マンション耐用年数の基礎知識：法定耐用年数と実際の寿命の違い
マンション購入や売却を検討する際、「マンションは何年住めるのか」「法定耐用年数の47年を過ぎたら建て替えが必要なのか」といった疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、マンションの法定耐用年数、物理的寿命、経済的寿命の違いを明確にし、築年数と住宅ローン・資産価値の関係を解説します。国土交通省の公式データや税制情報を元に、正確な知識を提供します。
中古マンション購入やマンション投資を検討する方でも、耐用年数を正しく理解し、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- マンションの法定耐用年数（47年）は税制上の減価償却期間であり、実際の寿命とは異なる
- 物理的寿命は117年（国土交通省研究データ）だが、経済的理由で平均68年で建て替えられている
- 中古マンション購入時の住宅ローンは「法定耐用年数47年－築年数」で借入期間が制限される場合がある
- 築30年のマンションなら住宅ローンは17年間しか組めない可能性があるため、資金計画に注意が必要
- 適切なメンテナンス（大規模修繕、外装仕上げ等）により、マンションの寿命を大幅に延ばすことができる
(1) なぜ耐用年数の理解が重要なのか
マンションの耐用年数を正しく理解することは、以下の理由で重要です。
- 住宅ローンの借入期間: 築年数が古いほど借入期間が短くなり、返済計画に影響する
- 資産価値の評価: 築年数が経過すると資産価値が下がり、売却時の価格に影響する
- 管理費・修繕積立金: 築年数が経過すると値上がりする可能性があり、ランニングコストが増加する
- 投資判断: 減価償却の計算により、投資物件の収益性を評価できる
(2) 本記事で解説する3つの耐用年数
本記事では、以下の3つの耐用年数を解説します。
- 法定耐用年数: 税制上の減価償却期間（RC造47年）
- 物理的寿命: 建物が物理的に使用可能な期間（117年）
- 経済的寿命: 建物が経済的に価値を持つ期間（40～50年、平均68年）
これらの違いを理解することが、マンション選びの第一歩です。
マンションの法定耐用年数とは？税制上の47年の意味
法定耐用年数は、税制上の基準であり、実際の建物の寿命を示すものではありません。ここでは、法定耐用年数の定義と用途を解説します。
(1) 法定耐用年数の定義と用途
法定耐用年数とは、税制上、建物の減価償却期間を算定する基準年数です。国税庁が定めており、不動産投資や事業用建物の経費計上に使用されます。
法定耐用年数は、建物が物理的に使用できる期間を示すものではなく、あくまで税務上の目安です。
(2) 構造別の法定耐用年数（RC造47年、SRC造47年、鉄骨造34年）
構造別の法定耐用年数は以下の通りです。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 47年 |
| SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造） | 47年 |
| 鉄骨造（重量鉄骨） | 34年 |
| 木造 | 22年 |
（出典: 国税庁の耐用年数表）
一般的な分譲マンションはRC造またはSRC造のため、法定耐用年数は47年です。この基準は1998年の税制改正で確定し、2025年時点でも変更されていません。
(3) 減価償却との関係
減価償却とは、建物の取得価格を法定耐用年数で分割し、毎年経費として計上する会計処理です。
例: 4,700万円の新築RC造マンション（土地を除く建物価格）
減価償却費（年間） = 4,700万円 ÷ 47年 = 100万円
法定耐用年数を過ぎると、減価償却が終了し、建物の税務上の価値がゼロになります。しかし、物理的には住み続けることが可能です。
(4) 中古マンションの耐用年数計算方法
中古マンションの耐用年数は、以下の計算式で求めます。
計算式:
（法定耐用年数47年－築年数）＋築年数×20%、または法定耐用年数×20%（9年）のいずれか長い方
例: 築30年のRC造マンション
（47－30）＋30×20% = 17 + 6 = 23年
この計算式は、減価償却の残存期間を算定する際に使用されます。
マンションの実際の寿命：物理的寿命117年と経済的寿命68年
法定耐用年数とは別に、マンションには「物理的寿命」と「経済的寿命」があります。
(1) 物理的寿命117年の根拠（国土交通省研究データ）
国土交通省の研究データによると、RC造マンションの物理的寿命は117年と推定されています。これは、建物が構造的に安全に使用できる期間を示しています。
適切なメンテナンス（大規模修繕、外装仕上げ、防水工事等）を実施することで、100～200年住むことも可能です。
（出典: ゼロリノベジャーナル）
