払い方法（納付書・口座振替等）
納税通知書に同封された納付書を使って、以下の方法で納税できます。
- 金融機関の窓口: 銀行、信用金庫、郵便局など
- コンビニエンスストア: 納付書にバーコードが印字されている場合
- 都道府県の窓口: 都道府県税事務所、県税事務所など
- 電子納税: 都道府県によっては、クレジットカードやPay-easyに対応
納付方法は都道府県により異なるため、納税通知書の案内を確認してください。
(3) 納税期限
納税期限は納税通知書に記載されています。一般的には、通知書到着後1ヶ月程度が期限とされることが多いです。
期限を過ぎると延滞金が発生する場合があるため、早めに納税手続きを行いましょう。
軽減措置と非課税となるケース
不動産取得税には、一定の要件を満たすと税額が軽減される制度や、非課税となるケースがあります。
(1) 相続による取得は課税対象外
東京都主税局によると、相続（包括遺贈を含む）による不動産の取得は課税対象外です。
非課税となるケース
- 相続による取得
- 法人の合併による取得
- 学校法人・宗教法人等が取得する不動産
一方、贈与や等価交換による取得は課税されます。
(2) 住宅取得の軽減措置
一定の要件を満たす住宅を取得した場合、以下の軽減措置が受けられます（2025年1月時点）。
新築住宅の場合
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 課税標準額から1,200万円控除（2027年3月31日まで）
中古住宅の場合
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 築年数20年以内（耐火建築物は25年以内）または新耐震基準適合
- 課税標準額から一定額控除（築年数により異なる）
土地の軽減措置
- 上記の住宅用地を取得した場合、以下のいずれか大きい額を税額から控除
- 45,000円
- (土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2) × (住宅の床面積 × 2) × 3％
軽減措置の詳細な要件は都道府県により異なる場合があるため、取得した都道府県の公式サイトで確認するか、宅地建物取引士・税理士に相談することを推奨します。
(3) 贈与や等価交換は課税される
相続とは異なり、以下のケースは課税対象です。
- 贈与: 親から子への贈与、夫婦間の贈与など
- 等価交換: 土地と建物を交換するなど
- 売買: 通常の不動産売買
- 新築・増改築: 自ら建物を新築・増改築した場合
これらのケースでは、不動産取得税が課されるため、事前に税額を見積もり、納税資金を準備しておくことが重要です。
まとめ：不動産取得税の理解と適切な納税
不動産取得税は、地方税（都道府県税）で、不動産の取得時に都道府県に一度だけ納める税金です。税率は原則4％ですが、2027年3月31日までに取得した土地・住宅は3％に軽減されています。
課税標準額は固定資産税評価額が使われ、実際の売買価格とは異なります。また、相続による取得は課税対象外ですが、贈与や等価交換は課税されます。
不動産取得税は取得後3-6ヶ月程度で納税通知書が届くため、納税資金を事前に準備しておくことが重要です。軽減措置を活用することで税額を抑えられる場合もあるため、取得前に都道府県の公式サイトで最新情報を確認しましょう。
税金の計算や軽減措置の適用については、税理士や宅地建物取引士に相談することを推奨します。