所有権移転登記費用の全体像を理解する
不動産購入や相続手続きの際、「登記費用が予想以上に高額」と驚く方は少なくありません。
この記事では、所有権移転登記費用の内訳、登録免許税の計算方法、司法書士報酬の相場、自分で登記する選択肢を、法務局公式サイトや法務局の登録免許税計算資料の公式情報を元に解説します。
費用を抑えつつ確実に登記を完了させるための知識を身につけられるようになります。
この記事のポイント
- 所有権移転登記の費用相場は20〜40万円（登録免許税10〜30万円＋司法書士報酬5〜10万円＋書類取得費用1〜2万円）
- 登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で計算（売買2.0%、相続0.4%、贈与2.0%）
- 2024年4月から相続登記が義務化（3年以内に登記しないと10万円以下の過料）
- 自分で登記すると司法書士報酬3〜10万円を節約できるが、法律知識と時間が必要
- 住宅ローン利用時や権利関係が複雑な場合は司法書士への依頼が推奨
1. 所有権移転登記とは？なぜ必要なのか
(1) 所有権移転登記の基本的な仕組み
所有権移転登記は、不動産の所有権が移転したことを登記簿に記録する手続きです。不動産売買、相続、贈与等で所有権が移転した場合に必要です。
法務局公式サイトによると、登記権利者（買主等）と登記義務者（売主等）が共同で申請するのが原則です。
(2) 登記しないリスク（第三者に所有権を主張できない）
登記を怠ると、以下のリスクがあります。
- 第三者に所有権を主張できない: 登記がないと、第三者に所有権を主張できない
- 不動産の売却や担保設定ができない: 登記がないと、不動産を売却したり、住宅ローンの担保として抵当権を設定したりできない
(3) 2024年4月から相続登記が義務化（3年以内、過料10万円）
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続取得から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
経過措置:
2027年3月31日までに過去の相続（2024年4月以前）も登記が必要です（3年間の経過措置）。
相続人申告登記:
2024年4月1日から施行された新制度で、相続人の氏名・住所を申告することで一時的に義務を果たしたと認められます。
(4) 売買・相続・贈与の違い
所有権移転登記には、以下の3つのケースがあります。
| ケース | 登録免許税の税率 | 費用負担者 |
|---|---|---|
| 不動産売買 | 2.0%（土地は1.5%に軽減） | 買主が一般的 |
| 相続 | 0.4% | 相続人 |
| 贈与 | 2.0% | 受贈者 |
2. 所有権移転登記費用の内訳：相場は20〜40万円
(1) 登録免許税（10〜30万円）
登録免許税は、不動産登記の際に国に納める税金です。固定資産税評価額×税率で計算します。
(2) 司法書士報酬（5〜10万円）
司法書士報酬は、登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬で、5〜10万円が相場です。
(3) 書類取得費用（1〜2万円）
以下の書類取得費用がかかります。
- 印鑑証明書: 300〜450円/通
- 住民票: 300〜450円/通
- 固定資産税評価証明書: 300〜400円/通
- 登記事項証明書: 600円/通
(4) 費用負担者（不動産売買では買主が一般的）
公益財団法人不動産流通推進センターによると、不動産売買では買主が費用を負担するのが一般的です。相続・贈与では取得者が負担します。
契約書で明記することを推奨します。
3. 登録免許税の計算方法と軽減措置
(1) 計算式：固定資産税評価額×税率
登録免許税は、以下の計算式で算出します。
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率
固定資産税評価額とは、市町村が決定する不動産の評価額で、固定資産税の課税標準であり、登録免許税の計算にも使用されます。
(2) 端数処理：課税標準1000円未満切捨て、税額100円未満切捨て
法務局の登録免許税計算資料によると、以下の端数処理を行います。
- 固定資産税評価額の1000円未満を切り捨て（課税標準）
- 課税標準×税率を計算
- 税額の100円未満を切り捨て
計算例（土地の売買）:
固定資産税評価額：15,234,567円
