住宅ローン借り換えの重要性とよくある失敗：判断ミスで損をしないために
住宅ローンの借り換えを検討する際、「金利が下がって返済額が減るなら良いこと」と単純に考えてしまい、思わぬ失敗をするケースが少なくありません。
この記事では、住宅ローン借り換えでよくある失敗事例、メリット・デメリット、成功する借り換えの条件を、金融機関の公式情報と具体的な事例を元に解説します。
借り換えで損をせず、総返済額を確実に削減するための判断ポイントを理解できるようになります。
この記事のポイント
- 借り換えには諸費用が30万～100万円程度かかるため、諸費用を含めたシミュレーションが必須
- よくある失敗は「審査に通らない」「諸費用の見落とし」「金利選択ミス」「団信の保障低下」
- 借り換えが効果的な目安は「残債1,000万円以上」「残り期間10年以上」「金利差1%以上」だが、金利差1%未満でもメリットがあるケースもある
- 2024年の日銀マイナス金利解除を転換点に、変動金利から固定金利への借り換えを検討するタイミングとなっている
- 借り換えのタイミングは早い方が良く、健康状態悪化で団信に加入できなくなる前の検討が重要
(1) 住宅ローン借り換えを検討すべきタイミング
住宅ローン借り換えは、以下のタイミングで検討すると効果的です。
- 金利が低下したとき: 現在の住宅ローン金利と市場金利を比較し、金利差が1%以上ある場合は借り換えのメリットが大きい
- 残りの返済期間が長いとき: 残り返済期間が10年以上あれば、金利削減効果が長期間続くため、総返済額の削減幅が大きくなる
- 健康状態が良好なうちに: 借り換え時には団信（団体信用生命保険）への再加入が必要。健康状態が悪化すると団信に加入できず、審査に通らない可能性がある
三菱UFJ銀行によると、「残債1,000万円以上」「残り期間10年以上」「金利差1%以上」の3つの条件を満たす場合、借り換えのメリットが大きいとされています。
(2) 2024年の金利環境の変化（日銀のマイナス金利解除の影響）
2024年、日本銀行がマイナス金利政策を解除したことを転換点に、住宅ローンの金利環境は大きな変化を迎えています。
長期金利の上昇により、多くの金融機関が固定金利を引き上げており、変動金利から固定金利への借り換えを検討するタイミングとなっています。
変動金利は現在低金利ですが、将来の金利上昇リスクがあります。金利が0.5%上昇すると、総返済額が約200万円増加するケースもあるため、慎重な判断が必要です。
固定金利への借り換えを検討する場合は、総返済額をシミュレーションして、変動金利のリスクと固定金利の安定性を比較しましょう。
住宅ローン借り換えでよくある失敗事例：審査・諸費用・金利選択
借り換えでよくある失敗事例を5つ紹介します。これらの失敗を避けることで、確実にメリットを得られます。
(1) 審査に通らない失敗（健康状態悪化・転職・他の借入増加）
借り換え時には、新規借り入れと同様に審査に通る必要があります。以下のケースでは審査に不利な影響を与えます。
- 健康状態の悪化: 団信に加入できない場合、収入が十分でも審査に通らない
- 転職: 勤続年数がリセットされ、審査基準を満たさない可能性がある
- 他の借入増加: 自動車ローンや教育ローンなど、他の借入が増えると返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が高くなり、審査に不利
- 収入減少: 転職や事業の不振により収入が減少している場合
SBI新生銀行によると、健康状態の悪化で団信に加入できないケースが失敗事例として多く見られます。
(2) 諸費用を考慮しなかった失敗（30万～100万円の見落とし）
借り換えには、以下の諸費用がかかります。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 融資事務手数料 | 新たな住宅ローンの事務手数料 | 借入額の2.2%（例：3,000万円なら66万円） |
| 保証料 | 保証会社への支払い | 0円～数十万円（金融機関により異なる） |
| 抵当権抹消費用 | 現在の住宅ローンの抵当権を消す登記費用 | 1万～3万円 |
| 抵当権設定費用 | 新たな住宅ローンの抵当権を設定する登記費用 | 借入額の0.4%（例：3,000万円なら12万円） |
| 印紙税 | 契約書に貼る印紙代 | 2万円 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの報酬 | 5万～10万円 |
合計：30万～100万円程度
（出典: 住信SBIネット銀行）
諸費用を考慮せずに金利差だけで判断すると、諸費用が100万円を超えた場合、最終的な負担が増える可能性があります。
借り換えの際は、諸費用を含めたシミュレーションを必ず実施し、トータルでの削減額を確認しましょう。
(3) 金利選択の失敗（変動金利への借り換え後に金利上昇）
