億ション固定資産税は年40-50万円

億ションの固定資産税の基礎知識

億ション（1億円以上のマンション）の購入を検討する際、固定資産税の負担額が気になる方は多いでしょう。「年間いくらかかるのか」「新築マンションの軽減措置はあるのか」といった疑問を持つのは当然です。

本記事の要点

1億円のマンションの固定資産税は年40-50万円が目安（都市計画税込みで46-59万円）
新築マンションは5年間、固定資産税が2分の1に軽減される
タワーマンションは2017年税制改正で高層階ほど税額が高くなる
維持費全体では年100万円超が一般的、長期的な資金計画が重要

固定資産税と都市計画税の仕組み

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産に対して課される地方税です。毎年1月1日時点の所有者に課税され、年4回に分けて納付します。

都市計画税は、都市計画区域内の土地・建物に課される地方税で、固定資産税と同時に課税されます。税率は0.3%です。

マンション所有者は、この2つの税を合わせて納付する必要があります。

1億円のマンションの固定資産税は年40-50万円が目安

1億円のマンションを購入した場合、固定資産税の年間負担額は約40-50万円が目安です。都市計画税を含めると約46-59万円程度になります。

ただし、この金額は以下の条件により変動します：

新築マンションの軽減措置の有無
タワーマンションの階層
床面積（280㎡超は軽減措置対象外）
マンションの構造（鉄筋コンクリート造か否か）

課税標準額は物件価格の約70%

固定資産税の計算基準となる課税標準額は、固定資産税評価額をもとに決定されます。おおよそ物件価格の**約70%**程度です。

例えば、1億円のマンションの場合：

物件価格：1億円
課税標準額：約7,000万円（物件価格の70%）

この課税標準額に税率を掛けて、固定資産税・都市計画税を計算します。

1億円のマンション固定資産税の計算方法

固定資産税の計算式（課税標準額×1.4%）

固定資産税は、以下の計算式で算出されます：

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%

1億円のマンションの場合：

課税標準額：7,000万円（物件価格の70%）
固定資産税：7,000万円 × 1.4% = 98万円

ただし、この金額は軽減措置適用前の金額です。

都市計画税の計算式（課税標準額×0.3%）

都市計画税は、以下の計算式で算出されます：

都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%

1億円のマンションの場合：

課税標準額：7,000万円
都市計画税：7,000万円 × 0.3% = 21万円

固定資産税と都市計画税を合計すると、約119万円になります。ただし、実際には住宅用地特例などにより、この金額より低くなります。

具体的な計算シミュレーション

1億円のマンションの固定資産税を、より実際に近い形で試算してみます。

条件：

物件価格：1億円
課税標準額：7,000万円（物件価格の70%）
床面積：100㎡
構造：鉄筋コンクリート造

軽減措置適用なし（6年目以降）の場合：

税目	計算式	金額
固定資産税	7,000万円 × 1.4% × 0.7（住宅用地特例等）	約47万円
都市計画税	7,000万円 × 0.3% × 0.7	約10万円
合計		約57万円

実際には、マンションの戸数が多いほど1戸あたりの土地の評価額が下がるため、年40-50万円程度になることが多いです。

新築マンションの軽減措置と注意点

5年間（長期優良住宅は7年間）固定資産税が2分の1に減額

新築マンションには、固定資産税の軽減措置が適用されます：

一般の新築マンション：5年間、固定資産税が2分の1に減額
長期優良住宅：7年間、固定資産税が2分の1に減額

軽減措置の適用条件：

床面積：50㎡以上280㎡以下
適用期限：令和8年（2026年）3月31日まで

この軽減措置は固定資産税のみで、都市計画税には適用されません。

購入当初は年32-33万円、6年目以降は年47-48万円程度

軽減措置を適用した場合の固定資産税・都市計画税の推移は以下の通りです：

購入当初（1-5年目）：

固定資産税：約47万円 × 1/2 = 約23.5万円
都市計画税：約10万円（軽減なし）
合計：約33.5万円

6年目以降（軽減措置終了後）：

固定資産税：約47万円
都市計画税：約10万円
合計：約57万円

6年目から税額が約1.7倍に増加するため、長期的な資金計画が必要です。

床面積50㎡以上280㎡以下が軽減措置の対象

軽減措置の適用条件である床面積の範囲は、50㎡以上280㎡以下です。

億ションの中には、床面積が280㎡を超える物件もあります。このような物件は軽減措置の対象外となり、購入当初から本来の税額（年47-48万円程度）が課税されます。

購入前に、床面積と軽減措置の適用可否を確認することを推奨します。

タワーマンションの税制改正と階層別税額差

2017年税制改正で高層階ほど税額が高くなる

2017年の税制改正により、2018年以降に建設された**タワーマンション（高さ60m以上、おおむね20階建て以上）**は、階層により固定資産税の補正がかけられるようになりました。

