マンションとアパートの違いを知る重要性
賃貸物件を探す際、「マンションとアパートの違いは何か」「どちらを選ぶべきか」「家賃や設備にどのような違いがあるのか」など、様々な疑問が生まれるのではないでしょうか。
この記事では、マンションとアパートの法律上の定義、建物構造による性能の違い、家賃・管理費の比較、メリット・デメリット、ライフスタイル別の選び方を、SUUMOやHOME'Sの公式情報を元に解説します。
初めて賃貸物件を探す方でも、自分に合った物件を選ぶ基準を持てるようになります。
この記事のポイント
- 法律上の明確な定義はなく、どちらも「共同住宅」として扱われる
- 一般的に木造・軽量鉄骨造がアパート、鉄筋コンクリート造がマンション
- マンションは防音性・セキュリティが高いが家賃も高い、アパートは家賃が安いが防音性が低い傾向
- 管理費はマンションが約5,000円〜1万円、アパートが約3,000円が相場
- 物件名ではなく建物構造を必ず確認し、ライフスタイルと予算に応じて選択する
法律上の定義と一般的な分類基準
マンションとアパートには、実は法律上の明確な定義が存在しません。ここでは、一般的な分類基準を解説します。
(1) 法律上の定義は存在しない
SUUMOによると、アパートとマンションに法律上の明確な定義はありません。
共同住宅としての扱い:
- 建築基準法や消防法では、どちらも「共同住宅」として扱われる
- 不動産会社や物件オーナーが独自に名付けているため、同じような建物でも名称が異なる場合がある
- 木造でも「マンション」を名乗れるため、物件名だけで性能を判断できない
重要な注意点:
- 物件選びでは「マンション」「アパート」という名称ではなく、建物構造を必ず確認すること
- 建物構造が防音性・耐震性・防火性に直結する
(2) 不動産業界での一般的な分類基準
法律上の定義はありませんが、不動産業界では以下のような分類基準が一般的に使われています。
一般的な分類基準:
| 項目 | アパート | マンション |
|---|---|---|
| 建物構造 | 木造・軽量鉄骨造 | RC造・SRC造（鉄筋コンクリート造） |
| 階数 | 2階建てが多い | 3階建て以上が多い |
| 防音性 | 低い傾向 | 高い傾向 |
| セキュリティ | 比較的簡易 | オートロック・防犯カメラ等充実 |
| 家賃 | 比較的安い | 比較的高い |
（出典: SUUMO）
例外も多い:
- 木造3階建てでも「アパート」と呼ばれる場合がある
- RC造2階建てでも「マンション」と呼ばれる場合がある
- あくまで一般的な傾向であり、個別の物件で確認が必要
(3) 建物の高さと階数による違い
建物の高さと階数も、一般的な分類基準の一つです。
階数の目安:
- アパート: 2階建てが多い（1階建て〜3階建て程度）
- マンション: 3階建て以上が多い（高層マンションは15階以上、タワーマンションは20階以上）
高さと性能の関係:
- 高層建築になるほど、耐震性・防火性の高い構造（RC造・SRC造）が必要
- 2階建ての木造アパートは建築コストが安い
建物構造による性能の違い
建物構造は、防音性・耐震性・防火性に大きく影響します。ここでは、主な構造別の特徴を解説します。
(1) RC造・SRC造のマンション（鉄筋コンクリート造）
RC造（鉄筋コンクリート造）:
- 鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造
- 中層建築（3〜15階程度）に多く使用される
SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）:
- 鉄骨・鉄筋・コンクリートを組み合わせた構造
- 高層建築（15階以上）に使用される
性能の特徴:
| 項目 | 性能 |
|---|---|
| 耐震性 | 非常に高い（震度6強〜7に耐えられる設計） |
| 防音性 | 優れた防音性（隣室・上下階の音が伝わりにくい） |
| 防火性 | コンクリートは不燃材料のため、火災に強い |
| 断熱性 | 比較的高い（夏涼しく、冬暖かい） |
（出典: アパマンショップ）
(2) 木造・軽量鉄骨造のアパート
木造:
