住宅ローン審査の「厳しさ」を理解すべき理由
住宅ローンを申し込む際、「どの銀行の審査が厳しいのか」「自分は審査に通るか不安」といった疑問を抱く方は少なくありません。
この記事では、住宅ローン審査の「厳しさ」を具体的に定義し、銀行タイプ別（メガバンク、ネット銀行、フラット35、地方銀行等）の審査傾向を、SBI新生銀行公式サイトやダイヤモンド不動産研究所の調査データを元に解説します。
年収や勤続年数に不安がある方でも、自分に合った住宅ローンを選べるようになります。
この記事のポイント
- 住宅ローン審査の「厳しさ」は、年収倍率・返済負担率・勤続年数等の基準で判断される
- メガバンクは勤続年数・会社規模・信用情報を厳格に審査する傾向
- ネット銀行は勤続年数が短くても年収や返済能力を重視し、比較的柔軟な審査を行う
- フラット35は年収・勤続年数の明確な制限がなく、個人事業主や勤続年数が短い人でも申し込みやすい
- 頭金を増やす、信用情報を改善する、複数の金融機関に並行申込することで審査通過の可能性を高められる
(1) 銀行によって審査基準が大きく異なる理由
住宅ローンの審査基準は、各金融機関が独自に設定しています。
これは、金融機関ごとにリスク管理の方針、収益目標、顧客ターゲットが異なるためです。
例えば、メガバンクは大企業の従業員や高年収者をターゲットとし、厳格な審査を行う傾向があります。一方、ネット銀行は店舗を持たないため人件費が抑えられ、幅広い顧客層に対して柔軟な審査を行う傾向があります。
GRO-BELラボによると、「審査が甘い住宅ローンは存在しない」とされており、すべての金融機関で厳正な審査が行われます。ただし、審査基準の違いにより、ある銀行で落ちても別の銀行では通る可能性があります。
(2) 「審査が厳しい」=「悪い」ではない真実
審査が厳しい住宅ローンは、一般的に金利が低く設定されています。
これは、金融機関の利益が少ないため、貸し倒れリスクを最小化する必要があるためです。
逆に、金利が高めの住宅ローンは、金利が低いローンに比べて審査基準が緩めの傾向があります。これは、金利で収益を確保できるため、多少リスクの高い顧客にも融資できるからです。
つまり、「審査が厳しい」=「悪い」ではなく、金利と審査難易度にはトレードオフがあることを理解することが重要です。
住宅ローン審査で見られる主要基準と「厳しさ」の定義
(1) 完済時年齢と健康状態（団信加入）
SBI新生銀行公式サイトおよび池田泉州銀行によると、完済時年齢と健康状態は審査の重要項目です。
| 項目 | 金融機関の重視度 | 一般的な基準 |
|---|---|---|
| 完済時年齢 | 98.5%が重視 | 80歳未満 |
| 健康状態（団信加入） | 96.6%が重視 | 団信に加入できること |
（出典: 住宅金融支援機構「住宅ローンに関する調査」）
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン返済中に借入者が死亡・高度障害状態になった場合、残債が保険金で返済される保険です。健康状態に不安がある場合、団信に加入できず審査に落ちることがあります。
(2) 年収と返済負担率（35%基準）
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合です。
一般的に、返済負担率35%以下が基準とされており、これを超えると審査に通りにくくなります。
計算例:
- 年収500万円の場合、年間返済額は175万円（月約14.6万円）以下が目安
- 年収400万円の場合、年間返済額は140万円（月約11.7万円）以下が目安
他のローン（自動車ローン、教育ローン等）も含めて返済負担率を計算するため、複数のローンがある場合は注意が必要です。
(3) 勤続年数と雇用形態
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、勤続年数の基準は銀行により大きく異なります。
| 銀行タイプ | 勤続年数の基準 |
|---|---|
| メガバンク | 3年以上が多い |
| ネット銀行 | 1年程度でも可 |
| 地方銀行 | 個別判断（1年以上が目安） |
| フラット35 | 明確な制限なし |
勤続年数が短い場合や個人事業主の場合は、フラット35や地方銀行が審査に通りやすい傾向があります。
(4) 信用情報（クレジットヒストリー）
信用情報とは、クレジットカードやローンの利用・返済履歴のことです。
延滞があると審査に悪影響を及ぼすため、事前に信用情報を確認することが重要です。
信用情報の確認方法:
- CIC（シー・アイ・シー）: クレジットカードの信用情報機関
- JICC（日本信用情報機構）: 消費者金融の信用情報機関
- 全国銀行個人信用情報センター: 銀行ローンの信用情報機関
オンラインまたは郵送で開示請求が可能です（手数料1,000円程度）。
