なぜ不動産取得税を払う必要があるのか
不動産を購入する際、「不動産取得税はいくら払ったか」は多くの方が気になる疑問です。不動産取得税は一度だけ課せられる地方税で、軽減措置を活用することで大幅に税額を抑えることができます。
この記事では、不動産取得税の実例、計算方法、軽減措置、支払いタイミングを詳しく解説します。初めて不動産を購入する方でも、正確な税額を把握し、資金計画を立てることができます。
この記事のポイント
- 不動産取得税は固定資産税評価額×税率3%が基本（土地・住宅は軽減税率適用）
- 新築住宅は固定資産税評価額から1,200万円控除、長期優良住宅は1,300万円控除
- 軽減措置を受けるには不動産取得後30日以内に都道府県税事務所に自ら申請が必要
- 納税通知書は取得から半年〜1年後に届くため、資金計画に余裕を持つことが重要
- 軽減措置の申告をしないと、軽減前の税額（数十万円高い）が請求される
不動産取得税の基礎知識（定義・税率・課税標準）
不動産取得税の基本を理解しましょう。
不動産取得税とは何か
不動産取得税は、土地・建物を取得した際に都道府県が課す地方税です。一度だけ課せられる税金で、毎年課される固定資産税とは異なります。
取得の方法（購入・贈与・新築等）に関わらず課税されますが、相続による取得は非課税です。
税率は原則4％、土地・住宅は3％に軽減
税率は原則4％ですが、土地・住宅は軽減税率3％が適用されます（令和9年3月31日まで）。この軽減措置により、税負担が25％軽減されます。
| 不動産の種類 | 原則税率 | 軽減税率 | 適用期限 |
|---|---|---|---|
| 土地 | 4% | 3% | 令和9年3月31日 |
| 住宅 | 4% | 3% | 令和9年3月31日 |
| 非住宅（店舗・事務所等） | 4% | なし | - |
固定資産税評価額とは（時価の約70%が目安）
固定資産税評価額は、市町村が決定する不動産の評価額です。不動産取得税の課税標準（税額計算の基礎となる金額）となります。
一般的に、時価の約70％（土地）、50〜60％（建物）が目安です。実際の購入価格ではなく、固定資産税評価額で計算されることがポイントです。
不動産取得税の計算方法と実例
実例を挙げて、不動産取得税の計算方法を解説します。
基本の計算式：固定資産税評価額×税率
基本の計算式は以下の通りです。
不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率
軽減措置を適用する場合は、控除額を差し引いてから税率を掛けます。
実例1：4,000万円の新築一戸建て（軽減前約53万円、軽減後大幅減額）
SUUMOによると、4,000万円の新築一戸建て（評価額：土地1,050万円・建物1,250万円）の場合:
軽減前の計算:
- 土地: 1,050万円 × 3% = 31.5万円
- 建物: 1,250万円 × 3% = 37.5万円
- 合計: 約69万円
軽減後の計算:
- 建物: (1,250万円 - 1,200万円) × 3% = 1.5万円
- 土地: 軽減措置適用により大幅減額
- 合計: 大幅減額
軽減措置を適用することで、数十万円の節税が可能です。
実例2：5,000万円のマンション（評価額3,500万円で約140万円）
5,000万円の不動産（評価額3,500万円）で軽減措置なしの場合:
3,500万円 × 3% = 105万円
ただし、新築住宅であれば1,200万円控除が適用され、大幅に減額されます。
実例3：東京都の平均的な一戸建て（特例適用で実質非課税）
東京都の平均的な一戸建て（評価額1,174万円、土地142.6m²）の場合、特例適用で実質非課税になるケースがあります。
建物の評価額が1,200万円以下であれば、1,200万円控除により建物分の税金はゼロになります。土地も軽減措置を適用することで、実質的な税負担がほぼなくなる場合があります。
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軽減措置で税額を大幅に減らす方法
軽減措置を活用することで、不動産取得税を大幅に減らすことができます。
新築住宅は1,200万円控除、長期優良住宅は1,300万円控除
新築住宅は課税標準（固定資産税評価額）から1,200万円控除されます。長期優良住宅の場合は1,300万円控除に拡大されます。
計算例:
固定資産税評価額1,500万円の新築住宅の場合:
(1,500万円 - 1,200万円) × 3% = 9万円
控除なしの場合は45万円（1,500万円 × 3%）なので、36万円の節税になります。
土地は固定資産税評価額の1/2で計算する特例
土地は固定資産税評価額の1/2で計算する特例があります（令和9年3月31日まで）。この特例により、土地の税負担が半分になります。
計算例:
固定資産税評価額2,000万円の土地の場合:
2,000万円 × 1/2 × 3% = 30万円
特例なしの場合は60万円（2,000万円 × 3%）なので、30万円の節税になります。
軽減措置の適用要件（床面積50m²〜240m²等）
軽減措置の適用には以下の要件があります。
- 床面積要件: 50m²以上240m²以下（戸建て以外の貸家住宅は40m²以上）
- 築年数要件: 1997年4月1日以降に建てられた住宅であれば1,200万円控除が適用
要件を満たさない場合は軽減措置が適用されないため、購入前に確認しましょう。
軽減措置の申請方法（取得後30日以内に都道府県税事務所へ）
軽減措置を受けるには、不動産取得後30日以内に都道府県税事務所に自ら申請する必要があります。申請しないと、軽減前の税額が記載された納税通知書が届き、多額の税金を払うことになります。
申請方法:
- 管轄の都道府県税事務所に連絡
- 必要書類（登記事項証明書、売買契約書等）を準備
- 申請書を提出
東京都主税局などの公式サイトで、オンライン計算ツールや申請方法が提供されています。
支払いタイミングと手続きの流れ
不動産取得税の支払いタイミングと手続きの流れを解説します。
納税通知書は取得から半年〜1年後に届く
納税通知書は、不動産取得（引き渡し・登記）から半年〜1年ほどで届くのが一般的です。すぐに支払う必要はありませんが、資金計画に余裕を持つことが重要です。
申告から納税までの流れ
- 不動産取得後30日以内に軽減措置の申告
- 半年〜1年後に納税通知書が届く
- 納付期限（通知書に記載）までに納付
資金計画に余裕を持つことが重要
不動産取得税は数十万円〜数百万円になることがあります。購入時の諸費用とは別に、後から支払う税金として資金計画に組み込んでおくことが重要です。
まとめ：不動産取得税の節税と資金計画のポイント
不動産取得税は、固定資産税評価額×税率3%が基本ですが、軽減措置を活用することで大幅に税額を抑えることができます。
新築住宅は1,200万円控除、長期優良住宅は1,300万円控除が適用され、土地は固定資産税評価額の1/2で計算する特例があります。これらの軽減措置を受けるには、不動産取得後30日以内に都道府県税事務所に自ら申請することが必須です。
軽減措置の申告をしないと、軽減前の税額（数十万円高い）が請求されます。また、不動産取得税の還付は取得日から5年を経過すると受けられなくなるため、早めの申告が必要です。
納税通知書は取得から半年〜1年後に届くため、資金計画に余裕を持つことが重要です。床面積要件（50m²〜240m²）を満たさない場合は軽減措置が適用されないため、購入前に確認しましょう。
詳細は管轄の都道府県税事務所または税理士にご相談ください。総務省の公式サイトでも不動産取得税の制度概要を確認できます。