- 柱・梁などの主要構造部に木材を使用した構造
- 建築費が安いため、家賃が低く設定されることが多い
軽量鉄骨造:
- 厚さ6mm未満の鋼材を使用した構造
- 木造より耐久性が高いが、RC造ほどではない
性能の特徴:
| 項目 | 性能 |
|---|---|
| 耐震性 | 新耐震基準（1981年以降）を満たせば一定の耐震性あり |
| 防音性 | 低い傾向（隣室・上下階の生活音が伝わりやすい） |
| 防火性 | 木造は火災に弱い、軽量鉄骨造はやや優れる |
| 断熱性 | 低い（夏暑く、冬寒い） |
生活音トラブルのリスク:
- SUUMOによると、木造アパートは防音性が低く、生活音トラブルのリスクが高い
- 足音・ドアの開閉音・話し声が隣室に伝わりやすい
- テレワークやオンライン会議が多い場合は、RC造マンションが推奨される
(3) 耐震性・防音性・防火性の比較
建物構造別の性能を比較すると、以下のようになります。
性能比較表:
| 構造 | 耐震性 | 防音性 | 防火性 | 建築費 |
|---|---|---|---|---|
| RC造・SRC造 | ◎ 非常に高い | ◎ 優れる | ◎ 非常に強い | 高い |
| 軽量鉄骨造 | ○ 中程度 | △ やや劣る | ○ 中程度 | 中程度 |
| 木造 | △ 新耐震基準で一定あり | × 劣る | × 弱い | 安い |
築年数と耐震基準:
- 新耐震基準（1981年6月1日以降）：震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない設計
- 旧耐震基準（1981年5月31日以前）：現行の新耐震基準より基準が緩い
- 築年数が古い物件は、耐震基準を必ず確認すること
家賃・管理費・初期費用の比較
マンションとアパートでは、家賃だけでなく管理費や初期費用も異なります。ここでは、費用面の違いを解説します。
(1) 家賃相場の違い
マンションは防音性・セキュリティが高い分、家賃が高い傾向にあります。
家賃相場の目安（都市部、1K・1DK、築10〜20年）:
| 構造 | 家賃相場 |
|---|---|
| RC造マンション | 7〜10万円 |
| 軽量鉄骨造アパート | 5〜8万円 |
| 木造アパート | 4〜7万円 |
エリアによる変動:
- 都心部（東京23区、大阪市等）は上記より高い
- 郊外・地方都市は上記より安い
- 駅からの距離、築年数、設備によっても大きく変動する
(2) 管理費・共益費の目安
HOME'Sによると、管理費・共益費の相場は以下の通りです。
管理費・共益費とは:
- 物件の共有部分（エントランス・廊下・ゴミ置き場等）の維持管理費用
- 家賃とは別に毎月支払う
- 管理費と共益費はほぼ同じ意味で使われており、明確な使い分けはされていない
相場:
| 物件種別 | 管理費・共益費の目安 |
|---|---|
| マンション | 約5,000円〜1万円 |
| アパート | 約3,000円 |
（出典: HOME'S）
管理費が高い理由:
- マンションは共有施設（エレベーター、オートロック、防犯カメラ等）が充実しているため、管理費が高額になる
- 管理人が常駐する物件は、さらに管理費が高くなる傾向
重要な注意点:
- 家賃だけでなく、管理費を含めた総額で比較すること
- 家賃5万円＋管理費1万円の物件は、実質的に月額6万円
(3) 初期費用の違い
初期費用も、マンションとアパートで差があります。
初期費用の内訳:
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 敷金 | 家賃の1〜2ヶ月分 |
| 礼金 | 家賃の1〜2ヶ月分（物件により0の場合も） |
| 仲介手数料 | 家賃の0.5〜1ヶ月分＋消費税 |
| 前家賃 | 家賃1ヶ月分 |
| 火災保険 | 1〜2万円/年 |
| 鍵交換費用 | 1〜2万円 |
合計:
- 家賃の4〜6ヶ月分が目安
- 家賃7万円の物件なら、初期費用は28〜42万円程度
マンションとアパートの差:
- マンションは家賃が高い分、初期費用も高額になる傾向
- 敷金・礼金0の物件（ゼロゼロ物件）も増えているが、退去時の費用が高額になる場合があるため注意
メリット・デメリットとライフスタイル別の選び方
