固定資産税評価額とは：不動産の税額を決める基準
不動産を所有すると、「固定資産税評価額って何？」「どうやって調べるの？」「売買価格と何が違うの？」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、固定資産税評価額の定義、建物の評価額の計算方法、調べ方（課税明細書・ネット・証明書）、売買価格との違いを、総務省や各自治体の公式情報を元に解説します。
初めて固定資産税を納める方でも、評価額の仕組みと調べ方を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 固定資産税評価額は市町村が決定する税額の基準で、土地と建物で異なる評価方法を使用
- 建物の評価額は「再建築価格×経年減点補正率」で計算され、再建築価格の約70%、工事請負契約額の50〜70%が目安
- 調べ方は課税明細書（毎年4月頃送付）、全国地価マップ（ネット）、固定資産評価証明書（役場で取得）の3つ
- 評価額と売買価格は全く別の基準で、評価額が高くても売却価格が低い場合がある
- 評価替えは3年に1度実施され、直近は令和6年度（2024年度）、次回は令和9年度（2027年度）
固定資産税評価額とは：定義と役割
固定資産税評価額の定義：市町村が決定する税額の基準
総務省によると、固定資産税評価額とは、不動産の固定資産税額を求める際の基準となる土地・建物の評価額です。
固定資産税の計算式は以下の通りです。
固定資産税額 = 課税標準額 × 1.4%（標準税率）
課税標準額は、固定資産税評価額をベースに、住宅用地の特例措置などを適用した金額です。
土地と建物で異なる評価方法
固定資産税評価額の算出方法は、土地と建物で異なります。
| 区分 | 評価方法 | 参照基準 |
|---|---|---|
| 土地 | 路線価方式・標準宅地比準方式 | 公示価格の約70% |
| 建物 | 再建築価格方式 | 再建築費用の約50〜70% |
固定資産税評価額の用途
固定資産税評価額は、以下の税金計算に使用されます。
- 固定資産税: 毎年1月1日時点の所有者に課税
- 都市計画税: 市街化区域内の不動産に課税
- 不動産取得税: 不動産取得時に課税
- 登録免許税: 登記時に課税
- 相続税・贈与税: 建物の評価に使用
建物の固定資産税評価額の計算方法
再建築価格×経年減点補正率
建物の固定資産税評価額は、以下の計算式で算出されます。
建物評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率
再建築価格とは、同じ建物を現在の建築資材・人件費で建て直した場合の費用です。
経年減点補正率とは、建物の経過年数に応じて価値が減少することを反映した補正率で、築年数が経過するほど低くなります。
構造別の経年減点補正率
総務省「固定資産評価基準」によると、構造別の経年減点補正率の目安は以下の通りです。
| 構造 | 耐用年数 | 10年後 | 20年後 | 最低補正率 |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 25年 | 約0.68 | 約0.36 | 0.20 |
| 鉄骨造（S造） | 40年 | 約0.79 | 約0.58 | 0.20 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 60年 | 約0.86 | 約0.72 | 0.20 |
鉄筋コンクリート造は耐用年数が長いため、経年減点補正率の低下が緩やかで、固定資産税が高くなる傾向があります。
建物評価額の目安
新築時の建物の固定資産税評価額は、一般的に以下の目安とされています。
- 再建築価格の約50〜70%
- 工事請負契約額の約50〜70%
例えば、工事請負契約額が3,000万円の場合、建物の固定資産税評価額は1,500万円〜2,100万円程度が目安です。
固定資産税評価額の調べ方
方法1：課税明細書で確認（最も簡単）
毎年4月〜6月頃に送付される「固定資産税・都市計画税 納税通知書」に同封される課税明細書で確認できます。
記載項目:
- 評価額（固定資産税評価額）
- 課税標準額
- 税額
課税明細書は納税通知書に同封されているため、保管しておくと便利です。
方法2：全国地価マップで検索（ネット）
一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」で、路線価や固定資産税評価額を検索できます。
手順:
- 全国地価マップにアクセス
- 「固定資産税路線価等」を選択
- 住所を入力して検索
※建物の評価額は表示されません。土地の路線価のみ確認可能です。
方法3：固定資産評価証明書を取得（役場）
市区町村役場の税務課で「固定資産評価証明書」を取得できます。
必要書類:
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 印鑑
- 手数料（1通200〜400円程度）
用途: 不動産売買、相続登記、融資申込など
固定資産税評価額と売買価格の違い
評価額と売買価格は別の基準
固定資産税評価額と実際の売買価格（市場価格）は、全く別の基準で決まります。
| 項目 | 固定資産税評価額 | 売買価格（市場価格） |
|---|---|---|
| 決定者 | 市区町村 | 売主・買主の合意 |
| 基準 | 固定資産評価基準 | 市場の需給バランス |
| 更新頻度 | 3年に1度（評価替え） | 随時変動 |
| 土地の目安 | 公示価格の約70% | 公示価格の100〜120% |
評価額が高くても売却価格が低い場合がある
固定資産税評価額が高いからといって、売却価格が高いとは限りません。
評価額が高くても売却価格が低いケース:
- 築年数が古く、需要が少ない
- 立地が悪く、買い手がつきにくい
- 建物の状態が悪く、リフォーム費用がかかる
売却を検討する際は、固定資産税評価額だけでなく、不動産会社の査定を受けることが重要です。
売却を検討する際の評価額の活用法
固定資産税評価額は、売却時の参考情報として活用できます。
評価額から売却価格を推測する目安
| 区分 | 固定資産税評価額との関係 |
|---|---|
| 土地 | 評価額 ÷ 0.7 ≒ 公示価格 ≒ 売却価格の目安 |
| 建物 | 築年数・状態により大きく変動（参考程度） |
例えば、土地の固定資産税評価額が2,100万円の場合：
売却価格の目安 = 2,100万円 ÷ 0.7 = 3,000万円
ただし、これはあくまで目安であり、実際の売却価格は立地や需給バランスで変動します。
正確な売却価格を知るには専門家の査定を
固定資産税評価額はあくまで税金計算用の基準であり、売却価格とは異なります。
正確な売却価格を知りたい場合は、不動産会社の無料査定を利用することをおすすめします。
評価替えとは：3年に1度の評価額見直し
評価替えの概要
固定資産税評価額は、3年に1度「評価替え」が実施され、見直されます。
直近の評価替え: 令和6年度（2024年度） 次回の評価替え: 令和9年度（2027年度）
評価替えで評価額が変わる理由
- 地価の変動: 土地の公示価格・路線価の変動を反映
- 建築費の変動: 建築資材・人件費の変動を反映
- 経年減価: 建物の経過年数による減価を反映
まとめ
固定資産税評価額は、市町村が決定する税額計算の基準です。
重要ポイント:
- 建物の評価額は「再建築価格×経年減点補正率」で計算
- 調べ方は課税明細書・全国地価マップ・評価証明書の3つ
- 評価額と売買価格は別の基準（評価額が高くても売却価格が低い場合あり）
- 評価替えは3年に1度（次回は令和9年度）
売却を検討する際は、固定資産税評価額だけでなく、不動産会社の査定を受けて正確な市場価格を把握しましょう。