変動金利への借り換え後に金利が上昇すると、総返済額が大きくなるリスクがあります。
例：
- 借入額3,000万円、返済期間30年
- 変動金利1.0%で借り換え
- 5年後に金利が1.5%に上昇
- 総返済額が約200万円増加
変動金利は固定金利より低金利ですが、金利上昇リスクがあります。将来の金利環境を慎重に見極める必要があります。
2024年の日銀マイナス金利解除を転換点に、変動金利から固定金利への借り換えを検討するタイミングとなっています。
(4) 団信の保障内容が薄くなる失敗（ガン団信・介護保障の喪失）
現在の住宅ローンに「ガン団信」や「介護保障付きの団信」が付いている場合、借り換え先の団信の保障内容が薄くなる可能性があります。
- ガン団信: がんと診断された場合にローン残債が完済される団信（通常の団信より保障が手厚い）
- 介護保障付き団信: 要介護状態になった場合にローン残債が完済される団信
借り換え前に、現在の団信と借り換え先の団信の保障内容を比較し、保障が薄くならないか確認しましょう。
(5) 借り換えが遅すぎた失敗（残債少・返済期間短でメリット薄）
借り換えが遅すぎると、残債が少ない・返済期間が短い場合、金利削減効果が小さくなります。
例：
- 残債500万円、残り返済期間5年
- 金利差1%で借り換え
- 削減額：約12万円
- 諸費用：50万円
- 結果：諸費用の方が高く、借り換えで損をする
借り換えのタイミングは早い方が良く、残りの返済期間が長いほど金利削減効果が大きくなります。
住宅ローン借り換えのメリットとデメリット：総返済額削減と注意点
借り換えのメリットとデメリットを詳しく解説します。
(1) メリット1：総返済額・月々の返済額の削減
借り換えの最大のメリットは、総返済額・月々の返済額の削減です。
例：
- 借入額3,000万円、残り返済期間25年
- 現在の金利1.5% → 借り換え後0.5%
- 総返済額：約300万円削減
- 月々の返済額：約1万円削減
金利差が大きいほど、削減額も大きくなります。
三菱UFJ銀行によると、金利差1%以上、残債1,000万円以上、残り期間10年以上の場合、借り換えのメリットが大きいとされています。
(2) メリット2：団信の保障充実、リフォーム費用の組み入れ
借り換え時には、以下のメリットもあります。
- 団信の保障充実: ガン団信や介護保障付き団信に加入することで、保障を手厚くできる
- リフォーム費用の組み入れ: 一部の金融機関では、リフォーム費用を住宅ローンに組み入れることができる
団信の保障を充実させることで、万が一の際の家族の負担を軽減できます。
(3) デメリット1：諸費用がかかる（30万～100万円程度）
借り換えには諸費用が30万～100万円程度かかります。諸費用を含めたシミュレーションを実施し、トータルでの削減額を確認することが重要です。
諸費用は住宅ローンに組み込むことも可能ですが、借入額が増えるため、総返済額をシミュレーションして判断しましょう。
(4) デメリット2：審査に通る必要がある
借り換え時には、新規借り入れと同様に審査に通る必要があります。転職・収入減少・健康状態悪化・他の借入増加等により、審査に通らない可能性があります。
審査基準は金融機関により異なるため、複数の金融機関に相談し、審査に通りやすい金融機関を選ぶことが重要です。
(5) デメリット3：住宅ローン控除が受けられなくなるケース
住宅ローン控除は、返済期間10年以上が要件です。借り換えで返済期間が10年未満になると、控除が受けられなくなります。
国税庁の公式サイトによれば、借り換え時に返済期間を短縮する場合は、住宅ローン控除の継続要件を満たすか確認が必要です。
成功する借り換えの条件：金利差・残債・残り期間の目安
借り換えを成功させるための条件を詳しく解説します。
(1) 借り換えが効果的な目安（残債1,000万円以上、残り期間10年以上、金利差1%以上）
三菱UFJ銀行によると、以下の3つの条件を満たす場合、借り換えのメリットが大きいとされています。
| 条件 | 目安 |
|---|---|
| 残債 | 1,000万円以上 |
| 残り期間 | 10年以上 |
| 金利差 | 1%以上 |
これらの条件を満たす場合、諸費用を差し引いても総返済額を削減できる可能性が高くなります。
(2) 金利差1%未満でもメリットがあるケース
金利差が1%未満でも、借入残高や残り返済期間によってはメリットがある場合もあります。
例：
- 残債5,000万円、残り返済期間30年
- 金利差0.5%
- 総返済額：約400万円削減
- 諸費用：100万円
- 結果：約300万円のメリット
諸費用を含めたシミュレーションを実施し、トータルでの削減額を確認することが重要です。
(3) 損益分岐点の計算方法（諸費用を含めたシミュレーション）
借り換えの損益分岐点は、以下の式で計算できます。
総返済額の削減額 - 諸費用 = 最終的なメリット
例：
- 総返済額の削減額：300万円
- 諸費用：100万円
- 最終的なメリット：200万円
