土地の権利書（権利証）とは？見本や紛失時の対処法まで徹底解説

土地の権利書とは？基本を理解する

「土地の権利書ってどんなもの？」「紛失したらどうなるの？」といった疑問を抱えている方は少なくありません。特に相続や売却を検討している方にとって、権利書の役割を正しく理解することは重要です。

この記事では、土地の権利書の基礎知識、見本、紛失時の対処法について、法務局と司法書士会の公式情報を元に解説します。土地の相続や売却を検討する方が、権利書の管理と活用を適切に行えるようになります。

この記事のポイント

• 土地の権利書は「登記済権利証」または「登記識別情報」として発行される所有者証明書類
• 2005年の不動産登記法改正により、2005年以前は紙の証書、以降は12桁の暗号形式に変更
• 権利書は売却や住宅ローン設定時に所有者証明として必要
• 紛失しても再発行不可だが、事前通知制度や司法書士の本人確認情報で代替可能
• 2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内の登記申請が必須

(1) 土地権利書が必要になる場面

土地の権利書は、以下のような場面で必要になります。

• 不動産の売却：所有者証明として買主側に提示
• 住宅ローンの設定：抵当権設定時に金融機関へ提出
• 不動産の相続登記：相続による所有権移転時
• 不動産の贈与：生前贈与による所有権移転時

これらの手続きで権利書が必要になるため、厳重に保管することが重要です。

(2) 本記事で分かること

本記事では、以下の内容を解説します。

• 土地権利書の基礎知識（登記済権利証と登記識別情報の違い）
• 土地権利書の見本と形式の違い
• 土地権利書と登記簿謄本の違い
• 紛失時の対処法（事前通知制度・本人確認情報）
• 2024年4月からの相続登記義務化への対応

土地権利書の基礎知識

(1) 土地権利書（登記済権利証）の定義と役割

土地権利書（正式名称：登記済権利証）とは、不動産の登記が完了した際に法務局から発行される書類で、不動産の所有者を証明するものです。

権利書には、以下の情報が記載されています。

• 不動産の所在地・地番
• 地目（宅地・田・畑等）
• 地積（土地の面積）
• 所有者の氏名・住所
• 登記の原因（売買・相続等）

権利書は登記時のみ発行され、再発行はできません。そのため、厳重に保管する必要があります。

(2) 2005年の法改正：登記済権利証から登記識別情報への変更

2005年（平成17年）の不動産登記法改正により、権利書の形式が変更されました。

時期	形式	特徴
2005年以前	登記済権利証	紙の証書に「登記済」印が押されたもの
2005年以降	登記識別情報	A4用紙に12桁の暗号が記載されたもの

役割は同じで、不動産の所有者を証明する重要書類です。ご自身の権利書がどちらの形式かは、取得時期により異なります。

(3) 登記識別情報とは（12桁の暗号形式）

登記識別情報は、2005年以降に発行される権利書に代わるものです。A4用紙に12桁の暗号（英数字）が記載されており、この暗号が所有者を証明します。

登記識別情報の特徴：

• 12桁の暗号が記載されたA4用紙
• 暗号部分は目隠しシールで保護されている
• 不動産売却時などに暗号を提示することで本人確認を行う

暗号を第三者に知られると悪用される可能性があるため、目隠しシールは必要になるまで剥がさないでください。

(4) 権利書が必要になる主な手続き（売却・住宅ローン設定等）

権利書が必要になる主な手続きは以下の通りです。

手続き	権利書の用途
不動産の売却	所有者証明として買主側に提示
住宅ローンの設定	抵当権設定時に金融機関へ提出
不動産の相続登記	相続による所有権移転時
不動産の贈与	生前贈与による所有権移転時

これらの手続きで権利書が必要になるため、売却や相続を検討する際は事前に所在を確認しておくことをおすすめします。

土地権利書の見本と形式の違い

(1) 登記済権利証の見本（2005年以前）

2005年以前に発行された登記済権利証は、紙の証書に「登記済」印が押されたものです。

見本の特徴：

• 縦書きの書類形式
• 法務局の「登記済」印が押されている
• 不動産の所在地・地番・所有者情報が記載

古い形式の権利書をお持ちの方は、紛失しないよう厳重に保管してください。

(2) 登記識別情報通知の見本（2005年以降）

2005年以降に発行された登記識別情報通知は、A4用紙に12桁の暗号が記載されたものです。

見本の特徴：

• A4サイズの用紙
• 12桁の英数字（暗号）が記載
• 暗号部分は目隠しシールで保護
• 不動産の所在地・地番・所有者情報が記載

目隠しシールを剥がすと再利用できなくなるため、必要になるまで剥がさないでください。

(3) 見本で確認すべきポイント

権利書の見本を確認する際は、以下のポイントをチェックしてください。

• 不動産の所在地・地番：正確に記載されているか
• 所有者の氏名・住所：現在の住所と一致しているか（引っ越し後は変更登記が必要）
• 登記済印または登記識別情報：正しく記載されているか

