土地単価とは？基本の意味と重要性
土地の売却や購入を検討する際、「この土地の単価は適正なのか」「相場はどれくらいなのか」と疑問に思う方は少なくありません。土地単価（坪単価）を正しく理解することで、適正価格での取引が可能になります。
この記事では、土地単価の基本的な意味、計算方法、4つの土地価格指標の違い、相場の調べ方を、国土交通省の不動産情報ライブラリなどの公式情報を元に解説します。
土地売却・購入を検討している方、不動産の評価方法を知りたい方に、実践的な知識を提供します。
この記事のポイント
- 土地単価（坪単価）は「土地価格÷土地面積」で計算される
- 1坪は約3.3㎡、畳約2枚分の広さ
- 土地価格には地価公示、路線価、固定資産税評価額、実勢価格の4種類がある
- 実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍が目安だが、都市部では2倍以上になることもある
- 国土交通省の不動産情報ライブラリや全国地価マップで、無料で公的な地価情報を確認できる
土地単価の計算方法｜坪単価と平米単価
土地単価の計算方法を確認しましょう。
(1) 坪単価の計算式（土地価格÷土地面積）
オープンハウスによると、土地の坪単価とは、土地の1坪（約3.3㎡）あたりの価格です。
坪単価の計算式：
坪単価（円/坪）= 土地価格（円）÷ 土地面積（坪）
計算例：
- 土地価格：5,000万円
- 土地面積：50坪
- 坪単価：5,000万円 ÷ 50坪 = 100万円/坪
1坪は畳約2枚分の広さで、約3.3平方メートル（㎡）に相当します。
(2) 平米単価と坪単価の換算方法（3.3倍）
土地の価格は、坪単価だけでなく平米単価（1㎡あたりの価格）でも表されます。
坪単価・平米単価の計算ツールによると、平米単価を坪単価に換算するには3.3倍します。
換算の計算式：
坪単価（円/坪）= 平米単価（円/㎡）× 3.3
計算例：
- 土地価格：6,000万円
- 土地面積：100㎡
- 平米単価：6,000万円 ÷ 100㎡ = 60万円/㎡
- 坪単価：60万円/㎡ × 3.3 = 198万円/坪
4つの土地価格指標の違いと使い分け
土地価格には、用途や目的によって異なる4つの指標があります。
(1) 地価公示と基準地価（公的な価格指標）
SUUMOによると、以下の2つが公的な価格指標です。
地価公示：
- 発表機関：国土交通省
- 調査時点：毎年1月1日
- 目的：一般の土地取引の指標、公共事業の用地買収価格の基準
- 特徴：1㎡あたりの正常な価格を公示
基準地価（都道府県地価調査）：
- 発表機関：都道府県
- 調査時点：毎年7月1日
- 目的：地価公示を補完する役割
- 特徴：地価公示と同様の調査手法
(2) 相続税路線価と固定資産税路線価の違い
路線価には、相続税用と固定資産税用の2種類があります。
全国地価マップによると、以下の違いがあります。
| 路線価の種類 | 発表機関 | 公示価格との比率 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 相続税路線価 | 国税庁 | 約80% | 相続税・贈与税の計算 |
| 固定資産税路線価 | 市区町村 | 約70% | 固定資産税・都市計画税の計算 |
路線価は、道路に面した土地の1㎡あたりの評価額を表します。相続税路線価は公示価格の約80%、固定資産税路線価は約70%が目安です。
(3) 実勢価格と公示価格の乖離
実勢価格とは、実際に土地が取引される価格です。
SUUMOによると、実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍が目安ですが、都市部では2倍以上になることもあります。
実勢価格が公示価格より高くなる理由：
- 市場の需給バランス（需要が供給を上回る）
- 個別の土地の条件（角地、正方形の形状、駅近等）
- 地価上昇局面での価格上昇
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土地単価の相場を調べる方法
土地単価の相場は、公的なサイトで無料で確認できます。
(1) 不動産情報ライブラリ（国土交通省）の使い方
国土交通省の不動産情報ライブラリは、不動産取引価格や地価公示を無料で確認できる公式サイトです（2024年4月に「土地総合情報システム」から名称変更）。
使い方：
- サイトにアクセス
- 地図検索で住所を入力
- 「国土交通省地価公示」を選択
- 地価が表示される
確認できる情報：
- 地価公示（毎年1月1日時点）
- 都道府県地価調査（毎年7月1日時点）
- 不動産取引価格情報（実際の取引事例）
(2) 全国地価マップで路線価を確認
全国地価マップは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営するサイトです。
確認できる情報：
- 固定資産税路線価
- 相続税路線価
- 地価公示
- 都道府県地価調査
地図上で路線価を確認でき、土地評価の参考になります。
土地単価に影響する要因と注意点
土地単価は、立地や形状などの個別要因により大きく変わります。
(1) 立地・形状・接道状況による価格差
同じエリアでも、以下の要因により価格は大きく異なります。
価格に影響する要因：
- 正面道路の幅：広い道路に面しているほど高い
- 間口の広さ：間口が広いほど高い
- 土地の形状：正方形に近いほど高い、不整形地は低い
- 角地：2つの道路に接しているため高い
- 周辺施設への距離：駅、スーパー、学校などに近いほど高い
- 用途地域：商業地域、住居地域、工業地域により価格が異なる
公示価格や路線価は目安であり、実際の取引価格（実勢価格）とは乖離があります。土地の個別性を考慮した評価が必要です。
(2) 2025年の地価動向と今後の見通し
土地代データによると、2025年の公示地価は以下の通りです。
| 用途 | 前年比 | 特徴 |
|---|---|---|
| 全国平均 | +2.7% | 4年連続上昇、バブル崩壊後最大の伸び |
| 住宅地 | +2.1% | 4年連続上昇 |
| 商業地 | +3.9% | 4年連続上昇 |
大和ハウス工業によると、地価上昇の要因は以下の通りです。
- 低金利：住宅ローン金利が低水準で推移
- 円安基調：海外投資家による不動産投資が増加
- インバウンド需要の拡大：訪日外国人の増加による商業地需要
地方やスキーリゾート（長野県白馬村等）でもインバウンド需要による地価上昇が顕著です。
ただし、土地価格は市場動向、金利、インバウンド需要等により変動するため、最新情報の確認が必要です。
まとめ：土地単価を正しく理解して賢く取引
土地単価（坪単価）は「土地価格÷土地面積」で計算され、1坪は約3.3㎡です。平米単価を坪単価に換算するには3.3倍します。
土地価格には、地価公示、基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価、実勢価格の4種類があり、用途によって使い分けます。実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍が目安ですが、都市部では2倍以上になることもあります。
国土交通省の不動産情報ライブラリや全国地価マップで、無料で公的な地価情報を確認できます。
2025年の公示地価は全国平均で前年比+2.7%と4年連続上昇しています。低金利、円安基調、インバウンド需要の拡大が要因です。
ただし、公示価格や路線価は目安であり、土地の形状、接道状況、周辺環境等により、同じエリアでも価格は大きく異なります。個別の土地評価には、不動産鑑定士や宅建士などの専門家への相談を推奨します。