(5) 物件の担保価値
住宅ローンは物件を担保として融資されるため、物件の担保価値も審査に影響します。
築年数が古い物件や、再建築不可の物件等は担保価値が低く評価され、審査に通りにくくなる場合があります。
銀行タイプ別の審査傾向とその違い
(1) メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）の審査特性
メガバンクは、以下の特徴があります。
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 審査の厳しさ | 厳格（勤続年数・会社規模・信用情報を重視） |
| 金利 | 中程度（変動金利0.345%～0.725%程度） |
| 対象顧客 | 大企業の従業員、高年収者 |
| メリット | 店舗が多く対面相談が可能、ブランド力 |
（出典: 各銀行公式サイト、2025年12月時点）
メガバンクは審査が厳しい反面、金利は比較的低く、店舗での相談が可能なため、安定した収入と勤続年数がある人にはおすすめです。
(2) ネット銀行（SBI新生・PayPay・auじぶん等）の審査特性
ネット銀行は、以下の特徴があります。
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 審査の厳しさ | 比較的柔軟（勤続年数が短くても年収や返済能力を重視） |
| 金利 | 低い（変動金利0.219%～0.380%程度） |
| 対象顧客 | 幅広い顧客層（会社規模を問わない） |
| メリット | 金利が低い、手続きがオンラインで完結 |
（出典: 各銀行公式サイト、2025年12月時点）
リクルートによると、ネット銀行は勤続年数や会社規模を重視しない傾向があり、スタートアップ企業の従業員や勤続年数が短い人でも審査に通りやすいとされています。
ただし、金利が低いネット銀行ほど審査は厳しめになる傾向があります。
(3) フラット35の審査基準と柔軟性
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型住宅ローンです。
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 審査の厳しさ | 比較的柔軟（年収・勤続年数の明確な制限なし） |
| 金利 | やや高め（固定金利3.200%前後） |
| 対象顧客 | 個人事業主、勤続年数が短い人、派遣社員等 |
| メリット | 全期間固定金利で返済計画が立てやすい、団信加入は任意 |
（出典: 住宅金融支援機構公式サイト、2025年12月時点）
フラット35は年収基準や勤続年数の明確な制限がないため、個人事業主や勤続年数が短い人でも申し込みやすいです。ただし、物件の技術基準（耐震性、断熱性等）があり、適合しない物件は融資を受けられません。
(4) 地方銀行・信用金庫の個別対応型審査
地方銀行・信用金庫は、地域密着型の金融機関です。
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 審査の厳しさ | 個別判断（メガバンクより柔軟な対応） |
| 金利 | 中程度 |
| 対象顧客 | 地域の住民、地元企業の従業員 |
| メリット | 個別の状況を細かく考慮した審査 |
SUUMOによると、地方銀行は勤続年数や年収が基準に満たなくても、地元企業の従業員であれば柔軟に審査する傾向があります。
(5) 金利と審査難易度のトレードオフ
金利と審査難易度には、以下のような関係があります。
- 金利が低い: 審査が厳しめ（金融機関の利益が少ないため、貸し倒れリスクを最小化）
- 金利が高い: 審査が柔軟（金利で収益を確保できるため、多少リスクの高い顧客にも融資可能）
審査に不安がある場合は、金利が高めの住宅ローンも検討することで、審査通過の可能性を高められます。
審査に通りやすくするための具体的な対策
(1) 頭金を増やして借入額を減らす
頭金が多いほど借入額が減り、返済負担率が下がるため、審査に通りやすくなります。
例:
- 物件価格5,000万円、頭金0円の場合: 借入額5,000万円、返済負担率35%
- 物件価格5,000万円、頭金1,000万円の場合: 借入額4,000万円、返済負担率28%
頭金を20%程度用意できると、審査通過の可能性が大幅に高まります。
(2) 信用情報を事前にチェックし延滞を解消
信用情報に延滞がある場合、審査に悪影響を及ぼします。
対策:
- CIC・JICC・全国銀行個人信用情報センターで信用情報を開示請求
- 延滞がある場合は速やかに解消
- クレジットカードの支払いを延滞しない
信用情報の延滞記録は5年間残るため、過去の延滞がある場合でも、現在の返済状況が良好であれば審査に通る可能性があります。
(3) ペアローンや収入合算で返済能力をアップ
夫婦共働きの場合、ペアローンや収入合算を利用することで、返済能力をアップできます。