(2) 経済的寿命40～50年・平均68年の理由
経済的寿命とは、建物が経済的に価値を持つ期間を指します。RC造マンションの経済的寿命は40～50年とされ、実際には平均68年で建て替えられています。
建て替えの理由は、以下の通りです。
- 設備の老朽化（配管、電気設備等）
- 耐震基準の不適合（旧耐震基準の建物）
- 修繕費用が高額になる
- 建て替えによる資産価値向上
物理的には住めるが、経済的理由で建て替えられるケースが多いのが実情です。
(3) 適切なメンテナンスで寿命は延びる
マンションの寿命を延ばすには、適切なメンテナンスが不可欠です。
主要なメンテナンス:
- 大規模修繕: 12～15年周期で外壁、屋根、共用部を修繕
- 防水工事: 屋上・バルコニーの防水層を定期的に補修
- 配管更新: 給排水管の劣化に応じて交換
国土交通省の研究では、適切な管理により150年以上住めるマンションも存在することが確認されています。
耐用年数と住宅ローン・資産価値の関係
耐用年数は、住宅ローンの借入期間や資産価値に直接影響します。
(1) 住宅ローンの借入期間制限（法定耐用年数－築年数）
金融機関は、中古マンション購入時の住宅ローンの借入期間を「法定耐用年数47年－築年数」で設定することがあります。
(2) 築30年マンションのローン事例（17年間の制限）
築30年のRC造マンションを購入する場合、住宅ローンの借入期間は以下のように制限される可能性があります。
借入期間 = 47年 － 30年 = 17年
一般的な住宅ローンは35年ですが、築年数が古いと借入期間が短くなり、月々の返済額が増加します。
（出典: イエウール）
例: 3,000万円を借入（金利1.5%）
- 35年ローン: 月々の返済額 約9.2万円
- 17年ローン: 月々の返済額 約17.0万円
借入期間が短いと、月々の返済負担が大幅に増加します。
(3) 耐用年数が資産価値に与える影響
築年数が経過すると、マンションの資産価値は下がります。一般的に、築20年までは急激に下落し、その後は緩やかに減少します。
法定耐用年数（47年）を超えると、金融機関の融資が受けにくくなるため、資産価値がさらに下がる可能性があります。
(4) 管理費・修繕積立金の値上がりリスク
築年数が経過すると、以下の費用が増加する傾向があります。
- 管理費: 共用部の清掃、エレベーター保守等の費用
- 修繕積立金: 大規模修繕に備えて毎月積み立てる費用
特に修繕積立金は、築年数が経過すると段階的に値上がりすることが多く、ランニングコストが増加します。
築年数別の注意点と長寿命マンションの選び方
築年数別の注意点と、長寿命マンションを見極めるポイントを解説します。
(1) 築10年未満：新築同様だが購入価格に注意
築10年未満のマンションは、設備が新しく、大規模修繕の心配もありません。ただし、購入価格が高いため、資金計画を慎重に検討する必要があります。
(2) 築10～30年：大規模修繕の実施状況を確認
築10～30年のマンションは、購入価格と築年数のバランスが良い時期です。ただし、以下の点を確認することが重要です。
- 大規模修繕の実施状況（12～15年周期で実施されているか）
- 修繕積立金の残高（十分な積立があるか）
- 管理組合の運営状況（適切に管理されているか）
(3) 築30年以上：住宅ローン制限と修繕積立金を重視
築30年以上のマンションは、住宅ローンの借入期間が制限される可能性があります。また、修繕積立金の値上がりリスクも高いため、以下の点を確認しましょう。
- 住宅ローンの借入可能期間（金融機関に事前確認）
- 修繕積立金の残高と値上がり予定
- 耐震基準（1981年以降の新耐震基準か）
(4) 長寿命マンションを見極める2つのポイント
長寿命マンションを見極めるには、以下の2つのポイントが重要です。
ポイント1: 管理状況の確認
管理組合がしっかり機能しており、定期的な大規模修繕が実施されているかを確認します。
ポイント2: 修繕履歴の確認
過去の修繕履歴（外壁補修、防水工事、配管更新等）を確認し、適切なメンテナンスが行われているかを判断します。
まとめ：耐用年数を正しく理解してマンション選びに活かす
マンションの法定耐用年数（47年）は税制上の減価償却期間であり、実際の建物の寿命とは異なります。物理的には117年住むことが可能ですが、経済的理由で平均68年で建て替えられています。
中古マンション購入時は、住宅ローンの借入期間が「法定耐用年数47年－築年数」で制限される可能性があるため、資金計画を事前に確認することが重要です。
適切なメンテナンスが実施されているマンションを選ぶことで、長期間快適に住み続けることができます。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、耐用年数を正しく理解してマンション選びに活かしてください。