この改正の目的は、高層階ほど眺望・日当たりが良く分譲価格が高いため、実勢価格に応じた税負担の公平性を確保することです。

改正前：

全階同一の税額（低層階と高層階で不公平が生じていた）

改正後（2018年以降）：

階層別専有床面積補正率により、高層階ほど税額が高くなる

階層別専有床面積補正率（階ごとに0.256%差）

階層別専有床面積補正率とは、タワーマンションの1階を100として、階が1つ増えるごとに10/39（約0.256%）ずつ加算する補正率です。

計算式：

階層別補正率 = 100 + （階数 - 1） × 10/39

具体例：

階数	補正率	1億円の場合の固定資産税（目安）
1階	100.0	約47万円
10階	102.3	約48万円
20階	104.9	約49万円
30階	107.4	約50万円
40階	110.0	約52万円
50階	112.6	約53万円

1階と50階で約6万5,000円の差

1億円のタワーマンションの場合、1階と50階の固定資産税の差は約6万5,000円になります。

試算例：

1階の固定資産税：約35.7万円（軽減措置適用後）
50階の固定資産税：約42.2万円（軽減措置適用後）
差額：約6.5万円

この差は、軽減措置終了後も同様に発生します。高層階を購入する場合は、この税額差も考慮した資金計画を立てましょう。

固定資産税を含む年間維持費の全体像

固定資産税・都市計画税（年46-59万円）

前述の通り、1億円のマンションの固定資産税・都市計画税は、軽減措置終了後で年46-59万円程度です。

軽減措置期間中（1-5年目）：

年32-33万円程度

軽減措置終了後（6年目以降）：

年47-57万円程度（一般的なマンション）
年50-59万円程度（タワーマンション高層階）

管理費・修繕積立金の目安

億ションの管理費・修繕積立金は、以下の金額が目安です：

費用項目	月額目安	年額目安
管理費	2-4万円	24-48万円
修繕積立金	1-3万円	12-36万円
駐車場代	2-5万円	24-60万円
合計	5-12万円	60-144万円

タワーマンションの場合、高層階の設備維持費が高額になるため、修繕積立金が高めに設定されることがあります。

年間維持費100万円超が一般的

固定資産税・都市計画税と管理費等を合わせると、億ションの年間維持費は100万円超が一般的です。

年間維持費の内訳（軽減措置終了後）：

費用項目	年額目安
固定資産税・都市計画税	47-57万円
管理費・修繕積立金	36-84万円
駐車場代	24-60万円
火災保険料	2-5万円
合計	109-206万円

億ション購入層の平均年収は3,000万円以上とされており、年間維持費100万円超は年収の3-4%程度です。購入前に、維持費を含めた長期的な資金計画を立てることが重要です。

まとめ：億ションの固定資産税と維持費計画

億ションの固定資産税は、年40-50万円が目安です（都市計画税込みで46-59万円）。新築マンションは5年間の軽減措置で年32-33万円程度ですが、6年目以降は本来の税額に戻り、約1.7倍に増加します。

タワーマンションの場合、2017年税制改正により高層階ほど税額が高くなり、1階と50階で約6.5万円の差が生じます。また、床面積が280㎡を超える物件は軽減措置の対象外となるため、購入前に確認が必要です。

固定資産税と管理費等を合わせた年間維持費は100万円超が一般的です。長期的な資金計画を立て、6年目以降の税額増加も考慮しましょう。

次のアクション：

購入を検討する億ションの床面積と軽減措置適用可否を確認
タワーマンションの場合、階層別の税額差を試算
固定資産税・都市計画税・管理費等を含む年間維持費の総額を把握
6年目以降の税額増加を考慮した長期的な資金計画を作成
税金に関する詳細は、市区町村の資産税課または税理士に相談

億ションの購入は大きな投資です。固定資産税を含む維持費を正確に把握し、無理のない資金計画を立てて、豊かな住まいを実現しましょう。

億ション固定資産税の完全ガイド