自分のものが本物か不安な場合は、司法書士に相談してください。

土地権利書と登記簿謄本の違い

(1) 保管場所の違い（個人保管 vs 法務局管理）

項目	土地権利書	登記簿謄本
保管場所	個人が保管	法務局が管理
公開範囲	非公開（個人のみ）	誰でも閲覧可能
発行時期	登記時のみ	いつでも取得可能

権利書は個人が保管する非公開書類であり、登記簿謄本は法務局が管理する公的帳簿です。

(2) 公開範囲の違い（非公開 vs 誰でも閲覧可能）

権利書は個人のみが保有する非公開書類ですが、登記簿謄本は誰でも手数料を支払えば取得できます。

登記簿謄本には、不動産の権利関係（所有者・抵当権設定等）が記載されており、不動産取引の際に権利関係を確認するために使用されます。

(3) 発行時期の違い（登記時のみ vs いつでも取得可能）

権利書は登記時のみ発行され、再発行はできません。一方、登記簿謄本はいつでも法務局で取得できます。

(4) 登記簿謄本の取得方法と手数料

登記簿謄本（登記事項証明書）は、以下の方法で取得できます。

取得方法	手数料
法務局窓口	700円
オンライン請求（郵送）	500円
オンライン請求（窓口受取）	480円

法務局の窓口またはオンライン（登記情報提供サービス）で申請できます。

土地権利書を紛失した場合の対処法

(1) 紛失しても権利は失われない

土地の権利書を紛失しても、不動産の所有権等の権利を失うことはありません。権利書はあくまで所有者を証明する書類であり、権利そのものではありません。

ただし、不動産売却や住宅ローン設定などの手続きに支障が出るため、紛失しないよう厳重に保管してください。

(2) 権利書は再発行不可

権利書は登記時のみ発行され、紛失しても再発行はできません。そのため、代替手段で本人確認を行う必要があります。

(3) 事前通知制度による代替手続き

事前通知制度とは、権利書を紛失した場合に、法務局から所有者の住所に確認書を送付し、本人確認を行う制度です。

事前通知制度の流れ：

1. 登記申請時に権利書がないことを申告
2. 法務局から所有者住所に「事前通知」が郵送される
3. 通知を受け取った所有者が署名・押印して返送
4. 法務局が本人確認を行い、登記完了

通知が届いてから2週間以内に返送しないと、登記申請が却下されます。

(4) 司法書士による本人確認情報の作成

司法書士による本人確認情報とは、司法書士が面談等で本人確認を行い、本人であることを証明する書類を作成する方法です。

本人確認情報の作成の流れ：

1. 司法書士に依頼
2. 司法書士が本人確認を行う（運転免許証・パスポート等で確認）
3. 司法書士が「本人確認情報」を作成
4. 本人確認情報を添付して登記申請

司法書士への報酬（数万円程度）が発生します。

(5) 紛失時の追加費用と注意点

権利書を紛失した場合、以下の追加費用が発生する可能性があります。

代替手段	費用
事前通知制度	無料（郵送料のみ）
司法書士の本人確認情報	数万円（司法書士報酬）

紛失すると追加費用が発生するため、権利書は厳重に保管してください。金庫や銀行の貸金庫に保管することをおすすめします。

まとめ：土地権利書の管理と活用

(1) 権利書の厳重保管の重要性

土地の権利書は、不動産の所有者を証明する重要書類です。2005年以前は「登記済権利証」（紙の証書）、2005年以降は「登記識別情報」（12桁の暗号形式）として発行されます。

紛失しても再発行不可のため、金庫や銀行の貸金庫に厳重に保管してください。紛失した場合は、事前通知制度や司法書士の本人確認情報で代替できますが、追加費用が発生します。

(2) 2024年4月からの相続登記義務化への対応

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記申請が必須となり、正当な理由なく登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続した不動産がある場合は、早めに司法書士に相談し、登記手続きを進めてください。

(3) 次のアクション（司法書士への相談等）

土地の権利書について不明点がある場合、または紛失した場合は、以下のアクションを取りましょう。

1. 権利書の所在を確認（金庫・銀行の貸金庫等）
2. 紛失した場合は司法書士に相談
3. 相続した不動産がある場合は3年以内に登記申請
4. 登記簿謄本を取得して権利関係を確認

司法書士は不動産登記の専門家です。権利書の真偽判定や具体的な手続きについては、司法書士に相談することをおすすめします。