住宅ローンの無理のない返済比率は？年収別の目安と計算方法を解説

住宅ローンの返済比率とは何か

住宅購入を検討する際、「年収に対してどの程度のローン返済額が適正か」と悩む方は少なくありません。返済比率（返済負担率）は、年収に占める年間返済額の割合を示す重要な指標で、無理のない借入計画を立てるための基準となります。

この記事では、住宅ローンの無理のない返済比率について、三井住友銀行やみずほ銀行の情報を元に解説します。

初めて住宅ローンを組む方でも、年収別の適正な返済額を正確に把握し、無理のない借入計画を立てられるようになります。

この記事のポイント

• 金融機関の審査基準は返済比率30～35%だが、理想的な返済比率は手取り収入の20～25%
• フラット35の基準は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下
• 返済比率には住宅ローンだけでなく、自動車ローンやクレジットカードのリボ払いなども含まれる
• 審査金利と適用金利の違いにより、実際の返済比率が想定より高くなる場合がある

金融機関の審査基準と理想的な返済比率

(1) 金融機関の審査基準（30～35％）

多くの金融機関では、返済比率30～35%を審査基準としています。これは、「借入可能な上限」を示す基準であり、実際に無理なく返済できる額とは別です。

金融機関の審査基準

金融機関	返済比率の基準
メガバンク	30～35%
地方銀行	30～35%
フラット35	年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下

（出典: 三井住友銀行、みずほ銀行）

ただし、審査基準を満たしているからといって、無理なく返済できるわけではありません。

(2) 理想的な返済比率（手取り収入の20～25％）

実際に無理なく返済できる返済比率は、手取り収入の20～25%が目安です。金融機関の審査基準（30～35%）は額面年収ベースですが、理想比率は手取り収入ベースで考える必要があります。

理想的な返済比率

• 審査基準: 額面年収の30～35%（借入可能な上限）
• 理想的な返済比率: 手取り収入の20～25%（無理なく返済できる目安）

（出典: 三井住友銀行）

計算例

年収500万円の場合：

• 手取り収入: 約400万円（額面の約8割）
• 理想的な年間返済額: 80万～100万円（手取りの20～25%）
• 月額返済額: 約6.7万～8.3万円

金融機関の審査基準（30%）では年間150万円（月額12.5万円）まで借入可能ですが、無理のない返済のためには手取りの20～25%に抑えることを推奨します。

(3) フラット35の返済比率基準

住宅金融支援機構のフラット35は、返済比率の基準を明確に公表しています。

フラット35の返済比率基準

年収	返済比率の基準
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

（出典: みずほ銀行）

フラット35の基準は審査の上限を示すものであり、実際の家計状況に応じた余裕のある設定が重要です。

返済比率の計算方法と注意点

(1) 基本的な計算方法

返済比率は以下の式で計算します。

返済比率の計算式

返済比率（%）= 年間返済額 ÷ 年収 × 100

計算例

年収500万円、年間返済額100万円の場合：

返済比率 = 100万円 ÷ 500万円 × 100 = 20%

（出典: SUUMO）

(2) 住宅ローン以外の借入の扱い

返済比率を計算する際は、住宅ローンだけでなく、すべての借入の返済額を合計する必要があります。

含めるべき借入

• 自動車ローン
• カードローン
• クレジットカードのリボ払い・分割払い
• 奨学金
• 携帯電話の分割払い

（出典: 三井住友銀行）

計算例

年収500万円、住宅ローン年間返済額90万円、自動車ローン年間返済額30万円の場合：

年間返済額合計 = 90万円 + 30万円 = 120万円
返済比率 = 120万円 ÷ 500万円 × 100 = 24%

既存借入がある場合、返済比率が高くなるため、申込前に完済または減額することを推奨します。

(3) 審査金利と適用金利の違い

金融機関が返済比率を計算する際に使用する「審査金利」は、実際の「適用金利」より高く設定されています。

審査金利と適用金利の違い

項目	内容
審査金利	返済比率を計算する際に使用する金利（実際より高め）
適用金利	実際にローンを組む際に適用される金利（審査金利より低い）

（出典: 三菱UFJ銀行）

例

• 適用金利: 年0.5%（実際の金利）
• 審査金利: 年3.0%（審査時の計算に使用）

審査金利で計算すると、実際の返済額より高い金額で審査されるため、金利上昇リスクを考慮した審査が行われます。このため、実際の返済比率は想定より低くなる場合がありますが、将来的な金利上昇に備えて余裕を持った設定が重要です。