マンションとアパートには、それぞれメリット・デメリットがあります。ここでは、ライフスタイル別の選び方を解説します。
(1) マンションのメリット・デメリット
メリット:
- 防音性が高い: RC造・SRC造のため、隣室・上下階の音が伝わりにくい
- セキュリティが充実: オートロック・防犯カメラ・管理人常駐が多い
- 耐震性・防火性が高い: 地震や火災に強い構造
- 設備が充実: エレベーター・宅配ボックス・駐車場等が整備されている
- 資産価値が高い: 売却時に価値を保ちやすい（分譲マンションの場合）
デメリット:
- 家賃が高い: アパートに比べて月額1〜3万円程度高い
- 管理費が高い: 月額5,000円〜1万円程度が追加で必要
- 初期費用が高い: 家賃が高い分、敷金・礼金も高額になる
(2) アパートのメリット・デメリット
メリット:
- 家賃が安い: マンションに比べて月額1〜3万円程度安い
- 管理費が安い: 月額3,000円程度で済む
- 初期費用が抑えられる: 家賃が安い分、敷金・礼金も低額
- 物件数が豊富: 選択肢が多い
デメリット:
- 防音性が低い: 木造・軽量鉄骨造のため、隣室・上下階の音が伝わりやすい
- セキュリティが簡易: オートロックがない物件が多い
- 設備が簡易: エレベーター・宅配ボックスがない場合が多い
- 生活音トラブルのリスク: 足音・ドアの開閉音等が原因でトラブルになる可能性がある
(3) ライフスタイル別の選び方
ライフスタイルと予算に応じて、以下のように選ぶと良いでしょう。
マンションがおすすめの人:
| ライフスタイル | 理由 |
|---|---|
| テレワーク・オンライン会議が多い | 防音性が高く、仕事に集中しやすい |
| 小さい子供がいる家庭 | 足音等の生活音が隣室に伝わりにくい |
| セキュリティを重視する | オートロック・防犯カメラが充実 |
| 夜勤等で不規則な生活をしている | 防音性が高く、時間帯を気にせず生活できる |
アパートがおすすめの人:
| ライフスタイル | 理由 |
|---|---|
| 初期費用を抑えたい | 家賃が安く、敷金・礼金も低額 |
| 短期間（1〜2年）の居住 | 家賃が安い分、総コストを抑えられる |
| 日中は外出していることが多い | 防音性の低さが気にならない |
| ペット不可・禁煙等の条件がない | 物件数が豊富で選択肢が多い |
物件選びのチェックポイント:
- 物件名ではなく建物構造を必ず確認
- 築年数が1981年以前なら旧耐震基準のため耐震性に注意
- オートロック・宅配ボックス等の設備の有無
- 内覧時に防音性を確認（壁を叩いて音の伝わり方をチェック）
- 周辺環境（駅距離、商業施設、治安等）を確認
まとめ：自分に合った物件を選ぶためのチェックポイント
マンションとアパートの違いは、法律上の定義ではなく、建物構造や設備によって生じます。
一般的に木造・軽量鉄骨造がアパート、鉄筋コンクリート造がマンションと分類されます。マンションは防音性・セキュリティが高いが家賃も高い、アパートは家賃が安いが防音性が低い傾向にあります。管理費はマンションが約5,000円〜1万円、アパートが約3,000円が相場で、家賃と管理費を含めた総額で比較することが重要です。
三井のリハウスによると、2024年現在もテレワークの普及により防音性の高いマンションへの需要が増加しています。物件選びでは、物件名ではなく建物構造を必ず確認し、ライフスタイルと予算に応じて選択することが成功の鍵です。
物件選びのチェックリスト:
- 物件名ではなく建物構造（RC造・木造・軽量鉄骨造等）を確認したか
- 築年数が1981年以前の場合、旧耐震基準のため耐震性を確認したか
- 家賃と管理費を含めた総額で比較したか
- 防音性を重視する場合、RC造・SRC造のマンションを選んだか
- 初期費用（敷金・礼金・仲介手数料等）を試算したか
- オートロック・宅配ボックス等の設備の有無を確認したか
- 内覧時に防音性を確認したか（壁を叩いて音の伝わり方をチェック）
- 周辺環境（駅距離、商業施設、治安等）を確認したか
- 管理費・共益費の金額と使途を確認したか
- 専門家（宅建士、不動産会社等）に相談したか