不動産取得税とは？仕組みと課税対象をわかりやすく解説
「不動産を購入したら不動産取得税がかかると聞いたけれど、いくらくらいかかるのか」「軽減措置があると聞いたが、どうすれば適用されるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産取得税の仕組み、計算方法、軽減措置の内容と適用条件、支払い時期と手続きについて解説します。総務省や国土交通省の公式情報を基に、2025年時点の最新情報をお伝えします。
この記事のポイント
- 不動産取得税は土地・建物を取得したときに1回だけ課される都道府県税
- 税額は「固定資産税評価額×税率（住宅用は3%）」で計算する
- 住宅用土地は評価額が1/2、新築住宅は1,200万円の控除など軽減措置がある
- 軽減措置を受けるには取得後60日以内の申告が必要
- 納税通知書は登記後4〜6ヶ月後に届くため、資金準備が必要
不動産取得税とは：課税対象と基本的な仕組み
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに都道府県が課す地方税です。売買、贈与、交換、新築、増改築など、有償・無償を問わず課税されます。登記の有無に関わらず、実際に不動産を取得した時点で課税対象となります。
固定資産税が毎年課税されるのに対し、不動産取得税は取得時に1回だけ課税されるのが特徴です。
課税されるケース
- 土地・建物の売買
- 贈与（生前贈与含む）
- 交換
- 新築・増改築
非課税となるケース
- 相続による取得
- 公共用道路・水道用地
- 一定の条件を満たす法人の合併・分割
不動産取得税の計算方法と税率
固定資産税評価額と税率の基礎
不動産取得税は以下の計算式で算出します。
不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率
税率は不動産の種類によって異なります（2025年時点）。
| 不動産の種類 | 税率（本則） | 軽減後税率 |
|---|---|---|
| 土地（住宅用） | 4% | 3% |
| 建物（住宅用） | 4% | 3% |
| 建物（住宅以外） | 4% | 4% |
住宅用の土地・建物については、令和9年（2027年）3月31日まで税率が3%に軽減されます。
免税点と非課税の条件
不動産の価格（固定資産税評価額）が以下の金額未満の場合、不動産取得税は課税されません。
| 不動産の種類 | 免税点 |
|---|---|
| 土地 | 10万円未満 |
| 新築建物 | 23万円未満 |
| 売買・贈与等による建物 | 12万円未満 |
軽減措置の種類と適用要件
住宅用土地の軽減（1/2特例）
住宅用土地を取得した場合、固定資産税評価額が1/2に軽減されます。これにより、課税標準額が半分になり、税負担が軽減されます。
例：固定資産税評価額2,000万円の住宅用土地
- 軽減前：2,000万円 × 3% = 60万円
- 軽減後：2,000万円 × 1/2 × 3% = 30万円
新築住宅の控除（1,200万円・長期優良住宅1,300万円）
新築住宅を取得した場合、以下の要件を満たせば固定資産税評価額から控除されます。
適用要件
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 居住用の住宅（貸家は40㎡以上240㎡以下）
控除額
- 一般住宅：1,200万円
- 長期優良住宅：1,300万円（2025年まで）
中古住宅の控除（築年数別の控除額）
中古住宅の場合、新築された時期によって控除額が異なります。
| 新築時期 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 平成元年4月1日〜平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 | 450万円 |
| 昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 | 420万円 |
適用要件
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 昭和57年1月1日以降に新築、または耐震基準に適合
新築・中古・土地別の具体的な計算例
新築住宅＋土地の計算例
条件
- 土地の固定資産税評価額：1,500万円
- 建物の固定資産税評価額：1,800万円
- 床面積：100㎡（新築住宅）
土地の税額 1,500万円 × 1/2 × 3% = 22.5万円
建物の税額 （1,800万円 - 1,200万円）× 3% = 18万円
合計：40.5万円
中古住宅＋土地の計算例
条件
- 土地の固定資産税評価額：1,200万円
- 建物の固定資産税評価額：800万円
- 床面積：85㎡（平成15年築）
土地の税額 1,200万円 × 1/2 × 3% = 18万円
建物の税額 （800万円 - 1,200万円）= マイナスのため0円
合計：18万円
支払い時期・申告方法・納付手続きの流れ
申告期限と申告書の提出
不動産を取得したら、原則として取得日から60日以内に都道府県税事務所へ申告が必要です（東京都は30日以内）。
申告に必要な書類
- 不動産取得税申告書
- 売買契約書または登記事項証明書の写し
- 軽減措置を受ける場合は住宅用地申告書等
納税通知書が届くタイミング
納税通知書は、登記後おおむね4〜6ヶ月後に届きます。届いてから1〜2ヶ月以内に納付する必要があります。
登記から時間が経ってから届くため、「忘れた頃に届く」と感じる方も多いです。物件購入時には、諸費用とは別に不動産取得税の資金を準備しておきましょう。
延滞金のリスクと対処法
納期限までに納付しなかった場合、延滞金が課されます。
| 経過期間 | 延滞金の割合 |
|---|---|
| 納期限の翌日から2ヶ月以内 | 年7.3% |
| 2ヶ月超過 | 年14.6% |
延滞金は高額になるため、納税通知書が届いたら速やかに納付しましょう。納付が困難な場合は、都道府県税事務所に相談することで分割納付ができる場合があります。
まとめ：不動産取得税で損しないためのポイント
不動産取得税は、土地・建物を取得したときに1回だけ課される都道府県税です。税額は「固定資産税評価額×税率（住宅用は3%）」で計算しますが、軽減措置を活用することで大幅に税負担を抑えられます。
軽減措置を受けるには、取得後60日以内（東京都は30日以内）に申告が必要です。申告しないと軽減が適用されない場合があるため、早めに手続きを行いましょう。
税額や軽減措置の適用については、不動産が所在する都道府県の税事務所、または税理士にご相談ください。