不動産物件とは？基本的な分類
不動産物件を探し始めたとき、「マンションと戸建てはどう違う？」「売買と賃貸のどちらを選ぶべき？」と迷う方は少なくありません。
この記事では、不動産物件の種類と分類、売買・賃貸の違い、目的に合った物件の選び方、効率的な探し方を解説します。
初めて不動産取引を行う方でも、自分のニーズに合った物件を見つけるための基礎知識を身につけられます。
この記事のポイント
- 不動産物件は用途（居住用・事業用・投資用）、建物種別（マンション・戸建て・土地等）、取引形態（売買・賃貸）で分類される
- 売買物件は資産形成、賃貸物件は柔軟性の高さがメリット
- 物件探しはポータルサイト活用が主流、内見では日当たり・周辺環境を必ず確認
- おとり物件に注意し、複数の不動産会社を比較する
物件の種類（用途別・建物別）
(1) マンション・アパート・戸建ての違い
不動産物件は建物の構造や形態により分類されます。
| 種別 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| マンション | 鉄筋コンクリート造、セキュリティが充実 | 利便性・安全性を重視する人 |
| アパート | 木造・軽量鉄骨造、家賃が比較的安い | 費用を抑えたい単身者・カップル |
| 戸建て | 独立した住宅、庭や駐車場付き | プライバシーを重視するファミリー |
マンションは共用部分の管理が行き届いている反面、管理費・修繕積立金がかかります。戸建ては自由度が高いですが、メンテナンスは自己責任です。
(2) 土地・ビル・投資用物件
居住用以外にも、不動産物件には様々な種類があります。
- 土地: 更地を購入し、自由に建物を建築できる
- ビル・オフィス: 事業用として賃貸またはテナント運営
- 投資用物件: 賃貸収入や売却益を目的とした不動産投資
2024年の不動産投資市場は投資額5.4875兆円（前年比63%増）と活況を呈しており、投資用物件への関心が高まっています。
(3) 新築・中古の違い
| 項目 | 新築物件 | 中古物件 |
|---|---|---|
| 価格 | 高い | 比較的安い |
| 設備 | 最新 | 経年劣化あり |
| 立地 | 郊外が多い | 駅近・好立地が多い |
| 即入居 | 竣工まで待つ場合あり | すぐ入居可能 |
新築は設備の新しさがメリットですが、価格は中古より2〜3割高い傾向があります。
売買物件と賃貸物件の違い
(1) コストの比較（初期費用・月額費用）
売買と賃貸では、必要な費用が大きく異なります。
売買物件の費用:
- 物件価格（頭金+住宅ローン）
- 諸費用（物件価格の5〜10%）
- 固定資産税・都市計画税（毎年）
賃貸物件の費用:
- 初期費用（敷金・礼金・仲介手数料で家賃3〜5ヶ月分）
- 月額家賃+管理費
- 更新料（2年ごと、家賃1ヶ月分が一般的）
(2) メリット・デメリット
| 項目 | 売買 | 賃貸 |
|---|---|---|
| メリット | 資産になる、自由にリフォーム可能 | 引っ越しやすい、初期費用が少ない |
| デメリット | 初期費用が高い、売却に時間がかかる | 資産にならない、内装変更に制限あり |
長期居住（10年以上）なら売買が有利、転勤が多い場合は賃貸が適しています。
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目的別の物件選び（自己居住・投資・事業）
(1) 自己居住用の選び方
自己居住用物件を選ぶ際の確認ポイントは以下の通りです。
- 立地: 通勤・通学時間、最寄り駅からの距離
- 広さ: 家族構成に合った間取り
- 周辺環境: スーパー、病院、学校などの施設
- 将来性: 資産価値の維持、再販売のしやすさ
(2) 投資用物件の選び方
投資用物件は、利回りと空室リスクのバランスが重要です。
- 表面利回り: 年間賃料収入÷物件価格×100
- 実質利回り: 諸経費を差し引いた実際の収益率
- 立地: 賃貸需要の高いエリア（駅近、大学・企業周辺）
投資判断は複数の視点から行い、専門家（不動産投資アドバイザー、税理士等）への相談を推奨します。
(3) 事業用物件の選び方
事業用物件は、業種に合った条件を満たすことが重要です。
- オフィス: 交通アクセス、ビルのグレード、セキュリティ
- 店舗: 人通り、視認性、駐車場の有無
- 倉庫・工場: 搬入経路、床荷重、天井高
物件の探し方と不動産会社の選び方
(1) ポータルサイトの活用法
物件探しは、不動産ポータルサイトの活用が効率的です。
主要ポータルサイト:
- SUUMO、HOME'S、アットホームなど
効率的な検索のコツ:
- 希望条件（エリア、予算、間取り）を絞り込む
- 新着物件のアラート設定を活用
- 掲載開始日が古い物件は条件交渉の余地あり
(2) 不動産会社の選び方
信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは以下の通りです。
- 宅地建物取引業の免許を保有しているか確認
- 担当者の説明が丁寧で、デメリットも説明するか
- 複数の会社を比較し、対応を確認する
契約を急かす会社や、物件のデメリットを説明しない担当者には注意が必要です。
(3) 内見のチェックポイント
内見時に確認すべき項目は以下の通りです。
- 日当たり・風通し: カビや湿気のリスクを確認
- 騒音・振動: 時間帯を変えて確認（日中・夜間）
- 設備の状態: 水回り、エアコン、給湯器の動作確認
- 周辺環境: 街灯の明るさ、人通り、近隣施設
写真だけで判断せず、必ず現地を訪問して確認しましょう。
まとめ：物件選びのチェックリスト
不動産物件は、用途・建物種別・取引形態により様々な選択肢があります。自分の目的（居住・投資・事業）に合わせて、物件の種類を絞り込むことが効率的な物件探しの第一歩です。
物件探しでは、ポータルサイトを活用しつつ、複数の不動産会社を比較検討しましょう。内見時には日当たり、周辺環境、設備状態を必ず確認し、おとり物件には注意してください。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、納得のいく物件選びを進めていきましょう。