年収別の無理のない返済額シミュレーション

(1) 年収300万～500万円の場合

年収300万～500万円の場合、手取り収入の20～25%で計算すると、以下の返済額が目安となります。

年収別の無理のない返済額（手取りの20～25%）

年収	手取り収入（約8割）	理想的な年間返済額	月額返済額
300万円	240万円	48万～60万円	4万～5万円
400万円	320万円	64万～80万円	5.3万～6.7万円
500万円	400万円	80万～100万円	6.7万～8.3万円

（出典: SUUMO）

年収400万円の具体例

• 手取り収入: 約320万円
• 理想的な月額返済額: 5.3万～6.7万円
• 35年ローン、金利0.5%の場合の借入可能額: 約1,900万～2,400万円

(2) 年収600万～700万円の場合

年収600万～700万円の場合、手取り収入の20～25%で計算すると、以下の返済額が目安となります。

年収別の無理のない返済額（手取りの20～25%）

年収	手取り収入（約8割）	理想的な年間返済額	月額返済額
600万円	480万円	96万～120万円	8万～10万円
700万円	560万円	112万～140万円	9.3万～11.7万円

年収600万円の具体例

• 手取り収入: 約480万円
• 理想的な月額返済額: 8万～10万円
• 35年ローン、金利0.5%の場合の借入可能額: 約2,900万～3,600万円

(3) 家族構成・生活費による調整

理想的な返済比率は、家族構成や生活費により調整が必要です。

家族構成別の調整

• 単身・夫婦のみ: 手取りの25%まで可能
• 子ども1～2人: 手取りの20～22%が目安
• 子ども3人以上: 手取りの18～20%が目安

将来の支出増加を考慮

• 子どもの教育費（大学進学で年間100万円以上）
• 病気・介護費用
• 収入減少（転職・退職等）

（出典: 三菱UFJ銀行）

返済期間中（数十年）には想定外の支出が生じる可能性があるため、余裕を持った設定が重要です。

返済比率を適正に保つための対策

(1) 頭金を増やす

頭金を増やすことで、借入額を減らし、返済比率を下げることができます。

頭金の目安

• 理想的な頭金: 物件価格の20%以上
• 最低限の頭金: 物件価格の10%

例

物件価格3,000万円の場合：

• 頭金20%（600万円）→ 借入額2,400万円
• 頭金10%（300万円）→ 借入額2,700万円

頭金を増やすことで、月々の返済額が減り、返済比率を適正に保ちやすくなります。

(2) 返済期間を延長する

返済期間を延長することで、月々の返済額を減らし、返済比率を下げることができます。

返済期間別の月額返済額の違い

借入額3,000万円、金利0.5%の場合：

返済期間	月額返済額	総利息額
25年	約10.6万円	約192万円
30年	約9.0万円	約231万円
35年	約7.8万円	約270万円

ただし、返済期間を延ばすと総利息額が増えるため、無理のない範囲で短めに設定することを推奨します。

(3) 既存借入を削減する

自動車ローンやクレジットカードのリボ払いなどの既存借入を削減することで、返済比率を下げることができます。

削減の優先順位

1. カードローン（金利が高く、返済比率への影響が大きい）
2. 自動車ローン
3. クレジットカードのリボ払い
4. 携帯電話の分割払い

既存借入を完済または減額することで、住宅ローンの借入可能額が増え、返済比率を適正に保ちやすくなります。

まとめ：無理のない住宅ローン計画の立て方

住宅ローンの理想的な返済比率は、手取り収入の20～25%が目安です。金融機関の審査基準（30～35%）は借入可能な上限であり、実際に無理なく返済できる額とは別です。

返済比率には、住宅ローンだけでなく、自動車ローンやクレジットカードのリボ払いなどの既存借入も含まれます。審査金利と適用金利の違いにより、実際の返済比率が想定より高くなる場合があるため、余裕を持った設定が重要です。

年収別の無理のない返済額を参考に、家族構成や生活費、将来の支出増加を考慮した借入計画を立てましょう。返済比率を適正に保つためには、頭金を増やす、返済期間を調整する、既存借入を削減するなどの対策が有効です。

返済計画に不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談しながら、無理のない住宅ローン計画を立てましょう。