金融機関の公式サイトでシミュレーションツールが提供されているため、複数の金融機関でシミュレーションを実施し、最も削減額が大きい金融機関を選びましょう。
(4) 変動金利から固定金利への借り換えのメリット・デメリット
変動金利から固定金利への借り換えは、将来の金利上昇リスクを回避できるメリットがあります。
メリット：
- 金利上昇リスクを回避できる
- 総返済額が確定し、返済計画が立てやすい
デメリット：
- 固定金利は変動金利より高い
- 金利が下がった場合、固定金利の方が総返済額が高くなる可能性がある
2024年の日銀マイナス金利解除を転換点に、変動金利から固定金利への借り換えを検討するタイミングとなっています。総返済額をシミュレーションして、変動金利のリスクと固定金利の安定性を比較しましょう。
住宅ローン借り換えの手順と注意点：審査・団信・諸費用
借り換えの基本的な手順と注意点を解説します。
(1) 借り換えの基本的な手順（金融機関の選定→審査→契約→実行）
借り換えの基本的な手順は以下の通りです。
- 金融機関の選定: 複数の金融機関の金利・諸費用を比較し、シミュレーションを実施
- 審査申込: 必要書類（源泉徴収票、物件資料、現在の住宅ローンの残高証明書等）を提出
- 審査: 収入・勤続年数・健康状態・返済負担率等を審査
- 契約: 審査に通過したら、契約書を締結
- 実行: 新たな住宅ローンで現在の住宅ローンを完済し、抵当権を設定
(2) 審査に通るための条件（収入・勤続年数・健康状態等）
借り換えの審査では、以下の条件が重視されます。
- 収入: 安定した収入があること（年収400万円以上が目安）
- 勤続年数: 同じ勤務先で1年以上勤務していること（金融機関により異なる）
- 健康状態: 団信に加入できる健康状態であること
- 返済負担率: 年収に占める年間返済額の割合が35%以下であること（住宅ローン以外の借入も含む）
審査基準は金融機関により異なるため、複数の金融機関に相談し、審査に通りやすい金融機関を選ぶことが重要です。
(3) 団信への再加入と保障内容の確認
借り換え時には、団信への再加入が必要です。以下のポイントを確認しましょう。
- 健康状態: 団信に加入できる健康状態か確認（健康診断の結果、既往症の有無等）
- 保障内容: 現在の団信と借り換え先の団信の保障内容を比較（ガン団信、介護保障付き団信等）
- 保険料: 団信の保険料が金利に含まれるか、別途支払うか確認
現在の団信の保障内容が手厚い場合、借り換え先の団信の保障が薄くならないか慎重に確認しましょう。
(4) 諸費用の内訳（事務手数料・保証料・登記関連費用・印紙税等）
借り換えの諸費用は、以下の通りです。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 融資事務手数料 | 新たな住宅ローンの事務手数料 | 借入額の2.2%（例：3,000万円なら66万円） |
| 保証料 | 保証会社への支払い | 0円～数十万円（金融機関により異なる） |
| 抵当権抹消費用 | 現在の住宅ローンの抵当権を消す登記費用 | 1万～3万円 |
| 抵当権設定費用 | 新たな住宅ローンの抵当権を設定する登記費用 | 借入額の0.4%（例：3,000万円なら12万円） |
| 印紙税 | 契約書に貼る印紙代 | 2万円 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの報酬 | 5万～10万円 |
合計：30万～100万円程度
（出典: 住信SBIネット銀行）
諸費用は金融機関により大きく異なるため、複数の金融機関を比較して総返済額で判断することを推奨します。
(5) 住宅ローン控除の継続要件（返済期間10年以上）
住宅ローン控除を受けている場合、借り換えで返済期間が10年未満になると控除が受けられなくなります。
国税庁の公式サイトによれば、借り換え時に返済期間を短縮する場合は、住宅ローン控除の継続要件を満たすか確認が必要です。
控除が受けられなくなると、税負担が増えるため、総返済額のシミュレーションに含めて判断しましょう。
まとめ：失敗しない住宅ローン借り換えの判断ポイント
住宅ローン借り換えは、総返済額を削減できる有効な手段ですが、諸費用・審査・金利選択・団信の保障内容など、注意すべきポイントが多くあります。
借り換えが効果的な目安は「残債1,000万円以上」「残り期間10年以上」「金利差1%以上」ですが、金利差1%未満でもメリットがある場合もあります。諸費用を含めたシミュレーションを必ず実施し、トータルでの削減額を確認しましょう。
2024年の日銀マイナス金利解除を転換点に、変動金利から固定金利への借り換えを検討するタイミングとなっています。将来の金利環境を慎重に見極め、複数の金融機関でシミュレーションを実施してから判断しましょう。
信頼できる金融機関やファイナンシャルプランナーに相談しながら、無理のない返済計画を立てることをお勧めします。