| 方法 | 仕組み | メリット |
|---|---|---|
| ペアローン | 夫婦それぞれが住宅ローンを契約 | 借入可能額が増える、住宅ローン控除を2人分受けられる |
| 収入合算 | 配偶者の収入を合算して審査 | 借入可能額が増える、ペアローンより手続きが簡単 |
ペアローンや収入合算を利用することで、年収が低めでも審査に通りやすくなります。
(4) 複数の金融機関に並行して申し込む
審査基準は金融機関により異なるため、複数の金融機関に並行して申し込むことで、承認の可能性を高められます。
おすすめの組み合わせ:
- メガバンク（三菱UFJ等） + ネット銀行（SBI新生等） + フラット35
- 地方銀行 + ネット銀行 + フラット35
事前審査は複数同時に申し込んでも問題ありません。ただし、本審査は1社ずつ進めることをおすすめします。
(5) 金利が高めの住宅ローンも検討する
金利が高めの住宅ローンは、審査基準が緩めの傾向があります。
審査に不安がある場合は、金利が高めの住宅ローンも検討し、審査通過後に借り換えを検討するという方法もあります。
審査に落ちた場合の対処法と次の一手
(1) 審査に落ちる典型的な理由の分析
池田泉州銀行によると、審査に落ちる典型的な理由は以下の通りです。
- 信用情報の延滞: クレジットカードやローンの延滞記録
- 返済負担率の超過: 年収に対する返済額が35%を超えている
- 勤続年数の不足: 勤続年数が1年未満
- 健康状態: 団信に加入できない
- 物件の担保価値不足: 築年数が古い、再建築不可等
審査に落ちた理由を分析し、改善可能な項目を改善することが重要です。
(2) 審査基準が異なる金融機関への再申込
ある銀行で落ちても別の銀行では通る可能性があるため、審査基準が異なる金融機関に再申込することをおすすめします。
例:
- メガバンクで落ちた場合 → ネット銀行やフラット35に申し込む
- ネット銀行で落ちた場合 → 地方銀行やフラット35に申し込む
(3) フラット35への切り替え検討
フラット35は年収・勤続年数の明確な制限がないため、他の金融機関で審査に落ちた場合でも通る可能性があります。
団信加入は任意のため、健康状態に不安がある場合にも有力な選択肢です。
(4) 借入額・物件の見直し
審査に通らない場合は、借入額を減らす、または物件を見直すことも検討が必要です。
- 借入額を減らす: 頭金を増やす、物件価格を下げる
- 物件を見直す: 担保価値の高い物件（築浅、駅近等）を選ぶ
まとめ：自分に合った住宅ローンの選び方
(1) 年収・勤続年数別のおすすめ銀行タイプ
自分の状況に合った銀行タイプを選ぶことが重要です。
| 状況 | おすすめ銀行タイプ |
|---|---|
| 高年収・大企業・勤続年数3年以上 | メガバンク、ネット銀行 |
| 中年収・中小企業・勤続年数1-3年 | ネット銀行、地方銀行 |
| 低年収・勤続年数1年未満・個人事業主 | フラット35、地方銀行 |
| 健康状態に不安 | フラット35（団信任意） |
これらの傾向を参考に、複数の金融機関に並行して申し込むことをおすすめします。
(2) 事前審査と本審査の流れと注意点
住宅ローンの審査は、事前審査（仮審査）と本審査の2段階で進みます。
| 段階 | 内容 | 期間 | 必要書類 |
|---|---|---|---|
| 事前審査 | 簡易的な審査 | 1週間程度 | 年収・勤続年数・信用情報等 |
| 本審査 | 詳細な審査 | 2週間程度 | 源泉徴収票、住民票、物件資料、団信審査等 |
事前審査通過後でも本審査で落ちることがあるため、事前審査通過を「内定」程度に考え、本審査完了まで慎重に進めることが重要です。
(3) 専門家（FP・銀行担当者）への相談の重要性
住宅ローン選びは、個人の返済能力や将来設計に大きく影響します。
以下の専門家への相談をおすすめします。
- ファイナンシャルプランナー（FP）: 返済計画の設計、家計の見直し
- 銀行担当者: 審査基準の詳細、金利優遇条件の確認
- 不動産会社: 物件の担保価値、購入手続きのサポート
専門家に相談することで、自分に合った住宅ローンを選び、審査通過の可能性を高めることができます。
まとめ
住宅ローン審査の「厳しさ」は、年収倍率・返済負担率・勤続年数等の基準で判断されます。メガバンクは勤続年数・会社規模・信用情報を厳格に審査し、ネット銀行は比較的柔軟な審査を行い、フラット35は年収・勤続年数の明確な制限がなく申し込みやすいという傾向があります。
頭金を増やす、信用情報を改善する、複数の金融機関に並行申込することで、審査通過の可能性を高められます。
審査に不安がある場合は、SBI新生銀行公式サイトや住宅金融支援機構等の公式サイトで最新の審査基準を確認し、専門家（ファイナンシャルプランナー、銀行担当者等）への相談をおすすめします。