- 課税標準：15,234,000円（1000円未満切捨て）
- 税額計算：15,234,000円 × 1.5% = 228,510円
- 登録免許税：228,500円（100円未満切捨て）
(3) 税率一覧（売買2.0%、相続0.4%、贈与2.0%）
| ケース | 税率（本則） | 軽減措置適用後 |
|---|---|---|
| 土地の売買 | 2.0% | 1.5%（2026年3月31日まで） |
| 建物の売買（住宅用家屋） | 2.0% | 0.3%（要件あり） |
| 相続 | 0.4% | - |
| 贈与 | 2.0% | - |
(4) 軽減措置（土地売買1.5%、住宅用家屋0.3%、2026年3月31日まで）
土地の売買は、2026年3月31日まで登録免許税が1.5%に軽減されます（本則2.0%）。
住宅用家屋は、一定要件を満たす場合、0.3%に軽減されます。
住宅用家屋の軽減要件:
- 自己居住用の住宅
- 床面積50㎡以上
- 築年数25年以内（耐火建築物以外は20年以内）または新耐震基準適合
(5) 免税措置（相続した土地100万円以下、2025年3月31日まで）
相続した土地が100万円以下の場合、2025年3月31日まで登録免許税が免税されます。
4. 司法書士報酬の相場と自分で登記する選択肢
(1) 司法書士報酬の相場（5〜10万円）
司法書士報酬は、登記手続きの複雑さや不動産の評価額により異なりますが、5〜10万円が相場です。
(2) 自分で登記するメリット（報酬3〜10万円を節約）
自分で登記手続きを行うことで、司法書士報酬3〜10万円を節約できます。
(3) 自分で登記するデメリット（法律知識と時間が必要）
自分で登記する場合、以下のデメリットがあります。
- 法律知識が必要: 登記申請書の作成、必要書類の準備、法務局への提出等、法律知識が必要
- 時間がかかる: 手続きを間違えると、何度も法務局に出向き時間と手間がかかる
- リスクがある: 抵当権設定されている不動産や権利関係が複雑な場合、手続きミスで問題が発生する可能性
(4) 司法書士に依頼すべきケース（住宅ローン利用時、権利関係が複雑）
以下のケースでは、司法書士への依頼が推奨されます。
- 住宅ローン利用時: 金融機関から司法書士への依頼を求められるのが一般的
- 権利関係が複雑: 抵当権設定されている不動産、共有名義、遺産分割協議が必要な相続等
- 時間がない: 自分で手続きする時間がない
5. 手続きの流れと必要書類
(1) ①登記申請書の入手・作成
法務局公式サイトから登記申請書の様式をダウンロードし、記載例を参考に作成します。
(2) ②必要書類の準備（登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産税評価証明書等）
以下の書類を準備します。
売主（登記義務者）側:
- 登記識別情報または登記済権利証
- 印鑑証明書（3ヶ月以内）
- 固定資産税評価証明書
買主（登記権利者）側:
- 住民票
- 印鑑（実印）
(3) ③法務局への提出（売買代金支払い当日が一般的）
売買代金支払い当日に法務局へ登記申請書を提出するのが一般的です。
(4) ④審査と登記完了（1〜2週間）
法務局での審査が完了すると、1〜2週間後に登記が完了します。
(5) オンライン登記の活用
インターネットを利用して登記申請を行う「オンライン登記」も利用可能です。法務局に出向く手間が省けます。
6. まとめ：費用を抑えつつ確実に登記を完了させる
所有権移転登記の費用相場は20〜40万円で、登録免許税（10〜30万円）、司法書士報酬（5〜10万円）、書類取得費用（1〜2万円）が内訳です。
登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で計算し、土地売買は1.5%に軽減（2026年3月31日まで）、相続した土地100万円以下は免税（2025年3月31日まで）の措置があります。
自分で登記すると司法書士報酬3〜10万円を節約できますが、法律知識と時間が必要です。住宅ローン利用時や権利関係が複雑な場合は、司法書士への依頼が推奨されます。
2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。登記を怠ると第三者に所有権を主張できず、不動産の売却や担保設定ができないリスクがあるため、早めに手続きを完了させましょう。詳細は法務局公式サイトや司法書士等の専門家にご相談ください。